Buchholz (Forstgutsbez.),gemfr. Gebiet

Der Ort: Ein Forstgebiet ohne Wohnbebauung

Der Forstgutsbezirk Buchholz war ein gemeindefreies Gebiet im Kreis Segeberg in Schleswig-Holstein mit einer Fläche von 40,91 km². Zum 1. Januar 2026 wurde das gemeindefreie Gebiet aufgelöst und zu etwa 43 % in die Gemeinde Bark, zu etwa 57 % in die Gemeinde Heidmühlen und zu 0,3 % in die Gemeinde Rickling eingemeindet. Der Bezirk gehörte zum Amt Leezen und lag etwa acht Kilometer westlich von Bad Segeberg an der Bundesstraße 206 nach Bad Bramstedt.

Das Gebiet entspricht dem Segeberger Forst, dem zweitgrößten zusammenhängenden Waldgebiet Schleswig-Holsteins nach dem Sachsenwald, mit einer Fläche von über 4.000 Hektar. Die Flächennutzung bestand zu 94,9 % aus Wald, zu 3,0 % aus Landwirtschaft und zu 0,6 % aus Heide. Es gab keine Wohngebäude – lediglich die Kolonie Glashütte als Dienstgebäude der Forstverwaltung. Die bewohnten Teile des Forstgutsbezirks gehörten als Exklaven zu den Nachbargemeinden Bark, Hartenholm, Heidmühlen und zur Stadt Wahlstedt.

Diese Struktur erklärt, warum die vorliegenden Immobilienkennzahlen nicht im üblichen Sinne interpretiert werden können: Es handelt sich nicht um einen Wohnort mit Wohnimmobilienmarkt, sondern um ein Forst- und Landwirtschaftsgebiet. Die Angebotswerte beziehen sich daher auf Forst- und Landflächen, nicht auf Wohngebäude.

Immobilienmarkt: Angebotswerte für Forst- und Landflächen

Die vorliegenden Marktdaten zeigen eine Angebotsmiete von 7 Euro pro Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 1.200 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 7 %, der Kaufpreisfaktor bei 14,29.

Diese Werte sind deutlich niedriger als die des Kreises Segeberg (Angebotsmiete 9,89 €/m², Angebotskaufpreis 2.527 €/m², Kaufpreisfaktor 21,58) und des Landes Schleswig-Holstein (Angebotsmiete 9,87 €/m², Angebotskaufpreis 2.625 €/m², Kaufpreisfaktor 22,05). Gleichzeitig liegt die Bruttomietrendite von 7 % deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils etwa 5,1 %. Dieser scheinbare Widerspruch ergibt sich daraus, dass der Kaufpreis im Nenner der Renditeberechnung überproportional niedrig ist – ein typisches Muster bei Flächen mit geringem Wohnwert, aber potenzieller Forst- oder Landnutzung.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei allen Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Für ein Gebiet ohne Wohnbebauung sind diese Werte nicht mit denen vergleichbarer Wohnorte vergleichbar.

Es liegen keine Bodenrichtwerte vor, was für ein Forstgebiet ohne Wohnbebauung typisch ist.

Preisentwicklung: Geschätzter linearer Anstieg

Die Zeitreihe zum Kaufpreis ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt einen linearen Anstieg von 1.000 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 1.200 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2025. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 4,7 %. Die Mietzeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, liegt jedoch nur als aktueller Wert vor.

Der geschätzte Charakter der Kaufpreisreihe ist für ein gemeindefreies Forstgebiet mit nur 24 registrierten Einwohnern und ohne Wohnbebauung zu erwarten: Es gibt kaum transaktionsbasierte Daten, die eine tatsächliche Preisentwicklung abbilden könnten. Der lineare Anstieg spiegelt daher eher eine Modellierung als einen beobachteten Markttrend wider.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt des Kreises

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,4 km liegt die Angebotsmiete von Buchholz mit 7 €/m² unter allen Nachbarwerten (Nachbarorte: 8,13 bis 11,42 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 1.200 €/m² liegt ebenfalls deutlich unter den Nachbarorten (2.144 bis 3.141 €/m²). Die Bruttomietrendite von 7 % ist jedoch die höchste unter allen Nachbarorten.

Dieses Muster ist konsistent mit der Struktur des Ortes: Niedrige Kaufpreise bei gleichzeitig niedrigen Mieten führen zu einer hohen relativen Rendite. In keinem der Nachbarorte ist ein vergleichbares Ausmaß an Waldfläche ohne Wohnbebauung dokumentiert – die Werte der Nachbarorte beziehen sich daher auf Wohnimmobilienmärkte.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland Schleswig-Holstein beträgt 87,9 %. Das bedeutet, dass 87,9 % der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen. Dieser hohe Rang ist jedoch kein Indikator für Attraktivität im herkömmlichen Sinne, sondern spiegelt die Besonderheit des Forstgebiets wider.

Standortfaktoren: Der Kreis Segeberg im Prognos-Atlas

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Kreis Segeberg, in dem der Forstgutsbezirk lag, mit einem Gesamt-Rang von 173 von rund 400 deutschen Kreisen im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Dynamik 142, Wettbewerbs- und Innovationskraft 139, Demografie 219, Arbeitsmarkt 176, Wohlstand und soziale Lage 208.

Die Werte für Demografie (219) und Wohlstand (208) liegen deutlich unter dem Median, während die Dynamik (142) und die Wettbewerbs- und Innovationskraft (139) im oberen Drittel liegen. Der Kreis Segeberg gehört zur Metropolregion Hamburg, was die Dynamik-Werte stützen könnte.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Daten zur Bevölkerungsentwicklung vor, was für ein gemeindefreies Forstgebiet mit nur 24 Einwohnern zu erwarten ist. Die Arbeitslosenquote wird mit 0 angegeben, was die Struktur eines Forstgebiets ohne gewerblichen Arbeitsmarkt widerspiegelt.