Ascheffel

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Ascheffel liegt im Kreis Rendsburg-Eckernförde, dem flächengrößten Kreis Schleswig-Holsteins, und gehört zur Kiel-Region. Die 10,39 km² große Gemeinde mit rund 1.030 Einwohnern weist mit 99 Einwohnern pro Quadratkilometer eine vergleichsweise niedrige Bevölkerungsdichte auf. Der Ort liegt in den Hüttener Bergen, südwestlich der A7, südöstlich der B203 und nördlich der B76, was eine Anbindung an die überregionalen Verkehrsachsen gewährleistet.

Der Immobilienmarkt in Ascheffel zeichnet sich durch niedrige Angebotspreise aus: Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.468 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,59 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (Kaufpreis 2.409 Euro, Miete 8,92 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,12 und liegt damit unter dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt von 22,05. Dies bedeutet, dass sich der Kaufpreis in Ascheffel bei der aktuellen Angebotsmiete in etwa 16 Jahren amortisiert – schneller als in den meisten anderen Orten des Landes. Die Bruttomietrendite von 6,21 Prozent liegt im Landesvergleich im oberen Drittel (Perzentilrang 81,4 von 1.106 Orten).

Preis- und Mietentwicklung: Volatilität und Korrektur

Die Mietentwicklung in Ascheffel war volatil. Nach einem Anstieg von 6,32 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,88 Euro im Jahr 2019 folgte ein Rückgang auf 8,26 Euro im Jahr 2020, ehe der Wert 2021 mit 8,87 Euro wieder nahe dem Vorjahresniveau lag. Bis 2024 fiel die Angebotsmiete auf 6,41 Euro je Quadratmeter – ein Niveau, das kaum über dem Wert von 2018 liegt. Der jährliche Wachstumsindex (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt nur 0,24 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen deutlichen Korrekturverlauf. Im Jahr 2022 lag der Angebotskaufpreis bei 1.952 Euro je Quadratmeter, fiel 2023 auf 1.305 Euro und erholte sich 2024 leicht auf 1.417 Euro. Der CAGR von minus 14,8 Prozent über diesen Zeitraum entspricht dem Muster einer allgemeinen Marktkorrektur, wie sie in vielen ländlichen Regionen beobachtet wird. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt, über der Rendite

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Ascheffel bei beiden Hauptkennzahlen die niedrigsten Werte unter den Nachbarorten aufweist. Die Angebotsmiete von 7,59 Euro je Quadratmeter liegt unter allen acht benachbarten Orten – der nächstgelegene Nachbarort Hütten (1,5 km Entfernung) weist mit 9,38 Euro eine um 23 Prozent höhere Miete aus. Auch der Kaufpreis von 1.468 Euro je Quadratmeter ist der niedrigste im Umkreis. Klein Wittensee (5 km) liegt mit 1.400 Euro zwar noch etwas darunter, weist aber mit 10,70 Euro die höchste Miete aller Nachbarorte auf.

Die Bruttomietrendite von 6,21 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbarn: Sie übertrifft Hütten (4,92 Prozent), Damendorf (5,03 Prozent), Ahlefeld-Bistensee (3,56 Prozent), Brekendorf (4,19 Prozent) und Groß Wittensee (4,81 Prozent), liegt aber unter Hummelfeld (5,53 Prozent), Osterby (7,15 Prozent) und Klein Wittensee (9,17 Prozent).

Auf Kreisebene liegt Ascheffels Angebotsmiete unter dem Durchschnitt von 9,57 Euro, der Kaufpreis unter 2.461 Euro. Die Bruttomietrendite übertrifft den Kreisdurchschnitt von 5,16 Prozent deutlich. Ascheffel folgt damit dem Muster ländlicher Gemeinden im Kreis Rendsburg-Eckernförde: niedrigere Preise bei gleichzeitig attraktiveren Renditen.

Standortfaktoren: Stabilität und ländliche Lage

Die Bevölkerung Ascheffels entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil. Von 1.012 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2022 auf 1.055 an und lag 2024 mit 1.028 Einwohnern wieder leicht darunter. Die Gesamtentwicklung seit Serienstart beträgt plus 1,6 Prozent.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,48 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie bewegte sich im Beobachtungszeitraum zwischen 2,33 Prozent (2022) und 3,80 Prozent (2016) und zeigt eine stabile Entwicklung.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Rendsburg-Eckernförde, auf den sich die Ränge beziehen, Platz 225 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt ranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei der Dynamik (Rang 64) sowie bei Wettbewerb und Innovation (Rang 137). Schwächer ausgeprägt sind die Werte bei Demografie (Rang 324) und Arbeitsmarkt (Rang 315). In Ascheffel selbst bestehen keine Hochschulen; die Gemeinde verfügt über eine deutsche und eine dänische Grundschule.

Die niedrigen Preise und die hohe Bruttomietrendite stehen im Zusammenhang mit der ländlichen Lage abseits der größeren Zentren Kiel und Rendsburg.