Groß Wittensee

Marktüberblick

Groß Wittensee ist eine 23,6 km² große Gemeinde im Kreis Rendsburg-Eckernförde in Schleswig-Holstein. Mit 1.348 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 57 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort liegt am Westrand der Hüttener Berge am Wittensee und ist eingebettet in eine ländlich-strukturierte Landschaft mit mehreren Naturschutzgebieten, darunter das Groß Wittenseer Moor und das FFH-Gebiet Wittensee und angrenzende Niederungen.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 10,69 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.666 Euro pro Quadratmeter Werte, die deutlich über dem Kreis- und Bundeslanddurchschnitt liegen. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,81 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 20,78.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die historischen Zeitreihen offenbaren ein charakteristisches Merkmal des Groß Wittenseer Immobilienmarktes: extreme jährliche Schwankungen. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.303 Euro pro Quadratmeter (2018) und 4.096 Euro pro Quadratmeter (2019), die Angebotsmiete zwischen 7,50 Euro (2018) und 14,00 Euro (2023). Diese starken Ausschläge – etwa ein Rückgang des Kaufpreises von 4.096 auf 2.078 Euro zwischen 2019 und 2020 – deuten auf einen kleinen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder wenige neue Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Trotz dieser Volatilität zeigen die berechneten CAGR-Werte (Compound Annual Growth Rate) einen klaren Aufwärtstrend: Die Miete ist seit 2018 um durchschnittlich 3,66 Prozent pro Jahr gestiegen, der Kaufpreis um 6,66 Prozent pro Jahr. Der Kaufpreisanstieg übertrifft den Mietanstieg deutlich, was die Trendite unter Druck setzt.

Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 20,78 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 21,66 und dem Landesdurchschnitt von 22,05. Das bedeutet, dass der aktuelle Kaufpreis im Verhältnis zur Miete etwas günstiger ist als in den meisten anderen Orten des Kreises und des Landes.

Demografie und Arbeitsmarkt

Groß Wittensee verzeichnet seit 2015 ein deutliches Bevölkerungswachstum von 13,95 Prozent – von 1.183 auf 1.348 Einwohner. Der größte Sprung erfolgte zwischen 2018 und 2019, als die Einwohnerzahl von 1.196 auf 1.289 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerungszahl mit 1.348 stabil.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,42 Prozent (2023) und bewegt sich damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Zeitverlauf schwankte sie zwischen 2,41 Prozent (2021) und 2,93 Prozent (2020). Diese niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit dem Bevölkerungszuwachs und deutet auf eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur hin.

Die Kombination aus Bevölkerungszuwachs und niedriger Arbeitslosigkeit schafft eine nachfrageseitige Grundlage für den Immobilienmarkt. Der hohe Kaufpreis im Vergleich zu den Nachbarorten lässt sich teilweise durch diese demografische Entwicklung erklären.

Standortfaktoren

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Rendsburg-Eckernförde Platz 225 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt ein differenziertes Bild: Der Kreis erreicht Platz 64 im Dynamik-Index, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Im Wohlstands-Index (Platz 128) und im Wettbewerb/Innovation-Index (Platz 137) schneidet der Kreis ebenfalls überdurchschnittlich ab. Schwächer positioniert ist er im Demografie-Index (Platz 324) und im Arbeitsmarkt-Index (Platz 315).

Diese Rangfolgen beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die Gemeinde Groß Wittensee allein. Die positiven Werte in Dynamik, Wohlstand und Wettbewerb stehen im Kontrast zu den demografischen und arbeitsmarktlichen Schwächen auf Kreisebene. Für Groß Wittensee selbst zeigt die Bevölkerungsentwicklung jedoch das Gegenteil des Kreisdurchschnitts: Während der Kreis im Demografie-Index schlecht abschneidet, wächst die Gemeinde kontinuierlich.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lagefaktor-Daten geben keine Auskunft über die Entfernung zu größeren Bildungseinrichtungen oder Arbeitszentren.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,1 Kilometern zeigt Groß Wittensee ein besonderes Muster: Der Angebotskaufpreis von 2.666 Euro pro Quadratmeter ist der zweithöchste aller Nachbarorte. Nur Ahlefeld-Bistensee liegt mit 2.986 Euro noch darüber. Die Angebotsmiete von 10,69 Euro liegt ebenfalls im oberen Drittel – nur Klein Wittensee (10,70 Euro) und Goosefeld (10,44 Euro) sind ähnlich hoch.

Besonders auffällig ist der Vergleich mit Klein Wittensee, das nur 2,9 Kilometer entfernt liegt: Dort beträgt der Kaufpreis nur 1.400 Euro pro Quadratmeter, die Miete liegt mit 10,70 Euro jedoch auf demselben Niveau wie in Groß Wittensee. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 9,17 Prozent ist die höchste aller Nachbarorte und mehr als doppelt so hoch wie die von Groß Wittensee. Dieser Unterschied zeigt, dass der Kaufpreis in Groß Wittensee im Verhältnis zur Miete überproportional hoch ist.

Groß Wittensee liegt mit einem Kaufpreisfaktor von 20,78 unter dem Kreisdurchschnitt von 21,66, während die Angebotsmiete von 10,69 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 9,57 Euro liegt. Im Bundesland liegt der Ort im Perzentilrang von 53,6 Prozent – damit im mittleren Drittel der schleswig-holsteinischen Orte.

Die Kombination aus hohem Kaufpreis, relativ hoher Miete und einer Trendite von 4,81 Prozent, die unter dem Kreisdurchschnitt von 5,16 Prozent liegt, kennzeichnet einen Markt, in dem die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten.