Elmenhorst/Lichtenhagen

Lage und Struktur der Gemeinde

Elmenhorst/Lichtenhagen ist eine 12,07 km² große Gemeinde im Landkreis Rostock in Mecklenburg-Vorpommern. Sie besteht aus den beiden Ortsteilen Elmenhorst und Lichtenhagen und wird vom Amt Warnow-West mit Sitz in Kritzmow verwaltet. Die Gemeinde liegt im sogenannten Hägerort zwischen der unteren Warnow und Bad Doberan, in unmittelbarer Nähe zur Ostseeküste.

Die verkehrliche Anbindung erfolgt über die Landesstraße L 12, die Bad Doberan mit Rostock-Warnemünde verbindet. Über die Kreisstraße K 10 besteht Zugang zur Bundesstraße 103 und zur Anschlussstelle Rostock-West der A 20. Der nächstgelegene Bahnhof ist Rostock-Lütten Klein an der S-Bahn-Strecke nach Warnemünde, bedient von den Linien S1, S2 und S3. Diese Infrastruktur ermöglicht Pendlerverkehr nach Rostock.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 343 Einwohner pro km². Entgegen dem allgemeinen Trend in Mecklenburg-Vorpommern hatte sich die Einwohnerzahl von 1.178 im Jahr 1990 bis auf 4.270 im Jahr 2020 fast vervierfacht – ein Wachstum, das auf die Nähe zu Rostock und die Ostseeküste zurückzuführen ist. Seit 2020 ist jedoch ein Rückgang auf 4.144 Einwohner (2023/2024) zu verzeichnen.

Immobilienmarkt: Preise und Rendite

Der Immobilienmarkt in Elmenhorst/Lichtenhagen ist durch deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete beträgt 10,62 €/m² und liegt damit 19 % über dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²) sowie 32 % über dem Wert des Landkreises Rostock (8,02 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 3.287 €/m² übersteigt den Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²) um 36 % und den Kreisdurchschnitt (2.162 €/m²) um 52 %.

Die Bruttomietrendite von 3,88 % liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,30 % und dem Landesdurchschnitt von 5,37 %. Der Kaufpreisfaktor von 25,78 ist ebenfalls höher als der Kreiswert von 22,05 und der Landeswert von 22,42. Diese drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Der Kaufpreis liegt stärker über dem Mittel als die Miete, was die Rendite drückt.

Im Perzentilrang der Mietrenditen im Bundesland belegt Elmenhorst/Lichtenhagen mit 27,8 % einen der unteren Ränge – was bedeutet, dass die Rendite im Vergleich zu den meisten anderen Orten im Land niedrig ist.

Preisentwicklung: Volatilität und aktuelle Lage

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität auf beiden Seiten des Marktes. Die Angebotsmiete stieg von 9,24 €/m² (2018) auf 11,77 €/m² (2021), brach dann aber 2022 auf 8,24 €/m² und 2023 auf 7,64 €/m² ein – ein Rückgang von etwa 30 % vom Höchstwert. 2024 erholte sie sich auf 10,16 €/m², 2025 auf 10,44 €/m² und 2026 auf 11,31 €/m².

Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich unruhig: Von 2.598 €/m² (2018) stieg er auf 3.710 €/m² (2022), fiel dann auf 3.099 €/m² (2024) und erholte sich 2025 wieder auf 3.379 €/m², bevor er 2026 leicht auf 3.329 €/m² sank.

Der CAGR für die Miete beträgt 2,56 %, der für den Kaufpreis 3,15 % über den gesamten Zeitraum. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die Miete erholte sich nach dem Einbruch 2022/2023 schneller als der Kaufpreis: 2026 liegt sie bereits wieder bei 11,31 €/m², nahe dem Vor-Corona-Höchstwert von 11,77 €/m², während der Kaufpreis mit 3.329 €/m² noch unter dem 2022er Peak von 3.710 €/m² liegt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 km zeigt sich ein deutliches Gefälle. Die nächsten Seebad-Gemeinden wie Börgerende-Rethwisch (5,2 km) mit 5.337 €/m² Kaufpreis und 2,64 % Rendite oder Bad Doberan (9,2 km) mit 5.046 €/m² und 2,81 % Rendite liegen bei den Kaufpreisen deutlich höher und weisen entsprechend niedrigere Renditen auf. Diese Orte profitieren direkt von der Ostseeküste als Standortfaktor.

Lambrechtshagen (5,9 km) liegt mit 2.887 €/m² Kaufpreis und 4,44 % Rendite näher an Elmenhorst/Lichtenhagen, hat aber einen niedrigeren Kaufpreis und eine höhere Rendite. Hohenfelde (11 km) mit 1.930 €/m² und 4,53 % Rendite markiert das andere Ende des Spektrums – ein Ort ohne Küstennähe und ohne direkte Pendleranbindung.

Elmenhorst/Lichtenhagen positioniert sich damit mittig: Der Kaufpreis liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber deutlich unter den direkten Seebädern. Die Rendite von 3,88 % ist höher als die der Küstengemeinden, aber niedriger als die der ländlicheren Orte. Rostock selbst (10,9 km) liegt mit 4.061 €/m² und 3,47 % Rendite zwischen Elmenhorst und den Seebädern.

Standortfaktoren und Bevölkerungsentwicklung

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Rostock, auf den sich die Ränge beziehen, mit dem Gesamtrang 298 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders niedrig sind die Teilindizes Demografie (Rang 369) und Arbeitsmarkt (Rang 336). Positiver ist der Wohlstand- und Soziale-Lage-Index mit Rang 175 sowie der Wettbewerb- und Innovationsindex mit Rang 233. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 131 im oberen Drittel.

Die Bevölkerungsentwicklung der Gemeinde zeigt nach dem starken Wachstum von 1990 bis 2020 (von 1.178 auf 4.270 Einwohner) seit 2020 einen Rückgang auf 4.144 Einwohner. Die Arbeitslosenquote stieg von 1,31 % (2015) auf 2,12 % (2023), bleibt aber auf einem niedrigen Niveau.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur wird durch die Nähe zu Rostock und den damit verbundenen Pendlerverkehr geprägt. Die Sonnländer Getränke GmbH betreibt in der Nähe Anlagen zur Saftgewinnung und -abfüllung. Der Tourismus spielt aufgrund der Ostseenähe eine Rolle.

Die Kombination aus guter Verkehrsanbindung, Nähe zur Ostsee und relativ niedrigen Lebenshaltungskosten im Vergleich zu Rostock macht Elmenhorst/Lichtenhagen zu einem attraktiven Wohnstandort. Die aktuellen Bevölkerungsentwicklung und die niedrigen Prognos-Ränge in den Bereichen Demografie und Arbeitsmarkt deuten auf strukturelle Herausforderungen hin, die den langfristigen Immobilienmarkt beeinflussen können.