Schwarz

Marktüberblick: Kaufpreis und Miete in keinem Verhältnis

Der Immobilienmarkt in Schwarz zeigt eine auffällige Schieflage zwischen Kaufpreis und Miete. Die Angebotsmiete liegt mit 6,31 Euro pro Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Landkreises Mecklenburgische Seenplatte (6,71 €/m²) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Mecklenburg-Vorpommerns (7,54 €/m²). Gleichzeitig beträgt der Angebotskaufpreis 3.000 €/m² – das sind 79 % mehr als der Kreisdurchschnitt (1.674 €/m²) und 46 % mehr als der Landesdurchschnitt (2.057 €/m²).

Diese Diskrepanz zwischen niedrigem Mietniveau und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 2,52 %. Das ist der zweinniedrigste Wert unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 14 km – nur Rechlin liegt mit 2,45 % noch darunter. Der Kaufpreisfaktor von 39,62 – also das fast 40-Fache der jährlichen Bruttomiete – ist knapp doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt (20,8). Der lokale Immobilienmarkt weist damit eine Struktur auf, bei der der Kaufpreis nicht durch die lokale Mietnachfrage gedeckt ist.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Für die Angebotsmiete liegen Daten für 2021 und 2022 vor: Sie sank von 6,43 €/m² auf 6,25 €/m², was einer jährlichen Veränderung von rund -2,8 % entspricht. Für den Kaufpreis steht nur ein Wert für 2024 (3.000 €/m²) zur Verfügung, sodass keine Entwicklungslinie gezogen werden kann.

Die Bevölkerungsentwicklung unterstützt das Bild eines schwachen lokalen Mietmarktes: Von 375 Einwohnern (2015) ging die Zahl auf 359 (2024) zurück, ein Verlust von 4,3 %. Die Arbeitslosenquote bewegte sich zwischen 2,2 % (2018) und 4,69 % (2015) und lag 2023 bei 3,59 %. Trotz dieses moderaten Werts rangiert der Kreis im Prognos-Arbeitsmarkt-Index auf Platz 356 von rund 400 – ein Hinweis auf strukturelle Schwächen, die über die reine Quote hinausgehen.

Regionale Einordnung: Ein Ausreißer im Umkreis

Im regionalen Vergleich sticht Schwarz als der Ort mit dem höchsten Kaufpreis pro m² im Umkreis bis 14 km hervor, bei gleichzeitig niedrigster Miete. Mirow, nur 5,8 km entfernt, weist mit 3.048 €/m² einen ähnlichen Kaufpreis auf, aber eine deutlich höhere Miete (8,16 €/m²) und damit eine bessere Rendite (3,21 %). Rechlin (12,6 km) hat mit 3.799 €/m² den höchsten Kaufpreis im Umkreis, aber immerhin 7,75 €/m² Miete und eine Rendite von 2,45 % – nur knapp unter Schwarz.

Andere Nachbarorte liegen mit Kaufpreisen zwischen 1.472 €/m² (Wesenberg) und 2.795 €/m² (Wustrow) deutlich unter Schwarz. Die Mieten der Nachbarn liegen zwischen 6,83 €/m² (Lärz) und 10,42 €/m² (Buchholz). Schwarz hebt sich damit nicht durch ein allgemein hohes Preisniveau ab, sondern durch die spezifische Kombination aus hohem Kaufpreis und niedrigem Mietniveau – ein Muster, das in keiner anderen Nachbargemeinde in dieser Ausprägung vorkommt.

Standortfaktoren: Tourismus, Abgelegene Lage und strukturelle Schwächen

Schwarz ist eine Gemeinde im äußersten Süden des Landkreises Mecklenburgische Seenplatte mit 359 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 14 Einwohnern pro km². Die Gemeinde liegt am Schwarzer See und profitiert von der Lage zwischen Mecklenburgischer Seenplatte und dem Rheinsberger Seengebiet, was den Tourismus begünstigt. Neben der Landwirtschaft sind kleine Handwerksunternehmen und ein Kiesabbau-Betrieb vor Ort.

Die Verkehrsanbindung ist eingeschränkt: Schwarz liegt abseits überregionaler Straßenverbindungen. Der nächste Bahnhof befindet sich in Mirow an der Strecke Mirow–Neustrelitz, die Anbindung erfolgt über Linienbusse der MVVG. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Kreis Mecklenburgische Seenplatte mit Platz 367 von rund 400 deutschen Kreisen sehr niedrig. Besonders schlecht sind die Werte im Bereich Wettbewerb und Innovation (368), Arbeitsmarkt (356) und Demografie (339). Der Index für Wohlstand und soziale Lage (287) ist relativ besser, aber immer noch im unteren Drittel.