Hamwarde
Hamwarde (PLZ 21502) liegt im Kreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 831 Einwohner auf 6,7 km², das entspricht 125 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,30 € pro m², der Kaufpreis bei 3.459 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,23 % und ein Kaufpreisfaktor von 31,0 — rechnerisch sind das 31 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Hamwarde über dem Renditeniveau von 9 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2025 stieg die Miete von 5,78 € auf 10,18 € pro m², im Mittel 8,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -12,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,4 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Herzogtum Lauenburg Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 170, Stärkerang 296). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Worth, Wiershop und Kollow an.
Immobilienpreise in Hamwarde im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Hamwarde
Hamwarde ist eine kleine Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg mit 831 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt eine auffällige Diskrepanz: Angebotsmieten liegen unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während Kaufpreise deutlich darüber liegen. Die Folge ist eine der niedrigsten Bruttomietrenditen im Bundesland (3,23 %, Perzentil 9,4). Mieten sind seit 2018 um 8,42 % pro Jahr gestiegen, Kaufpreise sind seit 2019 um 12,22 % pro Jahr gefallen. Die Bevölkerung geht leicht zurück, die Arbeitslosenquote ist gestiegen.
Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten
Hamwarde ist eine 6,67 km² große Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg, Schleswig-Holstein, östlich von Hamburg gelegen. Die Gemeinde, erstmals 1230 urkundlich als Honwarde erwähnt, hat keine weiteren Ortsteile und gehört zum Amt Hohe Elbgeest mit Sitz in Dassendorf. Mit 831 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 125 Einwohnern je Quadratkilometer. Das Wappen mit Mühle und Pferdekopf verweist auf die landwirtschaftliche Prägung des Ortes; bis 1950 stand eine Mühle im Gemeindegebiet.
Der Immobilienmarkt in Hamwarde ist durch eine auffällige Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreisniveau geprägt. Die Angebotsmiete liegt mit 9,30 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 9,55 Euro und dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.459 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich über dem Kreiswert von 2.683 Euro und dem Landeswert von 2.625 Euro. Diese Kombination aus moderaten Mieten und hohen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 3,23 Prozent, die im Perzentil 9,4 von 1.106 Orten in Schleswig-Holstein liegt – also zu den niedrigsten Werten im Bundesland gehört. Der Kaufpreisfaktor von 30,99 liegt über dem Kreiswert von 23,82 und dem Landeswert von 22,05, was denselben Sachverhalt aus einer anderen Perspektive bestätigt: Der Kaufpreis muss sich bei den aktuellen Mietniveaus sehr lange amortisieren.
Preisentwicklung: Mieten steigen, Kaufpreise fallen
Die Entwicklung von Miete und Kaufpreis in Hamwarde verläuft seit mehreren Jahren in entgegengesetzte Richtungen. Die Angebotsmiete stieg von 5,78 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,18 Euro im Jahr 2025 – ein jährliches Wachstum von 8,42 Prozent. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 4.147 Euro je Quadratmeter (2019) und 4.754 Euro (2021), bevor er 2023 auf 2.463 Euro je Quadratmeter fiel – ein jährlicher Rückgang von 12,22 Prozent seit 2019.
Diese entkoppelte Entwicklung bedeutet, dass die Mieten weiter steigen, während die Kaufpreise deutlich gefallen sind. Für Investoren verändert sich dadurch die Renditesituation im Zeitverlauf: Bei steigenden Mieten und fallenden Kaufpreisen würde sich die Bruttomietrendite theoretisch verbessern, sofern sich die aktuellen Werte stabilisieren. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Regionale Einordnung: Heterogenes Umfeld
Im Vergleich zu den acht Nachborten im Umkreis von bis zu 5,1 Kilometern liegt Hamwarde bei der Angebotsmiete im oberen Mittelfeld. Mit 9,30 Euro je Quadratmeter liegt der Wert unter Worth (12,17 Euro), Geesthacht (11,08 Euro), Hohenhorn (10,37 Euro) und Dassendorf (10,39 Euro). Über den Nachbarn Wiershop (8,12 Euro), Kollow (8,83 Euro), Brunstorf (9,26 Euro) und Gülzow (9,21 Euro) liegt Hamwarde dagegen.
