Garzau-Garzin

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis bei niedriger Miete

Garzau-Garzin liegt im Landkreis Märkisch-Oderland in Brandenburg und umfasst die beiden Ortsteile Garzau und Garzin auf einer Fläche von 26,1 km². Die Gemeinde gehört zum Amt Märkische Schweiz und liegt im Naturpark Märkische Schweiz. Garzau ist an die Landesstraße L 233 zwischen Strausberg und Rehfelde angebunden.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.808 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.959 Euro und auch über dem Landesdurchschnitt Brandenburgs von 2.086 Euro. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 8,17 Euro je Quadratmeter unter dem Kreiswert von 8,61 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,44 Euro. Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und vergleichsweise niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von nur 3,49 Prozent – das entspricht dem 11. Perzentil im Landesvergleich, liegt also unter 89 Prozent aller brandenburgischen Orte.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,63, was bedeutet, dass der Kaufpreis fast 29-jährige Bruttomieten entspricht. Zum Vergleich: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 18,34, der Landesdurchschnitt bei 20,28. Garzau-Garzin gehört damit zu den Orten mit den höchsten Kaufpreisfaktoren in Brandenburg, was auf einen Markt hinweist, der nicht primär von renditeorientierten Investoren, sondern von Eigennutzern oder Zweitwohnungskäufern geprägt ist.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Mietwerte

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt ungewöhnlich starke Schwankungen: 7,00 Euro (2018), 5,83 Euro (2020), 10,58 Euro (2021), 5,23 Euro (2022), 6,90 Euro (2023), 10,00 Euro (2024) und 11,25 Euro (2025). Diese Bandbreite von 5,23 bis 11,25 Euro je Quadratmeter ist für einen ländlichen Ort außergewöhnlich und deutet auf einen kleinen Markt mit wenigen Inseraten hin, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Für den Kaufpreis liegt nur ein einzelner Datenpunkt aus dem Jahr 2018 vor (2.808 Euro je Quadratmeter). Eine Entwicklung lässt sich daraus nicht ableiten. Die hohe Volatilität der Mietwerte in Verbindung mit dem einzelnen Kaufpreisdatum erfordert eine vorsichtige Interpretation der Zahlen.

Die berechnete jährliche Wachstumsrate der Miete (CAGR) beträgt 7,01 Prozent. Dieser Wert ist jedoch aufgrund der starken Schwankungen und der kleinen Stichprobe nicht als stabiler Trend zu werten, sondern beschreibt lediglich die mathematische Entwicklung zwischen erstem und letztem Messzeitpunkt.

Bevölkerung und Demografie: Rückgang seit 2015

Die Einwohnerzahl von Garzau-Garzin ist zwischen 2015 und 2024 um 36 Prozent gesunken, von 716 auf 458. Der deutliche Rückgang im Jahr 2016 von 716 auf 458 Einwohnern ist auf die Räumung des Asylbewerberheims in Garzau zurückzuführen, wie aus dem historischen Gemeindeverzeichnis hervorgeht. Seit 2017 ist die Bevölkerungszahl weitgehend stabil bei etwa 460 Einwohnern.

Eine Abweichung zeigt sich bei den jüngsten Daten: Während die internen Daten für 2024 eine Einwohnerzahl von 458 ausweisen, nennt die Wikipedia-Seite der Gemeinde 512 Einwohner für 2024 und 505 für 2025. Dieser Unterschied von rund 50 Einwohnern ist nicht aufgelöst und könnte auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder -methoden zurückzuführen sein.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 18 Einwohner je Quadratkilometer, was den ländlichen Charakter der Gemeinde unterstreicht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 8,84 Prozent und bewegte sich in den vorangegangenen Jahren zwischen 6,24 Prozent (2017) und einem Höhepunkt von 14,01 Prozent (2020). Die aktuelle Quote entspricht etwa dem Niveau von 2017, liegt aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt.

Der Bevölkerungsrückgang hat strukturelle Auswirkungen auf den lokalen Immobilienmarkt: Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist durch die schrumpfende Bevölkerung gesunken, während das Angebot an Wohnraum durch die Räumung des Heims möglicherweise temporär erhöht wurde.

Regionale Einordnung: Hoher Kaufpreis, niedrige Miete

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Garzau-Garzin ein gemischtes Bild. Der Kaufpreis von 2.808 Euro je Quadratmeter liegt im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden (Rehfelde: 3.229, Oberbarnim: 1.985, Strausberg: 3.640, Waldsieversdorf: 1.907, Petershagen/Eggersdorf: 3.650, Buckow: 2.998, Prötzel: 2.920, Fredersdorf-Vogelsdorf: 3.114). Die Angebotsmiete von 8,17 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter den Werten der Nachbarorte (Rehfelde: 11,91, Oberbarnim: 9,89, Strausberg: 11,67, Waldsieversdorf: 8,99, Petershagen/Eggersdorf: 13,39, Buckow: 11,81, Prötzel: 11,05, Fredersdorf-Vogelsdorf: 13,12).

Die Bruttomietrendite von 3,49 Prozent ist die niedrigste unter allen Nachbarorten. Das bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten in Garzau-Garzin besonders hoch sind. Dieser Befund ist konsistent mit der Einordnung als Ort, der eher von Eigennutzern als von Investoren nachgefragt wird.

Die Nachbargemeinden sind überwiegend kleiner als Garzau-Garzin und liegen teilweise in ähnlicher Lage im Naturpark Märkische Schweiz. Die Unterschiede in den Mietpreisen deuten darauf hin, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen in den Nachbarorten höher ist als in Garzau-Garzin.

Standortfaktoren: Zukunftsatlas und lokale Besonderheiten

Der Landkreis Märkisch-Oderland erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 294 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist die Diskrepanz zwischen dem Dynamikrang 49 und dem Stärkerang 342: Der Kreis zeigt zwar gute Entwicklungsimpulse, hat aber eine schwache aktuelle Wirtschaftskraft. Dieser Befund gilt für den gesamten Kreis, nicht spezifisch für Garzau-Garzin.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil des Amtes Märkische Schweiz, dessen Verwaltungssitz in Buckow (Märkische Schweiz) liegt.

Zu den Besonderheiten der Gemeinde gehören das Schloss Garzau mit Landschaftspark, die Pyramide Garzau als größte Feldsteinpyramide Deutschlands, zwei Feldsteinkirchen aus dem 13. Jahrhundert und eine Bunkeranlage des ehemaligen Rechenzentrums der Nationalen Volksarmee. Diese historischen und kulturellen Merkmale könnten für den Tourismus und die Nachfrage nach Zweitwohnungen relevant sein, was den hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete teilweise erklären könnte.