Breesen

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Breesen ist eine Gemeinde im Amt Treptower Tollensewinkel im Landkreis Mecklenburgische Seenplatte mit rund 507 Einwohnern auf einer Fläche von 24,64 km². Der Ort liegt in einer ländlichen Region Nordostdeutschlands, die durch die Mecklenburgische Seenplatte geprägt ist. Der Landkreis ist mit knapp 5.500 km² der flächenmäßig größte Deutschlands und umfasst 146 Gemeinden. Breesen selbst hat eine Bevölkerungsdichte von nur 21 Einwohnern pro km².

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 5,14 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreis- (6,71 Euro) und Landesdurchschnitt (7,54 Euro). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.091 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Landesdurchschnitt (2.057 Euro). Diese Diskrepanz zwischen relativ hohem Kaufpreis und niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von nur 2,95 Prozent — das entspricht dem 11. Perzentil im Landesvergleich und gehört damit zu den niedrigsten Renditen in Mecklenburg-Vorpommern. Der Kaufpreisfaktor von 33,88 bedeutet, dass die Bruttomiete mehr als 33 Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken, was deutlich über dem Kreis- (20,77) und Landesdurchschnitt (22,42) liegt.

Preisentwicklung: Volatiler Anstieg mit extremer Streuung

Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre ist durch starke Schwankungen gekennzeichnet. Die Angebotsmiete stieg von 4,51 Euro pro Quadratmeter (2019) auf 5,46 Euro (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von 3,24 Prozent entspricht.

Der Kaufpreis entwickelte sich deutlich volatiler: Von 493,83 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg er 2019 auf 833,33 Euro, fiel dann auf 805,83 Euro (2020 und 2022 stabil), legte auf 1.189,90 Euro (2024) zu und erreichte 2025 mit 2.827,68 Euro einen extremen Höchstwert. In der Zeitreihe 2026 fällt der Wert wieder auf 2.300,70 Euro. Diese starke Volatilität im Kaufpreis — ein Anstieg von über 2.000 Euro pro Quadratmeter innerhalb eines Jahres — deutet auf einen kleinen Markt hin, in dem einzelne Transaktionen oder Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die CAGR von 21,21 Prozent seit 2018 ist statistisch beeindruckend, spiegelt aber eher die extreme Streuung in einem kleinen Markt wider als eine stabile Wertentwicklung.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang bei sinkender Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Breesen ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 518 Einwohnern (2015) auf 507 (2024), was einem Rückgang von 2,12 Prozent entspricht. Der Höchststand lag 2018 bei 539 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 21 Einwohner pro km².

Die Arbeitslosigkeit ist in diesem Zeitraum deutlich gesunken: Von 10,8 Prozent (2015) auf 5,96 Prozent (2023). Aktuell sind 19 Personen arbeitslos gemeldet. Dieser Rückgang der Arbeitslosigkeit steht im Widerspruch zum Bevölkerungsrückgang und deutet darauf hin, dass die erwerbsfähige Bevölkerung relativ stabil geblieben ist, während andere Altersgruppen abgewandert sein könnten.

Regionale Einordnung: Niedrigste Miete, hoher Kaufpreis im Nachbarschaftsvergleich

Im regionalen Vergleich zeigt Breesen ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete liegt unter allen acht untersuchten Nachbarorten — Wildberg (5,47 Euro), Groß Teetzleben (6,12 Euro), Woggersin (6,23 Euro), Zirzow (5,81 Euro), Blankenhof (5,92 Euro), Knorrendorf (5,81 Euro), Mölln (7,15 Euro) und Wolde (5,99 Euro). Der Kaufpreis von 2.091 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch im oberen Drittel der Nachbarn und ist nur von Zirzow (2.924 Euro) und Woggersin (2.252 Euro) übertroffen.

Die Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen in der Region: 2,95 Prozent. Zum Vergleich: Knorrendorf weist mit 9,07 Prozent und Mölln mit 9,77 Prozent mehr als dreimal so hohe Renditen auf, weil ihre Kaufpreise deutlich niedriger liegen. Breesen folgt damit keinem einheitlichen regionalen Muster, sondern hebt sich durch diese spezifische Preisstruktur ab.

Auf Ebene des Landkreises liegt Breesen bei der Miete unter dem Durchschnitt (6,71 Euro), bei den Kaufpreisen aber leicht darüber (1.674 Euro). Im Landesvergleich liegt die Miete unter dem Durchschnitt (7,54 Euro), der Kaufpreis knapp darüber (2.057 Euro).

Standortfaktoren: Guter Dynamik-Rang bei schwacher Innovationskraft

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Mecklenburgische Seenplatte auf Rang 367 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders auffällig ist der Rang im Teilindex "Wettbewerb und Innovation" mit Platz 368 sowie im Index "Stärke" mit Platz 378. Der Index "Dynamik" liegt mit Rang 168 deutlich besser. Der Index "Wohlstand und soziale Lage" erreicht mit Platz 287 den besten Wert unter den Teilindizes.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedrigem Prognos-Rang, fehlenden akademischen Einrichtungen und der ländlichen Struktur deutet auf einen Markt hin, der primär von lokalen Nachfragern und potenziell von Zweitwohnsitzkäufern geprägt ist. Die extrem niedrige Bruttomietrendite könnte darauf hindeuten, dass der Kaufpreis nicht primär durch Mietnachfrage getrieben wird, sondern durch andere Faktoren wie Wohnqualität oder Zweitwohnsitz-Nachfrage.