Herzberg (Mark)

Marktüberblick: Niedrige Mieten, hoher Kaufpreisfaktor

Herzberg (Mark) ist eine Gemeinde im östlichen Teil des Landkreises Ostprignitz-Ruppin mit 664 Einwohnern auf 18,73 km². Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Angebotsmieten von 6,96 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 1.995 Euro je Quadratmeter stehen einem Kaufpreisfaktor von 23,87 gegenüber. Dieser Faktor gibt an, wie viele Jahre der Bruttokaufpreis der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert von 23,87 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 23,87-Fachen der Jahresmiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,19 Prozent. Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreisfaktor ist das prägende Merkmal des lokalen Marktes: Die Mieten sind im regionalen Vergleich niedrig, während die Kaufpreise im Verhältnis dazu überproportional hoch sind.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mietentwicklung: Volatilität als Merkmal kleiner Märkte

Die Angebotsmiete in Herzberg (Mark) weist in der Zeitreihe von 2018 bis 2026 extreme Schwankungen auf: 4,78 Euro (2018), 6,73 (2019), 4,78 (2020), 5,23 (2021), 9,17 (2022), 5,93 (2023), 6,50 (2024) und 7,11 (2026). Der Wert von 2022 mit 9,17 Euro liegt mehr als doppelt so hoch wie die Tiefstwerte von 2018 und 2020. Diese Volatilität ist ein typisches Merkmal kleiner, illiquider Märkte, bei denen einzelne Inserate das statistische Bild stark verzerren können. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) von 5,09 Prozent über die gesamte Reihe hinweg ist vor diesem Hintergrund mit Vorsicht zu interpretieren – er wird maßgeblich vom niedrigen Startwert 2018 und dem Ausreißer 2022 getrieben.

Für den Kaufpreis liegen aus der Zeitreihe nur der Wert von 1.995 Euro (2024) vor. Eine Entwicklung kann daraus nicht abgeleitet werden.

Regionale Einordnung: Herzberg als Preisbrems im Umland

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Herzberg (Mark) mit 6,96 Euro je Quadratmeter unter allen Nachbarorten im Umkreis von bis zu 16 Kilometern. Nur Sonnenberg (15,2 km) notiert mit 6,94 Euro leicht darunter. Der Kaufpreis von 1.995 Euro liegt über dem Kreisdurchschnitt von 1.863 Euro, knapp unter dem Landesdurchschnitt von 2.086 Euro und deutlich über dem Preis in Rüthnick (1.376 Euro) oder Lindow (1.526 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 23,87 liegt deutlich über dem Kreiswert von 19,71 und dem Landeswert von 20,28. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt er über dem von Kremmen (17,4), Lindow (15,8), Rüthnick (15,2) und Löwenberger Land (15,7), aber unter dem von Schönermark (24,1), Sonnenberg (24,5), Vielitzsee (25,5) und Neuruppin (28,5). Das bedeutet: Herzberg ist im Umland der günstigste Ort bei den Mieten, aber nicht der günstigste bei den Kaufpreisen. Diese Diskrepanz zwischen niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis erklärt die niedrige Rendite.

Die Bruttomietrendite von 4,19 Prozent liegt unter denen von Rüthnick (6,6%), Lindow (6,3%), Löwenberger Land (6,4%) und Kremmen (5,8%), aber über denen von Schönermark (4,2%), Sonnenberg (4,1%), Vielitzsee (3,9%) und Neuruppin (3,5%). Im Perzentilrang des Bundeslandes liegt Herzberg mit 24,2 Prozent auf einem niedrigen Niveau – die Rendite liegt unterhalb von etwa drei Vierteln der 413 erfassten Orte in Brandenburg.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum bei strukturellen Schwächen

Die Bevölkerung Herzbergs ist von 630 Einwohnern (2015) auf 664 (2024) gewachsen – ein Plus von 5,4 Prozent. Dieser Zuzug steht im Kontrast zu den demografischen Herausforderungen, die der Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Kreis Ostprignitz-Ruppin ausweist: Mit Rang 384 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis fast am Ende des Rankings. Besonders schlecht bewertet sind die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Rang 390), der Arbeitsmarkt (Rang 377) sowie die allgemeine Stärke (Rang 388). Der Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Rang 282 relativ besser ab, die Dynamik liegt mit Rang 267 im Mittelfeld.

Die Arbeitslosenquote ist von 6,71 Prozent (2015) auf 5,35 Prozent (2023) gesunken, liegt aber weiterhin über dem Bundesdurchschnitt. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Herzberg liegt an der Kreuzung der B 167 (Neuruppin–Eberswalde) und der L 19 (Lindow–Kremmen), der Bahnhof wird von der Regionalbahnlinie RB 54 bedient. Die nächste Autobahnanschlussstelle befindet sich in Neuruppin an der A 24.