Hartenholm

Marktüberblick

Hartenholm ist eine 15,38 km² große Gemeinde im Kreis Segeberg mit rund 1.974 Einwohnern. Der Ort liegt in der Nähe von Bad Segeberg und ist über eine Buslinie der Verkehrsbetriebe Hamburg-Holstein (VHH) an das regionale Netz angebunden. Die Bevölkerungsdichte beträgt 128 Einwohner pro Quadratkilometer, was auf eine eher ländlich geprägte Struktur hindeutet.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt zeigt sich ein interessantes Gefüge: Die Angebotsmiete liegt mit 11,42 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 9,90 Euro. Der Kaufpreis von 2.754 Euro je Quadratmeter liegt nur moderat über dem Kreis- (2.527 Euro) und Landesdurchschnitt (2.625 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,98 Prozent liegt leicht unter dem Kreis- und Landesmittel von rund 5,1 Prozent. Das Muster – hohe Mieten bei moderaten Kaufpreisen – ist im regionalen Vergleich ungewöhnlich und unterscheidet Hartenholm von den meisten Nachbarorten.

Preisentwicklung

Die Mietpreise haben zwischen 2018 und 2026 ein starkes Wachstum von 7,33 auf 13,60 Euro je Quadratmeter verzeichnet – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 8,0 Prozent. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 9,33 Euro im Jahr 2019 folgte ein Rückgang auf 7,92 Euro 2021, bevor die Preise 2024 mit 14,01 Euro einen vorläufigen Höchstwert erreichten. Der aktuelle Wert von 13,60 Euro (2026) liegt leicht unter diesem Peak.

Beim Kaufpreis ist die Entwicklung noch volatiler. Von 1.550 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte bis 2023 auf 4.859 Euro – ein Anstieg um mehr als das Dreifache in fünf Jahren. Seitdem ist ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen: 2024 auf 3.175 Euro, 2025 auf 2.921 Euro und 2026 auf 2.623 Euro. Der Kaufpreis liegt damit wieder nahe am aktuellen Angebotsniveau von 2.754 Euro.

Die starke Kaufpreisdynamik bis 2023 und der anschließende Rückgang entsprechen dem bundesweiten Muster der Immobilienmarktkorrektur seit 2022/2023. Hartenholm zeigt dabei eine besonders ausgeprägte Schwankungsbreite, was auf einen kleinen Markt mit geringer Angebotsdichte hindeuten kann.

Bevölkerung und Standort

Die Einwohnerzahl Hartenholms ist zwischen 2015 und 2024 von 1.832 auf 1.974 gestiegen – ein Plus von 7,75 Prozent. Der Zuzug beschleunigte sich ab 2018: Von 2015 bis 2018 schwankte die Bevölkerung leicht um 1.800 bis 1.840 Einwohner, bevor sie von 2019 bis 2023 kontinuierlich um jeweils etwa 20 bis 30 Personen pro Jahr anstieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 1.974.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Segeberg den Rang 173 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist die Bewertung im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 208), während der Index für Wettbewerb und Innovation mit Rang 139 die stärkste Position einnimmt. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 142 im oberen Mittelfeld. Der Demografie-Index mit Rang 219 gehört zu den schwächeren Bereichen.

Das Bevölkerungswachstum steht im Kontrast zur eher durchschnittlichen bis unterdurchschnittlichen Standortbewertung. Es lässt sich als Teil des suburbanen Zuzugs in den Kreis Segeberg deuten, der von der Nähe zu Hamburg und den regionalen Zentren Bad Segeberg und Kiel profitiert.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,2 Kilometern hebt sich Hartenholm durch die höchste Angebotsmiete (11,42 Euro je Quadratmeter) hervor. Mit Struvenhütten (11,29 Euro) und Schmalfeld (10,38 Euro) teilt sich der Ort die Spitze bei den Mieten. Beim Kaufpreis liegt Hartenholm mit 2.754 Euro im mittleren Feld – deutlich unter Stuvenborn (3.002 Euro), aber über Hasenmoor (1.728 Euro) und Buchholz (1.200 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,98 Prozent liegt im mittleren Bereich der Nachbarorte. Hasenmoor weist mit 7,34 Prozent die höchste Rendite auf, was auf die dort niedrigeren Kaufpreise bei moderaten Mieten zurückzuführen ist. Hüttblek liegt mit 2,88 Prozent am unteren Ende, was einem sehr hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete entspricht.

Der Kaufpreisfaktor von 20,1 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (21,58) und dem Landesdurchschnitt (22,05). Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als in den meisten anderen Orten des Kreises und des Landes. In Kombination mit der höchsten Miete der Nachbarorte ergibt sich ein Marktprofil, das durch relativ hohe Mieten bei moderaten Kaufpreisen gekennzeichnet ist.