Admannshagen-Bargeshagen

Marktüberblick: Hohe Preise im Ostseeraum-Kontext

Admannshagen-Bargeshagen liegt im südlichen Landkreis Rostock im Raum Bad Doberan–Rostock und gehört zu den Gemeinden, deren Immobilienpreise deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegen. Die Angebotsmiete beträgt 12,13 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 4.245 Euro pro Quadratmeter.

Der Angebotskaufpreis liegt mit 4.245 Euro/m² mehr als doppelt so hoch wie der Landesdurchschnitt Mecklenburg-Vorpommerns (2.057 Euro/m²). Die Angebotsmiete von 12,13 Euro/m² liegt etwa 60 Prozent über dem Landesdurchschnitt (7,54 Euro/m²). Beide Werte liegen zudem deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Rostock (Miete: 8,02 Euro/m², Kaufpreis: 2.162 Euro/m²) – die Miete um etwa 50 Prozent, der Kaufpreis um fast 100 Prozent.

Die Bruttomietrendite von 3,43 Prozent liegt damit deutlich unter dem Kreis- (5,30 Prozent) und Landesdurchschnitt (5,37 Prozent). Im Perzentilrang aller 724 Orte in Mecklenburg-Vorpommern belegt Admannshagen-Bargeshagen das 20. Perzentil – das bedeutet, dass etwa 80 Prozent der Orte eine höhere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 29,17 Jahre liegt ebenfalls über dem Landesmittel von 22,4 Jahren.

Diese Preissituation ist strukturell bedingt: Die Gemeinde liegt im touristisch attraktiven Hägerort zwischen Bad Doberan und der Ostsee. Die Nachbarorte zeigen ein ähnliches Muster – Börgerende-Rethwisch (Kaufpreis 5.337 Euro/m²), Bad Doberan (5.046 Euro/m²) und Nienhagen (4.527 Euro/m²) liegen in derselben Preisklasse. Admannshagen-Bargeshagen positioniert sich damit im oberen Segment der Region, wobei die Mieten im Vergleich zu allen Nachbarorten am höchsten liegen, während die Kaufpreise moderater ausfallen als bei den teuren Ostseebädern.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen in einem kleinen Markt

Die historische Entwicklung der Immobilienpreise in Admannshagen-Bargeshagen ist durch extreme Schwankungen geprägt, was auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet.

Bei den Mieten zeigt sich ein unregelmäßiger Verlauf: Von 7,77 Euro/m² im Jahr 2018 stieg der Wert 2021 auf 11,96, fiel 2022 auf 7,94, stieg 2023 auf 10,68 und erreichte 2026 mit 16,08 einen neuen Höchststand. Der CAGR von 9,52 Prozent über den Zeitraum 2018–2026 maskiert diese starken Ausschläge.

Noch ausgeprägter ist die Preisschwankung beim Kaufpreis: Nach einem stabilen Niveau um 1.867 Euro/m² (2018–2019) stieg der Wert bis 2022 auf 4.866 Euro/m² – ein Anstieg um das 2,6-Fache in vier Jahren. Anschließend folgte ein starker Rückgang auf 3.413 Euro/m² (2023), ein neuer Höhepunkt 2024 bei 5.837 Euro/m² und ein weiterer Rückgang auf 3.585 Euro/m² (2026). Der CAGR von 8,50 Prozent überdeckt diese Volatilität.

Die hohe Volatilität bei gleichzeitig steigendem langfristigen Trend (CAGR) ist charakteristisch für kleine Märkte, in denen einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der Kaufpreis 2026 liegt mit 3.585 Euro/m² deutlich unter dem Rekord von 2024 (5.837 Euro/m²), während die Miete 2026 mit 16,08 Euro/m² den historischen Höchststand erreicht hat.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabilisierung nach starkem Wachstum

Admannshagen-Bargeshagen hat sich seit der Wende von einer kleinen Landgemeinde zu einer wachsenden Wohngemeinde im Umland Rostocks entwickelt. Die Einwohnerzahl stieg von 780 im Jahr 1990 auf rund 2.870 im Jahr 2024 – eine Verdreifachung in drei Jahrzehnten.

Seit 2015 ist die Bevölkerungsentwicklung jedoch weitgehend stabil: Von 2.851 Einwohnern (2015) auf 2.871 (2024) entspricht das einer Veränderung von weniger als einem Prozent. In den letzten Jahren zeigt sich ein leichtes Abschwächen: Nach einem Höhepunkt von 2.899 Einwohnern (2020) ging die Zahl auf 2.871 (2023/2024) zurück.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,8 Prozent (die Zeitreihenwerte liegen in Promille vor und zeigen 38 ‰). Im historischen Vergleich zeigt sich ein tendenziell sinkender Trend von 4,1 Prozent (2015) auf einen Tiefstand von 2,7 Prozent (2021), gefolgt von einem Anstieg auf 3,8 Prozent (2023). Die Quote liegt damit im unteren bis mittleren Bereich und entspricht der typischen Lage in ländlichen Räumen Mecklenburg-Vorpommerns.

Die Bevölkerungsdichte von 182 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für die Region typisch und liegt über dem ländlichen Durchschnitt, aber deutlich unter dem städtischen Niveau.

Standortfaktoren: Gewerbe, Infrastruktur und Zukunftsatlas

Die Standortfaktoren von Admannshagen-Bargeshagen sind durch eine Mischung aus wirtschaftlicher Dynamik und demografischen Herausforderungen geprägt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Rostock auf Rang 298 von 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schlecht schneiden die Teilindizes Demografie (Rang 369) und Arbeitsmarkt (Rang 336) ab. Besser positioniert ist der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 175) sowie im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 233). Der Dynamik-Index mit Rang 131 von 400 deutet auf positive Entwicklungsimpulse hin.

Wirtschaftlich profitiert die Gemeinde vom Gewerbegebiet in Bargeshagen, das nach der Wende erschlossen wurde und vollständig ausgelastet ist. Es beherbergt Großhandelsbetriebe, Dienstleister und Baubetriebe. Die Verkehrsanbindung über die Bundesstraße 105 und die nahe B103 als Zubringer zur A20 unterstützt die Erreichbarkeit von Rostock und den Ostseebädern.

Die Gemeinde verfügt über keine eigene Hochschule. Der Breitbandausbau mit Glasfaser-Leitungen durch die Deutsche Glasfaser Holding wurde 2017/2018 begonnen. Mit dem Joho-Park haben sich 2021 neue Freizeitinfrastruktur (Kinderspielwelt, Bolzarena, Fitness) angesiedelt.

Die Kombination aus guter Verkehrsanbindung, auslastbarem Gewerbegebiet und digitaler Infrastruktur macht Admannshagen-Bargeshagen zu einer attraktiven Wohngemeinde für Pendler nach Rostock und Bad Doberan, was sich in den überdurchschnittlichen Immobilienpreisen widerspiegelt.