Weißbach

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedrigen Mieten

Weißbach weist auf dem lokalen Immobilienmarkt ein strukturell ungewöhnliches Preisgefüge auf. Die Angebotsmiete liegt mit 4,76 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Durchschnitt des Saale-Holzland-Kreises (7,52 Euro) und des Landes Thüringen (6,88 Euro). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.282 Euro je Quadratmeter über dem Kreiswert (1.764 Euro) und dem Landesdurchschnitt (1.459 Euro). Das Ergebnis dieser Kombination ist eine Bruttomietrendite von 2,5 Prozent – ein Wert, der nicht nur unter dem Kreisdurchschnitt von 5,72 Prozent, sondern auch unter dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent liegt. Mit einem Perzentilrang von 0,998 im Bundesland befindet sich Weißbach damit praktisch auf dem letzten Platz aller verglichenen Orte in Thüringen bei der Mietrendite.

Der Kaufpreisfaktor von 39,95 ist mehr als doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt (19,78) und der Landesdurchschnitt (17,88). Er gibt an, wie viele Jahre der Jahreskaltmiete in den Kaufpreis eingerechnet werden müssen – ein hoher Faktor signalisiert, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt liegen, während die Mieten darunter liegen.

Preis- und Mietentwicklung: Unvollständige Zeitreihen

Die verfügbaren Zeitreihen für Weißbach sind stark eingeschränkt. Für die Angebotsmiete liegt nur ein Datenpunkt aus dem Jahr 2021 vor (4,76 Euro je Quadratmeter), für den Angebotskaufpreis nur einer aus dem Jahr 2023 (2.282 Euro je Quadratmeter). Eine Entwicklung über mehrere Jahre lässt sich aus den vorliegenden Inseratdaten nicht ableiten.

Die Bevölkerungsdaten zeigen hingegen eine längere Reihe: Von 124 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl zunächst auf 104 (2017) zurück, erholte sich dann auf 127 (2022) und liegt 2024 wieder bei 121. Über den gesamten Zeitraum betrachtet bedeutet das ein Rückgang von 2,4 Prozent. Die Bevölkerungsentwicklung ist also volatil, aber insgesamt leicht rückläufig.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich ebenfalls schwankend: Von 5,56 Prozent (2016) fiel sie auf einen Tiefstwert von 1,54 Prozent (2020), stieg dann wieder auf 5,33 Prozent (2023). Die aktuelle Quote liegt damit auf dem Niveau von 2016.

Regionale Einordnung: Abweichung vom Nachbarmuster

Im Vergleich zu den acht nächstgelegenen Orten (bis 4,2 Kilometer Entfernung) fällt Weißbach durch ein deutlich anderes Preis-Miete-Verhältnis auf. Alle Nachbarorte weisen höhere Angebotsmieten auf – zwischen 6,40 Euro (Bremsnitz) und 8,63 Euro (Kleinebersdorf) je Quadratmeter. Gleichzeitig liegen die Kaufpreise in den Nachbargemeinden meist niedriger als in Weißbach, mit Ausnahmen wie Lippersdorf-Erdmannsdorf (2.184 Euro) und Waltersdorf (2.100 Euro).

Die Folge ist, dass die Bruttomietrenditen in den Nachbargemeinden durchweg höher liegen: zwischen 4,04 Prozent (Lippersdorf-Erdmannsdorf) und 7,87 Prozent (Ottendorf). Weißbach liegt mit 2,5 Prozent deutlich unter allen Nachbarwerten. Dies bestätigt die Einordnung als Ausreißer im regionalen Vergleich.

Der Saale-Holzland-Kreis als Ganzes liegt mit einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 19,78 und einer Rendite von 5,72 Prozent im unteren bis mittleren Bereich Thüringens. Weißbach weicht von diesem regionalen Muster deutlich ab.

Standortfaktoren: Demografischer und wirtschaftlicher Druck

Weißbach ist eine kleine ländliche Gemeinde mit 121 Einwohnern auf 5,29 Quadratkilometern (23 Einwohner je Quadratkilometer). Der Ort liegt im südöstlichen Saale-Holzland-Kreis, abseits großer Verkehrsströme. Die Bundesstraße 281 verläuft etwa 10 Kilometer südlich, die nächste Autobahnanschlussstelle ist Hermsdorf-Süd an der A 9. Die ÖPNV-Anbindung erfolgt über die Linie 427 nach Hermsdorf und Stadtroda. Die nächsten Bahnhöfe befinden sich in Neustadt (Orla) (etwa 10 Kilometer) und Stadtroda (etwa 13 Kilometer).

Der Saale-Holzland-Kreis liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 292 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Demografie (Rang 361) sowie der Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 306). Der Ort selbst hat keine Hochschulen. Die Kombination aus kleiner Einwohnerzahl, rückläufiger Bevölkerungstendenz und schwacher wirtschaftlicher Perspektive im Kreis entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in Ostthüringen.

Die gestiegene Arbeitslosenquote von 1,54 Prozent (2020) auf 5,33 Prozent (2023) geht einher mit diesen Standortfaktoren.