Bad Doberan, Stadt
Bad Doberan (PLZ 18209) liegt im Landkreis Rostock in Mecklenburg-Vorpommern. Der Ort zählt 13.105 Einwohner auf 32,9 km², das entspricht 399 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,80 € pro m², der Kaufpreis bei 5.046 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,81 % und ein Kaufpreisfaktor von 35,6 — rechnerisch sind das 36 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bad Doberan über dem Renditeniveau von 9 % der Orte in Mecklenburg-Vorpommern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,62 € auf 12,81 € pro m², im Mittel 6,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 12,2 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 8,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 6,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Landkreis Rostock Rang 298 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 131, Stärkerang 322). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Hohenfelde, Reddelich und Börgerende-Rethwisch an.
Immobilienpreise in Bad Doberan im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Mecklenburg-Vorpommern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Bad Doberan, Stadt
Bericht zum Immobilienmarkt in Bad Doberan: Hohe Angebotspreise im Landesvergleich, problematische Kaufpreis-Zeitreihe mit Extremwerten, positive Bevölkerungsentwicklung, schwache Platzierung im Prognos-Zukunftsatlas des Landkreises Rostock.
Marktüberblick
Bad Doberan ist eine Stadt im Landkreis Rostock in Mecklenburg-Vorpommern mit 13.105 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 32,85 km². Die Stadt ist eines der 18 Mittelzentren des Landes und seit 2000 anerkanntes Heilbad. Mit dem Ortsteil Heiligendamm verfügt Bad Doberan über einen etwa 1 km langen Ostseestrand – Heiligendamm wurde 1793 als ältestes Seebad auf dem europäischen Kontinent gegründet. Die Stadt liegt zwischen Rostock und Wismar am Nordostrand der Kühlung, einer Stauchmoräne mit ausgedehnten Waldungen. Die Bäderbahn „Molli“ verbindet den Ort mit der Küste und ist ein bekanntes touristisches Merkmal.
Auf dem lokalen Immobilienmarkt zeigt sich ein deutliches Preisgefälle zu den umliegenden Gebieten. Die Angebotsmiete liegt bei 11,80 €/m², der Angebotskaufpreis bei 5.046 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 2,81 %, der Kaufpreisfaktor 35,64.
Preisentwicklung
Die Mietpreisentwicklung von 2018 bis 2026 verläuft überwiegend steigend: Von 7,62 €/m² (2018) stiegen die Werte auf 11,33 €/m² (2023), fielen dann 2024 auf 11,07 €/m² und 2025 auf 10,09 €/m², bevor sie 2026 wieder auf 12,81 €/m² anstiegen. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Bei den Kaufpreisen fallen in der Zeitreihe zwei extreme Ausreißer auf: 7.391,86 €/m² (2019) und 8.168,50 €/m² (2026). In allen anderen Jahren liegen die Werte deutlich niedriger, zwischen 3.252 €/m² (2018) und 4.349 €/m² (2023). Diese Ausreißer verzerren die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 12,2 % erheblich. Ohne diese beiden Werte wäre die Entwicklung deutlich moderater verlaufen. Die Kaufpreisreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, die Plausibilität der Extremwerte ist jedoch fraglich.
Die niedrige Bruttomietrendite von 2,81 % im Verhältnis zu den hohen Kaufpreisen führt zu einem Kaufpreisfaktor von 35,64 – das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa 35,7-jähriger Jahreskaltmieten entspricht.
Regionale Einordnung
Bad Doberan liegt mit seinen Immobilienpreisen deutlich über den regionalen und landesweiten Durchschnitten. Die Angebotsmiete von 11,80 €/m² übertrifft den Kreisdurchschnitt von 8,02 €/m² um rund 47 % und den Landesdurchschnitt von 7,54 €/m² um rund 57 %. Beim Angebotskaufpreis von 5.046 €/m² liegt Bad Doberan mehr als doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt (2.162 €/m²) und das 2,5-Fache des Landesdurchschnitts (2.057 €/m²).
Im Perzentilrang der Angebotsmiete im Bundesland belegt Bad Doberan den 8,7. Perzentilrang – die Miete liegt damit höher als bei etwa 91 % der verglichenen Orte in Mecklenburg-Vorpommern. Die niedrige Bruttomietrendite von 2,81 % entspricht dem unteren Ende der landesweiten Verteilung (Durchschnitt im Land: 5,37 %).
Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Hohenfelde (3,3 km) liegt mit 1.930 €/m² deutlich unter Bad Doberan, Reddelich (3,8 km) mit 2.402 €/m² ebenfalls. Die ostseenahe Lage führt in den Küstengemeinden zu höheren Preisen – Börgerende-Rethwisch (4,4 km) erreicht 5.337 €/m², Admannshagen-Bargeshagen (5,6 km) 4.245 €/m² und Nienhagen (6,9 km) 4.527 €/m². Bad Doberan liegt damit preislich zwischen den ländlichen Nachbarn und den ostseebadischen Gemeinden.
Standortfaktoren und Demografie
Für den Landkreis Rostock, in dem Bad Doberan liegt, gibt es Daten aus dem Prognos-Zukunftsatlas 2025. Der Kreis belegt den Gesamtrang 298 von rund 400 deutschen Kreisen – damit liegt er in der unteren Hälfte der Bewertung.
Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Rang im Bereich Dynamik (131) ist relativ gut, während Stärke (322), Demografie (369) und Arbeitsmarkt (336) schwach ausfallen. Im Bereich Wettbewerb & Innovation liegt der Kreis mit Rang 233 im Mittelfeld, und Wohlstand & Soziale Lage wird mit Rang 175 relativ gut bewertet.
Bad Doberan selbst verfügt über keine Hochschulen. Für die Stadt liegen keine Boden- oder Grundstücksdaten vor.
Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Von 12.107 Einwohnern (2015) wuchs die Stadt auf 13.105 (2024), ein Plus von 8,24 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 399 Einwohner/km². Die Zeitreihe der Arbeitslosenquote weist einen Datenwert von 430 auf, der als Prozentsatz nicht plausibel ist und daher nicht interpretiert wird.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bad Doberan entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bad Doberan
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,62 €/m² |
| 2019 | 8,05 €/m² |
| 2020 | 8,35 €/m² |
| 2021 | 9,26 €/m² |
| 2022 | 10,02 €/m² |
| 2023 | 11,33 €/m² |
| 2024 | 11,07 €/m² |
| 2025 | 10,09 €/m² |
| 2026 | 12,81 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bad Doberan
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.252 €/m² |
| 2019 | 7.392 €/m² |
| 2020 | 3.261 €/m² |
| 2021 | 3.876 €/m² |
| 2022 | 3.609 €/m² |
| 2023 | 4.349 €/m² |
| 2024 | 3.617 €/m² |
| 2025 | 3.757 €/m² |
| 2026 | 8.169 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bad Doberan
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,81 % |
| 2019 | 1,31 % |
| 2020 | 3,07 % |
| 2021 | 2,87 % |
| 2022 | 3,33 % |
| 2023 | 3,13 % |
| 2024 | 3,67 % |
| 2025 | 3,22 % |
| 2026 | 1,88 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bad Doberan
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 12.107 Einwohner |
| 2016 | 12.124 Einwohner |
| 2017 | 12.290 Einwohner |
| 2018 | 12.491 Einwohner |
| 2019 | 12.642 Einwohner |
| 2020 | 12.755 Einwohner |
| 2021 | 12.752 Einwohner |
| 2022 | 12.954 Einwohner |
| 2023 | 13.105 Einwohner |
| 2024 | 13.105 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bad Doberan
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 6,67 % |
| 2016 | 5,82 % |
| 2017 | 4,57 % |
| 2018 | 5,85 % |
| 2019 | 5,06 % |
| 2020 | 5,72 % |
| 2021 | 6,01 % |
| 2022 | 5,58 % |
| 2023 | 6,06 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 298 Rang |
| Dynamik | 131 Rang |
| Stärke | 322 Rang |
| Demografie | 369 Rang |
| Arbeitsmarkt | 336 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 233 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 175 Rang |
Renditeverteilung in Mecklenburg-Vorpommern
Anzahl Orte je Renditeband — Bad Doberan liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Mecklenburg-Vorpommern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 0–1 | 2,00 Orte |
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 76,00 Orte |
| 3–4 | 131 Orte |
| 4–5 | 156 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 86,00 Orte |
| 7–8 | 40,00 Orte |
| 8–9 | 34,00 Orte |
| 9–10 | 22,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 7,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Bad Doberan im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bad Doberan ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bad Doberan ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bad Doberan
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Steffenshagen | 12,63 €/m² |
| Admannshagen-Bargeshagen | 12,13 €/m² |
| Bad Doberan | 11,80 €/m² |
| Börgerende-Rethwisch | 11,75 €/m² |
| Wittenbeck | 11,13 €/m² |
| Bartenshagen-Parkentin | 10,71 €/m² |
| Reddelich | 10,69 €/m² |
| Nienhagen | 10,59 €/m² |
| Retschow | 8,87 €/m² |
| Hohenfelde | 7,28 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bad Doberan ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bad Doberan
