Norderbrarup

Ortsprofil

Norderbrarup ist eine 3,98 km² große Gemeinde im Kreis Schleswig-Flensburg mit rund 680 Einwohnern. Die Gemeinde ist vorwiegend landwirtschaftlich geprägt und gehört zum Amt Süderbrarup. Die meisten Einwohner sind Pendler, die in größeren umliegenden Orten oder in Hamburg arbeiten. Der Ort liegt in der Landschaft Angeln, etwa 2 km südlich von Süderbrarup, dem Amtssitz.

Marktüberblick und Preisniveau

Der Immobilienmarkt in Norderbrarup zeigt ein charakteristisches Muster für eine ländliche Gemeinde im Norden Schleswig-Holsteins: niedrige Kaufpreise bei vergleichsweise hohen Mieten. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.767 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.209 Euro sowie dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 10,88 Euro pro Quadratmeter über dem Kreiswert von 9,63 Euro und dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro.

Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 7,39 Prozent – eine der höchsten unter den Nachbarorten und im Bundesland Schleswig-Holstein auf dem 90. Perzentil. Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,54 Jahre, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa 13,5 Jahren Jahresmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Schleswig-Flensburg liegt der Durchschnitt bei 19,2 Jahren, in Schleswig-Holstein bei 22 Jahren. Norderbrarup ist damit einer der wenigen Orte in der Region, bei denen die Mietrendite strukturell attraktiv ist.

Die niedrigen Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten korrespondieren mit der ländlichen Lage und der geringen Bevölkerungszahl. Mit nur 680 Einwohnern auf knapp vier Quadratkilometern handelt es sich um eine kleine Gemeinde ohne eigene nennenswerte Wirtschaftskraft. Die Pendlerstruktur sorgt für eine stabile Mietnachfrage, während das Angebot an Immobilienkäufen begrenzt ist.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Mietpreise in Norderbrarup haben in den letzten Jahren stark zugelegt. Die Zeitreihe zeigt einen Anstieg von 4,19 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,88 Euro aktuell – ein Anstieg von rund 160 Prozent in acht Jahren. Die Zeitreihe weist dabei eine starke Volatilität auf: Nach einem Anstieg auf 5,89 Euro im Jahr 2020 folgte ein sprunghafter Anstieg auf 10 Euro im Jahr 2022, gefolgt von weiteren Schwankungen zwischen 11,24 Euro (2025) und 15,71 Euro (2026).

Der aktuelle Angebotsmietwert von 10,88 Euro liegt deutlich unter den Werten der Zeitreihe für 2024 (13,75 Euro) und 2026 (15,71 Euro). Dieser Unterschied zwischen dem aktuellen Marktdatenwert und den Jahreswerten der Zeitreihe zeigt, dass sich der Mietmarkt in Norderbrarup in einer Phase der Schwankung befindet.

Im Gegensatz dazu entwickeln sich die Kaufpreise deutlich ruhiger. Seit 2022 bewegen sie sich auf einem Niveau von etwa 1.757 bis 1.786 Euro pro Quadratmeter, mit einem leichten Abwärtstrend von -0,79 Prozent über den verfügbaren Zeitraum. Diese Stabilität bei gleichzeitig steigenden Mieten treibt die Mietrendite weiter an.

Die Bevölkerungsentwicklung unterstützt diese Dynamik: Von 640 Einwohnern im Jahr 2015 auf 680 im Jahr 2024 entspricht einem Wachstum von 6,25 Prozent. Besonders deutlich war der Zuzug in den Jahren 2020 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 655 auf 680 stieg.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Norderbrarup deutlich von seinen Nachbarn ab. Die Bruttomietrendite von 7,39 Prozent liegt über den meisten Nachbarorten, jedoch unter Böel (10,71 %) und Wagersrott (8,28 %). Sie ist deutlich höher als die Werte von Saustrup (4,27 %), Süderbrarup (5,19 %), Scheggerott (7,42 %), Mohrkirch (4,73 %) und Nottfeld (3,11 %). Nur Rügge (3,43 %) liegt noch darunter.

Die Kaufpreise in Norderbrarup sind mit 1.767 Euro pro Quadratmeter im regionalen Mittelfeld angesiedelt. Sie liegen über denen von Wagersrott (1.166 €) und Scheggerott (1.543 €), deutlich unter denen von Saustrup (2.596 €), Rügge (3.100 €) und Mohrkirch (2.504 €). Die Mietpreise von 10,88 Euro pro Quadratmeter liegen mit nur Böel (11,48 €) darüber deutlich über allen anderen Nachbargemeinden.

Auf Kreisebene liegt Norderbrarup mit 1.767 Euro pro Quadratmeter unter dem Durchschnitt von 2.209 Euro, während die Miete mit 10,88 Euro über dem Kreiswert von 9,63 Euro liegt. Diese Abweichung in beide Richtungen – niedrigere Kaufpreise, höhere Mieten – ist die Ursache für die überdurchschnittliche Mietrendite.

Standortfaktoren

Der Kreis Schleswig-Flensburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 314 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt-Index mit Platz 359, während der Wohlstands-Index mit Platz 178 besser abschneidet. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 66 im oberen Drittel, was auf positive Impulse in Bereichen wie Digitalisierung oder Innovation hindeutet.

Die Arbeitslosenquote in Norderbrarup liegt bei 3,33 Prozent und damit deutlich unter dem Landesdurchschnitt. Sie hat sich seit 2015 von 7,37 Prozent auf 3,33 Prozent halbiert, mit einem Tiefpunkt von 2,86 Prozent im Jahr 2019. Diese Entwicklung korrespondiert mit der Bevölkerungszunahme: Während die Arbeitslosigkeit sank, wuchs die Gemeinde um 40 Einwohner.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur ist landwirtschaftlich geprägt (neun Betriebe, Stand 2010), und die meisten Einwohner sind Pendler. Diese Struktur geht einher mit den niedrigen Kaufpreisen und der stabilen Mietnachfrage.