Schwartbuck

Marktüberblick

Schwartbuck ist eine 13,15 km² große Gemeinde im Kreis Plön in Schleswig-Holstein mit rund 806 Einwohnern. Die Gemeinde liegt etwa drei Kilometer von der Ostseeküste entfernt und 12 Kilometer nordwestlich von Lütjenburg. Mit 61 Einwohnern pro Quadratkilometer ist die Besiedlungsdichte gering. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule und einen Kindergarten sowie eine Schokoladenmanufaktur. Das Gut Schmoel ist seit den 1990er Jahren als Naturschutzgebiet ausgewiesen.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt bietet sich ein Bild, das durch verhältnismäßig niedrige Kaufpreise bei mittelmäßigen Mieten geprägt ist. Die Angebotsmiete liegt bei 9,99 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.328 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,15 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 19,41.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete von 9,99 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,01 Euro, leicht über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 9,87 Euro und deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.328 Euro je Quadratmeter liegt hingegen unter allen Vergleichswerten: unter dem Kreisdurchschnitt von 2.732 Euro, dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Diese Diskrepanz zwischen relativ hohen Mieten und niedrigen Kaufpreisen führt dazu, dass die Bruttomietrendite von 5,15 Prozent sowohl über dem Kreiswert von 4,95 Prozent als auch über dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 19,41 liegt deutlich unter dem Kreiswert von 23,21 und dem Landeswert von 22,05. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur jährlichen Miete niedrig ist – was bei einer Rendite von über 5 Prozent auf dem deutschen Markt als attraktiv gilt.

Die Zeitreihe zeigt bei den Mieten eine starke Volatilität: Nach 8,00 Euro im Jahr 2018 stieg die Miete 2019 auf 9,78 Euro, fiel 2021 auf 6,77 Euro, stieg 2022 wieder auf 9,76 Euro, fiel 2023 auf 8,44 Euro, stieg 2024 auf 10,13 Euro und lag 2025 bei 8,51 Euro. Der Wert für 2026 von 12,50 Euro ist ein Ausreißer in dieser Reihe und deutet auf eine starke Unsicherheit in der Prognose hin. Bei den Kaufpreisen ist ein deutlicher Rückgang von 2.801 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.225 Euro im Jahr 2022 und 2.241 Euro im Jahr 2024 zu verzeichnen.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Schwartbucks ist seit 2015 um 1,38 Prozent von 795 auf 806 Einwohner im Jahr 2024 gewachsen. Der Rückgang auf ein Tief von 748 Einwohnern im Jahr 2019 wurde ab 2020 umgekehrt, als die Bevölkerung wieder zunahm und 2022 mit 811 ihren höchsten Wert der Reihe erreichte. Die Arbeitslosenquote ist von 4,88 Prozent im Jahr 2015 auf 2,56 Prozent im Jahr 2023 deutlich gesunken. Mit 13 arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Plön insgesamt auf Rang 354 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Wohlstand-Index liegt mit Rang 147 im oberen Drittel, was auf eine überdurchschnittliche wirtschaftliche Situation hindeutet. Der Demografie-Index liegt mit Rang 390 am unteren Ende, was strukturelle demografische Herausforderungen anzeigt. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 369 ebenfalls im unteren Bereich, der Wettbewerbs- und Innovationsindex mit Rang 338 sowie der Dynamik-Index mit Rang 330 liegen im unteren Mittelfeld. Der Stärke-Index liegt mit Rang 349 ebenfalls im unteren Drittel. Schwartbuck selbst hat keine Hochschule.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7 Kilometern liegt Schwartbuck bei der Angebotsmiete mit 9,99 Euro je Quadratmeter im unteren bis mittleren Bereich. Höhere Mieten weisen Bendfeld (13,07 Euro), Hohenfelde (10,60 Euro) und Panker (10,11 Euro) auf. Niedrigere Mieten finden sich in Tröndel (6,63 Euro), Krummbek (8,16 Euro), Stakendorf (8,98 Euro) und Giekau (8,94 Euro).

Bei den Kaufpreisen liegt Schwartbuck mit 2.328 Euro je Quadratmeter im unteren Drittel der Nachbarn. Deutlich höhere Preise weisen Tröndel (3.256 Euro), Giekau (3.342 Euro), Stakendorf (3.746 Euro) und Krummbek (3.446 Euro) auf. Noch unter Schwartbuck liegen Köhn (1.599 Euro) und Panker (2.000 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,15 Prozent liegt im oberen Bereich der Nachbarn. Höhere Renditen weisen nur Köhn (7,39 Prozent), Bendfeld (6,25 Prozent) und Panker (6,07 Prozent) auf. Tröndel (2,44 Prozent), Giekau (3,21 Prozent), Stakendorf (2,88 Prozent), Krummbek (2,84 Prozent) und Hohenfelde (4,96 Prozent) liegen darunter. Die hohe Rendite in Schwartbuck ist primär auf die niedrigeren Kaufpreise zurückzuführen, während die Mieten auf dem regionalen Durchschnitt liegen. Dies macht Schwartbuck im regionalen Vergleich zu einem der attraktiveren Standorte für Kapitalanleger, die auf Rendite statt auf Wertsteigerung setzen.