Wiershop

Marktüberblick

Wiershop ist ein Dorf im Kreis Herzogtum Lauenburg mit 217 Einwohnern auf 5,15 km². Der Ort gehört zur Metropolregion Hamburg und teilt die Postleitzahl 21502 mit der benachbarten Stadt Geesthacht, die 5,4 Kilometer entfernt liegt. Die Angebotsmiete liegt aktuell bei 8,12 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.815 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,46 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 28,91. Diese Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Der Kaufpreisfaktor von 28,91 bedeutet, dass das 28,9-fache der jährlichen Bruttomiete als Kaufpreis anfällt. Der berechnete Bundesdurchschnitt liegt bei rund 27,0. Wiershop liegt damit leicht über dem Bundesmittel, deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 23,82 und dem Landesdurchschnitt von 22,05. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,46 Prozent liegt im Perzentilrang von 14,66 im Bundesland, also unter den meisten vergleichbaren Orten.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete in Wiershop ist in den letzten Jahren volatil verlaufen. Nach 7,00 Euro im Jahr 2019 stieg sie 2020 auf 8,57 Euro, fiel 2021 wieder auf 7,12 Euro und erreichte 2024 mit 9,52 Euro ihren höchsten Wert der Reihe. Der aktuelle Wert von 8,12 Euro liegt damit deutlich unter dem Zeitreihenwert von 2024 – ein Rückgang um rund 15 Prozent.

Beim Kaufpreis liegen nur zwei Datenpunkte vor: 2.045 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 und 2.928 Euro im Jahr 2026. Das entspricht einem Anstieg von rund 43 Prozent in drei Jahren. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.815 Euro liegt knapp unter dem Wert von 2026.

Die hohe Kaufpreisdynamik bei gleichzeitig rückläufiger Miete führt zu einer sich verschlechternden Renditelage. Der Kaufpreisfaktor lag 2023 bei rund 18,8 (2.045 geteilt durch die Jahresmiete von 108,60 Euro) und beträgt aktuell 28,91 – ein Anstieg von mehr als 50 Prozent in nur drei Jahren.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Wiershop mit 8,12 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 9,55 Euro und dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Der Kaufpreis von 2.815 Euro liegt jedoch über dem Kreisdurchschnitt von 2.683 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Diese Kombination aus unterdurchschnittlicher Miete bei überdurchschnittlichem Kaufpreis erklärt die niedrige Bruttomietrendite.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Gülzow (2,6 km) bietet mit 1.727 Euro pro Quadratmeter einen deutlich günstigeren Kaufpreis bei einer Miete von 9,21 Euro – die daraus resultierende Rendite von 6,4 Prozent liegt mehr als doppelt so hoch wie in Wiershop. Brunstorf (5,7 km) liegt mit 1.505 Euro noch günstiger und erzielt eine Rendite von 7,38 Prozent. Worth (4 km) hingegen weist mit 5.863 Euro den höchsten Kaufpreis und mit 12,17 Euro die höchste Miete aller Nachbarorte auf – bei einer Rendite von nur 2,49 Prozent, die noch unter der von Wiershop liegt.

Wiershop bewegt sich mit seiner Rendite von 3,46 Prozent im unteren Drittel der Nachbarorte – nur Worth (2,49%) und Hamwarde (3,23%) liegen darunter. Der Ort folgt damit dem Muster teurer Wohnstandorte im Umland, bei denen die Mieten nicht mit dem Kaufpreis Schritt halten.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Wiershop ist seit 2015 um 13 Prozent gewachsen – von 192 auf 217 Einwohner. Das Wachstum ist durchgängig, mit leichten Schwankungen: Nach einem Tiefpunkt 2017 (195 Einwohner) stieg die Zahl kontinuierlich bis 2023, wo sie mit 217 ihren höchsten Wert erreichte und 2024 stabil blieb. Für einen Ort dieser Größe ist ein solches Wachstum signifikant.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,55 Prozent, was deutlich unter dem Landesdurchschnitt liegt. Zwei Personen waren arbeitslos gemeldet. Diese niedrige Quote steht im Gegensatz zum Prognos-Zukunftsatlas 2025, der für den Kreis Herzogtum Lauenburg im Teilindex Arbeitsmarkt den Rang 302 von 400 ausweist. Der Prognos-Rang bezieht sich auf den Kreis, nicht auf die Gemeinde – die lokale Arbeitsmarktlage kann daher besser sein als der Kreisvergleich.

Im Prognos-Zukunftsatlas schneidet der Kreis insgesamt mit Rang 280 von 400 eher schwach ab. Die Teilindizes Dynamik (170), Stärke (296) und Wettbewerb/Innovation (305) liegen im unteren Drittel. Der Index Wohlstand/soziale Lage mit Rang 132 ist der einzige, der im oberen Bereich liegt. Demografie (309) und Arbeitsmarkt (302) gehören zu den schwächsten Bereichen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Das Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig schwacher Zukunftsatlas-Bewertung des Kreises geht einher mit der Lage im Umland von Hamburg und Geesthacht. Ob der Zuzug tatsächlich auf diese Lage zurückzuführen ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig ableiten.