Marschacht

Marktüberblick

Marschacht liegt im Landkreis Harburg, etwa 30 Kilometer südöstlich von Hamburg und 10 Kilometer nordöstlich von Winsen (Luhe) an der Elbe. Die Gemeinde mit 3.985 Einwohnern auf 26,11 Quadratkilometern ist Verwaltungssitz der Samtgemeinde Elbmarsch und gliedert sich in fünf Ortsteile. Die B 404 durchquert den Ort, Buslinien der VHH und KVG binden Marschacht an Hamburg-Bergedorf und Winsen im Hamburger Verkehrsverbund an. Ein lokaler Arbeitgeber ist die Bruno Bock Chemische Fabrik, ein weltweit führender Hersteller von Thioglykolsäure.

Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 11,33 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.909 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,67 Prozent, der Kaufpreisfaktor 21,4. Die aktuellen Werte liegen unter den Prognosewerten der Zeitreihe für 2026 (Miete: 11,93 Euro, Kaufpreis: 4.167 Euro), was auf eine abkühlende Entwicklung im Vergleich zur früheren Projektion hindeutet.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Marschacht zeigt eine deutliche Dynamik mit hoher Volatilität: Von 7,95 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2023 auf 14,15 Euro – ein Anstieg von 78 Prozent in fünf Jahren. Anschließend fiel sie 2024 auf 8,97 Euro zurück und erholte sich 2025/2026 wieder auf über 11 Euro. Die CAGR der Miete über den Zeitraum beträgt 5,2 Prozent.

Auch die Kaufpreise zeigen starke Ausschläge. Nach 3.730 Euro im Jahr 2020 brachen sie 2021 auf 1.945 Euro ein – ein Rückgang von 48 Prozent in einem Jahr. Sie erholten sich schrittweise auf 2.836 Euro 2024. Die Prognose für 2026 liegt bei 4.167 Euro. Die CAGR der Kaufpreise liegt bei 1,9 Prozent – deutlich niedriger als die der Miete, was auf eine unterschiedliche Dynamik in den beiden Marktsegmenten hindeutet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum niedersächsischen Durchschnitt liegt Marschacht bei der Angebotsmiete mit 11,33 Euro über dem Landesmittel von 8,50 Euro. Der Kaufpreis von 2.909 Euro liegt über dem niedersächsischen Durchschnitt von 2.166 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,67 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent, was die höheren Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten widerspiegelt.

Im direkten Vergleich mit dem Kreis Harburg zeigt sich ein ähnliches Bild: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 10,75 Euro Angebotsmiete und 2.884 Euro Kaufpreis – beide Werte liegen leicht unter Marschacht. Die Rendite im Kreis beträgt ebenfalls 4,67 Prozent. Marschacht folgt also dem regionalen Muster des Kreises Harburg, liegt aber an der oberen Preiskante.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Geesthacht (1,8 km entfernt) weist mit 3.348 Euro einen höheren Kaufpreis und mit 3,97 Prozent eine niedrigere Rendite aus. Tespe (3,9 km) liegt mit 2.704 Euro und 5,02 Prozent Rendite näher an Marschacht. Worth (6,2 km) fällt mit 5.863 Euro Kaufpreis und nur 2,49 Prozent Rendite als deutlicher Ausreißer nach oben auf. Marschacht positioniert sich damit im mittleren bis oberen Preissegment der Nachbarschaft.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Marschacht ist seit 2015 um 3,3 Prozent von 3.859 auf 3.985 Einwohner gewachsen. Das Wachstum ist moderat und verläuft weitgehend stabil – zwischen 2021 und 2024 bewegte sich die Einwohnerzahl nur noch zwischen 3.985 und 3.993. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 153 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 73 Promille (7,3 Prozent) und schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 42 und 73 Promille. Die hohe Volatilität der Arbeitslosenquote – von 42 Promille 2019 auf 73 Promille 2023 – entspricht einem deutlichen Anstieg, der auf konjunkturelle oder strukturelle Veränderungen im lokalen Arbeitsmarkt hindeuten kann.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Harburg, in dem Marschacht liegt, auf Platz 142 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut abgeschnitten ist der Kreis mit Rang 91 im Dynamik-Index, während der Stärke-Index mit Rang 162 und der Wettbewerb-Innovation-Index mit Rang 177 schwächer abschneiden. Der Demografie-Index liegt bei Rang 179, der Wohlstands-Index mit Rang 76 am besten. Keine Hochschulen sind am Ort ansässig.