Beim Kaufpreis von 3.459 Euro je Quadratmeter liegt Hamwarde über Wiershop (2.815 Euro), Kollow (2.970 Euro), Brunstorf (1.505 Euro) und Gülzow (1.727 Euro). Unter den Nachbarn Worth (5.863 Euro), Hohenhorn (4.028 Euro) und Dassendorf (3.755 Euro) liegt der Wert. Geesthacht (3.348 Euro) wird mit 3.459 Euro knapp übertroffen. Die Bruttomietrendite von 3,23 Prozent liegt nur über Worth (2,49 Prozent) und Hohenhorn (3,09 Prozent), unter allen anderen Nachbarn. Das Muster zeigt: Hamwarde teilt sich mit seinen Nachbarn nicht in eine klare Gruppe ein, sondern liegt bei jeder Kennzahl unterschiedlich – ein Hinweis auf sehr heterogene lokale Märkte innerhalb weniger Kilometer.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Leichter Rückgang
Die Bevölkerung Hamwardes ist seit 2015 leicht rückläufig. Von 843 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2018 auf 870, fiel dann aber kontinuierlich auf 831 im Jahr 2024. Die Gesamtentwicklung seit Serienbeginn beträgt -1,42 Prozent. Die Arbeitslosenquote, die 2015 bei 1,82 Prozent lag, stieg bis 2020 auf 3,64 Prozent, fiel 2022 auf 2,68 Prozent und lag 2023 bei 3,06 Prozent. 16 Personen waren 2023 arbeitslos gemeldet.
Die Bevölkerungsentwicklung ist kleinflächig bedingt volatil: Bei einer Einwohnerzahl von unter 900 bedeutet der Wegfall oder Zuzug weniger als zehn Personen bereits eine spürbare prozentuale Veränderung. Die aktuelle Stagnation bei 831 Einwohnern seit 2023 könnte auf ein Gleichgewicht zwischen Abwanderung und Zuzug hindeuten.
Standortfaktoren: Schwache Dynamik, gute soziale Lage
Der Kreis Herzogtum Lauenburg, dem Hamwarde angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen den Gesamtrang 280. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Rang im Bereich Dynamik liegt mit 170 deutlich besser als die Bereiche Demografie (309), Arbeitsmarkt (302) und Wettbewerb sowie Innovation (305). Am besten schneidet der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage ab (Rang 132).
Diese Struktur – gute soziale Lage bei schwacher Dynamik und Demografie – entspricht dem Muster ländlicher Räume im Umland größerer Städte: Die vorhandene Infrastruktur und die soziale Absicherung sind vorhanden, aber strukturelle Wachstumsimpulse fehlen. Hamwarde selbst verfügt über keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte für den Ort vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Hamwarde entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Hamwarde
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,78 €/m² |
| 2019 | 8,49 €/m² |
| 2020 | 6,93 €/m² |
| 2021 | 8,33 €/m² |
| 2022 | 8,48 €/m² |
| 2023 | 11,47 €/m² |
| 2024 | 11,58 €/m² |
| 2025 | 10,18 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Hamwarde
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 4.147 €/m² |
| 2021 | 4.754 €/m² |
| 2023 | 2.463 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Hamwarde
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 2,46 % |
| 2021 | 2,10 % |
| 2023 | 5,59 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Hamwarde
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 843 Einwohner |
| 2016 | 845 Einwohner |
| 2017 | 863 Einwohner |
| 2018 | 870 Einwohner |
| 2019 | 867 Einwohner |
| 2020 | 853 Einwohner |
| 2021 | 857 Einwohner |
| 2022 | 851 Einwohner |
| 2023 | 831 Einwohner |
| 2024 | 831 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Hamwarde
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,82 % |
| 2016 | 2,54 % |
| 2017 | 2,65 % |
| 2018 | 3,04 % |
| 2019 | 3,22 % |
| 2020 | 3,64 % |
| 2021 | 3,18 % |
| 2022 | 2,68 % |
| 2023 | 3,06 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 280 Rang |
| Dynamik | 170 Rang |
| Stärke | 296 Rang |
| Demografie | 309 Rang |
| Arbeitsmarkt | 302 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 305 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 132 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Hamwarde liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Hamwarde im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Hamwarde ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Hamwarde ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Hamwarde
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Worth | 12,17 €/m² |
| Marschacht | 11,33 €/m² |
| Geesthacht | 11,08 €/m² |
| Dassendorf | 10,39 €/m² |
| Hohenhorn | 10,37 €/m² |
| Hamwarde | 9,30 €/m² |
| Brunstorf | 9,26 €/m² |
| Gülzow | 9,21 €/m² |
| Kollow | 8,83 €/m² |
| Wiershop | 8,12 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Hamwarde ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Hamwarde
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Brunstorf | 7,38 % |
| Gülzow | 6,40 % |
| Marschacht | 4,67 % |
| Geesthacht | 3,97 % |
| Kollow | 3,57 % |
| Wiershop | 3,46 % |
| Dassendorf | 3,32 % |
| Hamwarde | 3,23 % |
| Hohenhorn | 3,09 % |
| Worth | 2,49 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Worth | 1,8 km | 21502 | 12,17 € | 5.863 € | 2,49 % |
| Wiershop | 2,3 km | 21502 | 8,12 € | 2.815 € | 3,46 % |
| Kollow | 2,7 km | 21527 | 8,83 € | 2.970 € | 3,57 % |
| Geesthacht, Stadt | 4,0 km | 21502 | 11,08 € | 3.348 € | 3,97 % |
| Brunstorf | 4,3 km | 21524 | 9,26 € | 1.505 € | 7,38 % |
| Hohenhorn | 4,4 km | 21526 | 10,37 € | 4.028 € | 3,09 % |
| Gülzow | 4,8 km | 21483 | 9,21 € | 1.727 € | 6,40 % |
| Dassendorf | 5,1 km | 21521 | 10,39 € | 3.755 € | 3,32 % |
| Marschacht | 5,3 km | 21436 | 11,33 € | 2.909 € | 4,67 % |
Wo liegt Hamwarde?
