Kühlungsborn, Ostseebad, Stadt

Marktüberblick: Teuerster Ort im Umland mit extremer Rendite

Kühlungsborn ist mit 12,84 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete und 6.116 Euro pro Quadratmeter Angebotskaufpreis der teuerste Ort im Vergleich zu seinen Nachbarn im Umkreis von zehn Kilometern. Die Bruttomietrendite liegt bei 2,52 Prozent und ist damit die niedrigste aller vergleichbaren Orte in der Umgebung. Der Kaufpreisfaktor von 39,7 bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp vierzigfachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht.

Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie bilden jedoch den Unterschied Kühlungsborns zu den umliegenden Orten ab: Die Angebotsmiete liegt 44 Prozent über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro) und 60 Prozent über dem Durchschnitt des Landkreises Rostock (8,02 Euro). Der Kaufpreis übertrifft den Kreisdurchschnitt um das 2,8-Fache.

Die niedrige Rendite von 2,52 Prozent ist eine direkte mathematische Folge dieses Preisniveaus: Der Kaufpreis liegt dem 39,7-Fachen der Jahresmiete gegenüber, während der Kaufpreisfaktor im Landkreis Rostock bei 22,0 liegt. Sie liegt unter dem Perzentilrang von 4,83 im Bundesland, was bedeutet, dass nur etwa fünf Prozent der 724 Orte in Mecklenburg-Vorpommern noch niedrigere Renditen aufweisen. Kühlungsborn ist damit einer der teuersten Orte im Bundesland im Verhältnis zur Miete.

Preisentwicklung: Beschleunigter Anstieg in den letzten Jahren

Die Angebotsmiete ist von 10,02 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 14,42 Euro im Jahr 2026 gestiegen – ein Anstieg um 44 Prozent in acht Jahren. Der Jahreswachstum (CAGR) beträgt 4,66 Prozent. Der Kaufpreis entwickelte sich von 4.641 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 7.342 Euro (2026), ein Plus von 58 Prozent bei einem CAGR von 5,90 Prozent.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Auffällig ist die Beschleunigung in den letzten Jahren: Von 2024 auf 2026 stieg die Miete um 2,05 Euro pro Quadratmeter (von 12,37 auf 14,42), was einem Anstieg von 16,6 Prozent in nur zwei Jahren entspricht. Der Kaufpreis kletterte im selben Zeitraum von 5.870 auf 7.342 Euro, also um 25,1 Prozent.

Der Kaufpreis wies in der Zeitreihe stärkere Schwankungen auf als die Miete. Er erreichte 2021 mit 6.906 Euro einen ersten Höhepunkt, fiel dann bis 2024 auf 5.870 Euro und legte seither wieder deutlich zu. Die Miete verlief dagegen gleichmäßiger steigend, mit einem kurzen Einbruch 2022 auf 10,57 Euro, der sich 2023 aber nicht wiederholte.

Regionale Einordnung: Spitzenreiter im Umland, unterdurchschnittliche Rendite

Kühlungsborn hebt sich deutlich von der regionalen Umgebung ab. Mit 12,84 Euro Angebotsmiete liegt der Ort vor Rerik (12,57 Euro) und Steffenshagen (12,63 Euro) an der Spitze der Nachbarorte. Der Kaufpreis von 6.116 Euro pro Quadratmeter übertrifft alle Vergleichsorte im Umkreis: Der nächstgelegene Ort, Wittenbeck (3,1 km), liegt bei 3.974 Euro, Bad Doberan (10,4 km) bei 5.046 Euro.

Die Bruttomietrendite von 2,52 Prozent ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten. Bad Doberan liegt mit 2,81 Prozent nur knapp darüber, Biendorf mit 2,58 Prozent liegt nahezu gleichauf. Alle anderen Nachbarorte weisen Renditen von 3,22 Prozent (Rerik) bis 5,34 Prozent (Reddelich) auf.

Kühlungsborn positioniert sich damit als klarer Spitzenreiter innerhalb der regionalen Preisklasse. Der Landkreis Rostock weist einen Durchschnittskaufpreis von 2.162 Euro und eine Durchschnittsmiete von 8,02 Euro aus. Kühlungsborn liegt damit sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Rendite weit unter dem Landesmittel von 5,37 Prozent liegt.

Die Bevölkerungsentwicklung des Ortes verlief stabil bis leicht positiv: Von 7.824 Einwohnern (2015) auf 8.084 (2024) entspricht einem Anstieg von 3,3 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 500 Einwohner pro Quadratkilometer. Die absolute Zahl der Arbeitslosen ging von 221 (2015) auf 141 (2023) zurück, ein Rückgang um 36 Prozent.

Standortfaktoren: Tourismusort mit stabiler Demografie

Kühlungsborn ist ein Ostseebad mit einer über 3.150 Meter langen Strandpromenade, der zweitlängsten in Deutschland nach den Kaiserbädern auf Usedom. Der Ort wurde 1938 durch den Zusammenschluss der Gemeinden Arendsee und Brunshaupten gegründet und bildet das Herzstück der mecklenburgischen Riviera. Er liegt etwa 25 Kilometer westlich von Rostock an der Mecklenburger Bucht.

Auf Kreisebene belegt der Landkreis Rostock im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 298 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich Demografie (Rang 369) und Arbeitsmarkt (Rang 336). Stärker ausgeprägt sind Wettbewerb und Innovation (Rang 233) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 175). Diese Rangierung gilt für den Landkreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte für diesen Ort vor.

Die demografische Entwicklung des Landkreises wird im Prognos-Atlas als schwach eingestuft (Rang 369), während Kühlungsborn selbst eine leichte Bevölkerungszunahme von 3,3 Prozent seit 2015 verzeichnet. Die Arbeitslosigkeit ist im selben Zeitraum um 36 Prozent zurückgegangen, was auf eine positive lokale Entwicklung hindeutet, die vom übergeordneten Kreistrend abweicht.