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Reddelich | 5,34 % |
| Steffenshagen | 4,88 % |
| Hohenfelde | 4,53 % |
| Bartenshagen-Parkentin | 4,10 % |
| Retschow | 3,71 % |
| Admannshagen-Bargeshagen | 3,43 % |
| Wittenbeck | 3,36 % |
| Bad Doberan | 2,81 % |
| Nienhagen | 2,81 % |
| Börgerende-Rethwisch | 2,64 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Hohenfelde | 3,3 km | 18209 | 7,28 € | 1.930 € | 4,53 % |
| Reddelich | 3,8 km | 18209 | 10,69 € | 2.402 € | 5,34 % |
| Börgerende-Rethwisch, Ostseebad | 4,4 km | 18211 | 11,75 € | 5.337 € | 2,64 % |
| Steffenshagen | 5,0 km | 18209 | 12,63 € | 3.108 € | 4,88 % |
| Admannshagen-Bargeshagen | 5,6 km | 18211 | 12,13 € | 4.245 € | 3,43 % |
| Bartenshagen-Parkentin | 6,1 km | 18209 | 10,71 € | 3.136 € | 4,10 % |
| Retschow | 6,9 km | 18211 | 8,87 € | 2.867 € | 3,71 % |
| Nienhagen, Ostseebad | 6,9 km | 18211 | 10,59 € | 4.527 € | 2,81 % |
| Wittenbeck | 7,5 km | 18209 | 11,13 € | 3.974 € | 3,36 % |
Wo liegt Bad Doberan?
Lage
Bad Doberan auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bad Doberan
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,80 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.046 € |
| Bruttomietrendite | 2,81 % |
| Kaufpreisfaktor | 35,6 |
| Einwohner | 13.105 |
| Einwohner je km² | 399 |
| Fläche (km²) | 32,9 |
| Arbeitslosenquote | 6,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #298 |
| Prognos Dynamikrang | #131 |
| Prognos Stärkerang | #322 |
| Koordinaten | 54,1067, 11,8994 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bad Doberan
Was kostet eine Wohnung in Bad Doberan?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 5.046 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,80 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Landesdurchschnitt von 2.057 Euro/m² bzw. 7,54 Euro/m² in Mecklenburg-Vorpommern. Die Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bad Doberan entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 sind die Mieten von 7,62 auf 12,81 Euro pro Quadratmeter gestiegen, die Kaufpreise von 3.252 auf 8.169 Euro pro Quadratmeter. Besonders der Anstieg in den letzten Jahren ist deutlich: Die Mieten stiegen von 10,09 Euro/m² (2025) auf 12,81 Euro/m² (2026), die Kaufpreise von 3.757 auf 8.169 Euro/m².
Wie teuer ist Bad Doberan im Vergleich zum Umland?
Bad Doberan liegt mit 5.046 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis deutlich über dem Landkreisdurchschnitt von 2.162 Euro/m² und dem Landesdurchschnitt von 2.057 Euro/m². Im Vergleich zu den Nachbarorten ist Bad Doberan einer der teuersten Orte im Umkreis. So liegt der Kaufpreis in Hohenfelde (3,3 km) bei nur 1.930 Euro/m², in Reddelich (3,8 km) bei 2.402 Euro/m².
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bad Doberan?
Die Bruttomietrendite liegt bei 2,81 Prozent und damit deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 5,37 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 35,64, während er im Landesdurchschnitt bei 22,42 liegt. Ein niedriger Renditewert und ein hoher Kaufpreisfaktor zeigen ein hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete. Der Perzentilrang von 8,7 bedeutet, dass rund 91 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bad Doberan?
Die Einwohnerzahl ist von 12.107 im Jahr 2015 auf 13.105 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Anstieg von rund 8,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 399 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie schneidet Bad Doberan beim Zukunftsatlas ab?
Der Landkreis Rostock, zu dem Bad Doberan gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 298 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die demografische Entwicklung mit Rang 369, während der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation mit 233 am besten ist.
Woher stammen die Daten zu Bad Doberan?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bad Doberan sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bad Doberan führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Landkreis Rostock
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Warnow | 18249 | 6,77 € | 547 € | 14,86 % |
| Prebberede | 17168 | 7,12 € | 642 € | 13,31 % |
| Bernitt | 18249 | 6,66 € | 676 € | 11,82 % |
| Lohmen | 18276 | 6,22 € | 682 € | 10,95 % |
| Bröbberow | 18258 | 5,19 € | 578 € | 10,78 % |
| Thulendorf | 18184 | 10,08 € | 1.173 € | 10,31 % |
| Groß Schwiesow | 18276 | 5,16 € | 609 € | 10,16 % |
| Gnewitz | 18195 | 6,19 € | 775 € | 9,58 % |