Lage
Hamwarde auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Hamwarde
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,30 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.459 € |
| Bruttomietrendite | 3,23 % |
| Kaufpreisfaktor | 31,0 |
| Einwohner | 831 |
| Einwohner je km² | 125 |
| Fläche (km²) | 6,7 |
| Arbeitslosenquote | 3,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #280 |
| Prognos Dynamikrang | #170 |
| Prognos Stärkerang | #296 |
| Koordinaten | 53,4528, 10,4214 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Hamwarde
Was kostet eine Wohnung in Hamwarde?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Hamwarde liegt bei 9,30 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.459 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 9,55 Euro und dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Der Kaufpreis liegt jedoch deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.683 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Hamwarde entwickelt?
Die Mieten in Hamwarde sind zwischen 2018 und 2025 stark gestiegen: von 5,78 Euro pro Quadratmeter auf einen Höchststand von 11,58 Euro im Jahr 2024, bevor sie 2025 auf 10,18 Euro wieder leicht sanken. Der Kaufpreis verhielt sich anders: Nach einem Anstieg von 4.147 Euro pro Quadratmeter (2019) auf 4.754 Euro (2021) fiel er bis 2023 auf 2.463 Euro pro Quadratmeter – ein Rückgang von rund 48 Prozent. Beide Reihen sind keine Schätzungen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Hamwarde?
Die Bruttomietrendite in Hamwarde beträgt 3,23 Prozent und liegt damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,65 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 30,99 liegt weit über dem Kreisdurchschnitt von 23,82 und dem Landesdurchschnitt von 22,05. Der Perzentilrang der Rendite liegt bei 9,41 im Bundesland, was bedeutet, dass rund 91 Prozent der Orte in Schleswig-Holstein eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Das zeigt ein teures Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Hamwarde?
Hamwarde hat 831 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 125 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 leicht rückläufig: Von 843 Einwohnern auf 831, was einem Rückgang von rund 1,4 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,06 Prozent.
Wie schneidet Hamwarde im Vergleich zum Kreis und Bundesland ab?
Hamwarde weist im Vergleich zum Kreis Herzogtum Lauenburg und zu Schleswig-Holstein ein gemischtes Bild auf. Die Angebotsmiete von 9,30 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt (9,55 Euro) und dem Landesdurchschnitt (9,87 Euro). Der Angebotskaufpreis von 3.459 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch deutlich über dem Kreisdurchschnitt (2.683 Euro) und dem Landesdurchschnitt (2.625 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,23 Prozent liegt weit unter dem Kreiswert von 4,65 Prozent und dem Landeswert von 5,09 Prozent.
Woher stammen die Daten zu Hamwarde?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Hamwarde sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Hamwarde führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2023 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2023 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Herzogtum Lauenburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lütau | 21483 | 7,74 € | 850 € | 10,93 % |
| Niendorf bei Berkenthin | 23919 | 9,10 € | 1.200 € | 9,10 % |
| Steinhorst | 23847 | 8,30 € | 1.108 € | 8,99 % |
| Bälau | 23881 | 10,19 € | 1.385 € | 8,83 % |
| Schmilau | 23911 | 9,07 € | 1.276 € | 8,53 % |
| Bliestorf | 23847 | 11,01 € | 1.678 € | 7,87 % |
| Poggensee | 23896 | 9,81 € | 1.562 € | 7,53 % |
| Labenz | 23898 | 9,03 € | 1.445 € | 7,50 % |