Lammershagen

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei schwacher Mietrendite

Lammershagen ist eine landwirtschaftlich geprägte Gemeinde im Kreis Plön mit 232 Einwohnern auf 26,04 km². Der Ort liegt am Südufer des Selenter Sees und an der Bundesstraße 202 zwischen Kiel und Lütjenburg. Die Gemeinde ist dünn besiedelt mit nur neun Einwohnern pro Quadratkilometer. Die wirtschaftliche Struktur wird durch Landwirtschaft und traditionelle Fischerei am Selenter See bestimmt, wobei der Maränenfischfang im Ortsteil Bellin eine Rolle spielt. Es bestehen keine Hochschulen oder nennenswerten industriellen Arbeitgeber vor Ort.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 5,29 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis von 3.100 Euro pro Quadratmeter über beiden Vergleichswerten liegt. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 2,05 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 48,83 – beides die schlechtesten Werte im gesamten Bundesland Schleswig-Holstein (Perzentilrang 0,905). Das bedeutet: Von allen 1.106 untersuchten Orten im Land hat Lammershagen die niedrigste Mietrendite. Der Markt ist geprägt von einem hohen Kaufpreisniveau bei gleichzeitig schwacher Mietnachfrage.

Preis- und Mietentwicklung: Geschätzte Anstiegsraten

Die verfügbaren Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet. Demnach stieg die geschätzte Angebotsmiete von 7 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 8,4 Euro im Jahr 2025 – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,7 Prozent. Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich von 2.450 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 3.100 Euro im Jahr 2025, was einem jährlichen Anstieg von rund 6,1 Prozent entspricht.

Beide Reihen sind als Schätzung ausgewiesen, was bedeutet, dass sie auf weniger belastbaren Daten basieren als offizielle Kennzahlen. Auffällig ist, dass der aktuelle Angebotsmietwert von 5,29 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem geschätzten Zeitreihenwert von 8,4 Euro für 2025 liegt. Diese Diskrepanz könnte auf eine unterschiedliche Datenbasis oder eine Anpassung der Schätzmethode hindeuten. Der aktuelle Kaufpreis von 3.100 Euro stimmt hingegen mit dem Zeitreihenwert für 2025 überein.

Regionale Einordnung: Niedrigste Miete, hoher Kaufpreis

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Lammershagen sowohl beim Mietniveau als auch bei der Rendite deutlich unter den Nachbarn liegt. Die Angebotsmiete von 5,29 Euro pro Quadratmeter ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis. Selent, nur 2,1 Kilometer entfernt, weist mit 11,46 Euro pro Quadratmeter mehr als doppelt so hohe Mietwerte aus. Auch Mucheln (6,92 Euro), Martensrade (7,33 Euro) und Fargau-Pratjau (10,36 Euro) liegen über dem Lammershagener Niveau.

Beim Kaufpreis liegt Lammershagen mit 3.100 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 2.732 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Unter den Nachbarn ist nur Klamp mit 4.052 Euro pro Quadratmeter noch höher, während Giekau mit 3.342 Euro ein ähnliches Niveau erreicht. Rantzau fällt mit nur 1.073 Euro pro Quadratmeter als deutlicher Ausreißer nach unten auf.

Die Kombination aus niedrigster Miete und einem überdurchschnittlichen Kaufpreis führt dazu, dass Lammershagen die mit Abstand niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte aufweist. Selent erzielt 6,66 Prozent, Mucheln 3,34 Prozent – Lammershagen liegt bei 2,05 Prozent. Der Kaufpreis korrespondiert mit der Lage am Selenter See, während die niedrige Miete auf die geringe dauerhafte Mietnachfrage in der dünn besiedelten Gemeinde zurückzuführen ist.

Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang und demografischer Druck

Die Bevölkerungsentwicklung ist rückläufig: Von 257 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Einwohnerzahl bis 2024 auf 232 zurück, was einem Verlust von knapp 10 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Rückgang in den letzten Jahren der Reihe, als die Bevölkerung von 247 im Jahr 2019 auf 232 im Jahr 2024 sank. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,16 Prozent, was einem Wert von fünf arbeitslosen Personen entspricht. Die niedrige Quote ist jedoch kaum aussagekräftig, da sie auf einer sehr kleinen Basis beruht.

Der Kreis Plön, zu dem Lammershagen gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 354 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht schneidet der Kreis im Demografie-Index (Platz 390) und im Arbeitsmarkt-Index (Platz 369) ab. Besser positioniert ist er im Index Wohlstand und Soziale Lage mit Platz 147. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Die schlechte Demografie-Einordnung des Kreises korrespondiert mit dem Bevölkerungsrückgang in Lammershagen selbst.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere im Segment kleiner Einheiten einschränkt. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, fehlenden Bildungs- und Wirtschaftsinstitutionen und einer überwiegend landwirtschaftlich geprägten Struktur erklärt das niedrige Mietniveau. Der überdurchschnittliche Kaufpreis korrespondiert mit der Lage am Selenter See.