Börgerende-Rethwisch, Ostseebad

Standort und Struktur

Börgerende-Rethwisch liegt direkt an der Ostseeküste im Landkreis Rostock und umfasst auf 15,02 km² etwa 1.695 Einwohner. Die Gemeinde grenzt westlich an Heiligendamm, das älteste deutsche Seebad, und wird vom Amt Bad Doberan-Land verwaltet. Die Haupteinnahmequelle ist der Ferienbetrieb mit Übernachtungsmöglichkeiten und Gastronomie. Seit 2000 wurden Infrastruktur und Verkehrsanbindung an Rostock, Bad Doberan, Kühlungsborn und Warnemünde verbessert. Daneben haben sich Handwerksbetriebe, Bauunternehmen und größere Landwirtschaftsbetriebe niedergelassen. Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,83 % (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Struktur wider.

Marktüberblick: Preise, Mieten und Rendite

Die Angebotsmiete liegt bei 11,75 € je m² und damit rund 47 % über dem Kreisdurchschnitt (8,02 €/m²), 56 % über dem Landesdurchschnitt Mecklenburg-Vorpommerns (7,54 €/m²) und 32 % über dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 5.337 €/m² übertrifft den Kreiswert (2.162 €/m²) um das 2,5-Fache, den Landeswert (2.057 €/m²) um das 2,6-Fache und den deutschen Durchschnitt (2.409 €/m²) um das 2,2-Fache.

Die Bruttomietrendite beträgt 2,64 % und liegt damit nicht nur unter dem Kreis- (5,30 %) und Landesdurchschnitt (5,37 %), sondern auch unter allen acht Nachbargemeinden im Umkreis. Der Kaufpreisfaktor von 37,84 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 37,84-jährigen Bruttomietzins entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Kreis bei 22,05 und das Bundesland bei 22,42. Der Perzentilrang von 6,63 % im Bundesland zeigt: Nur etwa 7 % der Orte in Mecklenburg-Vorpommern haben eine noch niedrigere Bruttomietrendite.

Diese Kombination aus hohen Mieten, extrem hohen Kaufpreisen und sehr niedriger Rendite kennzeichnet einen Markt, der primär durch Zweitwohnungs- und Ferienimmobilienkäufer getragen wird, nicht durch Mieter, die auf wirtschaftliche Rendite angewiesen sind. Der Ort liegt damit in einer eigenen Preisklasse innerhalb der Region.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt eine starke Dynamik: Von 7,55 €/m² (2018) stieg die Angebotsmiete auf 15,69 €/m² (2024), bevor sie 2025 auf 10,20 €/m² und 2026 auf 13,00 €/m² zurückging. Der CAGR von 7,03 % über den gesamten Zeitraum verdeutlicht das starke Wachstum, ist aber durch die hohen Schwankungen geprägt.

Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler: Nach 4.983 €/m² (2018) folgte ein Einbruch auf 3.787 €/m² (2019), ein Anstieg auf 4.693 €/m² (2020) und ein Sprung auf 9.776 €/m² (2021). Danach folgte ein starker Rückgang auf 4.950 €/m² (2022), ein erneuter Anstieg auf 7.916 €/m² (2023), gefolgt von 5.469 €/m² (2024) und 4.850 €/m² (2025). Der CAGR von 1,19 % über den gesamten Zeitraum ist deutlich moderater als bei den Mieten.

Die extremen Schwankungen, insbesondere der Kaufpreis-Sprung von 2020 auf 2021 und der Rückgang 2021 auf 2022, deuten auf einen kleinen, illiquiden Markt hin, in dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die aktuellen Werte von 2025/2026 liegen wieder auf einem Niveau, das dem Vor-Corona-Krisenniveau entspricht.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Börgerende-Rethwisch deutlich von den meisten Nachbarorten ab. Die Angebotsmiete von 11,75 €/m² liegt über sechs der acht Nachbarn: Nienhagen (10,59 €/m²), Elmenhorst/Lichtenhagen (10,62 €/m²), Lambrechtshagen (10,67 €/m²), Hohenfelde (7,28 €/m²), Bartenshagen-Parkentin (10,71 €/m²) und Reddelich (10,69 €/m²). Lediglich Admannshagen-Bargeshagen (12,13 €/m²) und Bad Doberan (11,80 €/m²) liegen leicht darüber.

Beim Kaufpreis von 5.337 €/m² liegt der Ort an der Spitze aller Nachbarorte. Nur Bad Doberan (5.046 €/m²) kommt nahe, alle anderen liegen deutlich darunter. Der Kaufpreisfaktor von 37,84 ist der höchste im direkten Vergleich und unterstreicht die überproportional hohen Preise.

Die Bruttomietrendite von 2,64 % ist die niedrigste aller Nachbarorte. Selbst die nächstgelegenen Orte wie Nienhagen (2,81 %) und Bad Doberan (2,81 %) liegen darüber. Lambrechtshagen (4,44 %) und Hohenfelde (4,53 %) bieten mit deutlich niedrigeren Kaufpreisen bei ähnlichen Mieten eine deutlich bessere Rendite.

Dieses Muster zeigt: Börgerende-Rethwisch ist innerhalb der Nachbarschaft ein Premium-Standort, der sowohl bei Mieten als auch bei Kaufpreisen an der Spitze liegt, aber die hohen Kaufpreise die Mieterträge überproportional belasten.

Standortfaktoren und Demografie

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Rostock mit dem Gesamtrang 298 von rund 400 deutschen Kreisen als eher schwach. Besonders schlecht schneiden die Teilindizes Demografie (Rang 369) und Arbeitsmarkt (Rang 336) ab. Besser ist der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation (233) sowie bei Wohlstand und sozialer Lage (175). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 131 im oberen Drittel.

Diese Bewertungen gelten für den gesamten Landkreis und treffen auf Börgerende-Rethwisch nur bedingt zu: Die lokale Arbeitslosenquote von 2,83 % (2023) liegt deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt und widerspricht dem schwachen Arbeitsmarkt-Rang des Landkreises. Die Bevölkerungsentwicklung war bis 2021 positiv (von 1.670 auf 1.746 Einwohnern), seither stabil bei etwa 1.695 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte von 113 Einwohnern je km² ist für eine Gemeinde an der Ostseeküste typisch.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Regionalschule im Ortsteil Rethwisch wurde bis 2024 modernisiert und erweitert, was auf die Bedeutung der lokalen Infrastruktur für die Gemeinde hinweist.

Die Diskrepanz zwischen dem schwachen Prognos-Rang des Landkreises und den hohen Immobilienpreisen des Ortes unterstreicht, dass der lokale Immobilienmarkt vor allem von touristischer Nachfrage und Zweitwohnsitzkäufern getrieben wird und nicht von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage des Landkreises.