Biendorf

Marktüberblick

Biendorf ist eine Gemeinde im Landkreis Rostock in Mecklenburg-Vorpommern mit rund 1.226 Einwohnern auf 40,99 km². Die Gemeinde liegt etwa 10 km von der Ostseeküste entfernt zwischen den Städten Neubukow, Kröpelin, Kühlungsborn und Rerik. Durch das Gemeindegebiet verlaufen die Bundesstraße 105 und die Bahnstrecke Wismar–Rostock mit dem Haltepunkt Sandhagen. Die Gemeinde umfasst 12 Ortsteile und wird vom Amt Neubukow-Salzhaff mit Sitz in Neubukow verwaltet.

Der Immobilienmarkt in Biendorf ist durch eine auffällige Diskrepanz zwischen Kaufpreisen und Mieten geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 4.210 Euro pro Quadratmeter, während die Angebotsmiete bei 9,05 Euro pro Quadratmeter liegt. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,58 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 38,77. Das bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp 39-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine starke Volatilität auf beiden Seiten des Marktes. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,35 Euro pro Quadratmeter (2019) und 17,67 Euro (2025). Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 2.426 Euro (2026) und 6.000 Euro (2024). Diese starken Ausschläge deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Der Kaufpreisfaktor von 38,77 liegt um etwa 76 % über dem Durchschnitt des Landkreises Rostock (22,05) und des Bundeslandes Mecklenburg-Vorpommern (22,42). Die Bruttomietrendite von 2,58 Prozent liegt im untersten Perzentil des Bundeslandes (5,52. Perzentil). Das Muster ist konsistent: Die Kaufpreise sind im regionalen Vergleich hoch, während die Mieten nur moderat darüber liegen.

Regionale Einordnung

Biendorf liegt in einer besonderen geografischen Lage: Etwa 10 km von der Ostseeküste entfernt, profitiert der Ort von der Nähe zu bekannten Ostseebädern wie Kühlungsborn und Rerik, ist aber nicht selbst als Badeort ausgeprägt. Diese Lage schlägt sich in den Preisen nieder.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Bruttomietrendite von 2,58 % bei Biendorf nur knapp über der niedrigsten Rendite der Region (Kühlungsborn mit 2,52 %) und deutlich unter allen anderen Nachbarorten (Bastorf 4,14 %, Am Salzhaff 4,31 %). Der Kaufpreis von 4.210 Euro pro Quadratmeter liegt über dem der meisten Nachbarn, aber unter dem von Bastorf (4.643 Euro) und Rerik (4.677 Euro). Die Angebotsmiete von 9,05 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt (8,02 Euro), dem Landesdurchschnitt (7,54 Euro) und auch dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Das Muster entspricht dem einer ländlichen Gemeinde im Einzugsbereich von Ostseebädern: Die Kaufpreise werden durch die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen und Ferienimmobilien getrieben, während die Mieten auf dem Niveau einer ländlichen Gemeinde bleiben.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Biendorf ist seit 2015 leicht gewachsen: von 1.171 Einwohnern auf 1.226 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 4,7 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,9 Prozent und ist damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 30 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der Landkreis Rostock, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegt im Zukunftsatlas 2025 Rang 298 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Dynamik-Index liegt der Kreis mit Rang 131 deutlich besser, während der Stärke-Index mit Rang 322 schwächer abschneidet. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus niedriger Arbeitslosigkeit, leichtem Bevölkerungswachstum und der Nähe zur Ostseeküste bildet den Hintergrund für die aktuellen Immobilienpreise. Der niedrige Prognos-Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 175) und im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 233) deutet auf strukturelle Herausforderungen hin, die sich jedoch nicht unmittelbar in den aktuellen Miet- und Kaufpreisen niederschlagen.