Heidmoor

Marktüberblick

Heidmoor ist eine kleine Gemeinde im Nordosten des Kreises Segeberg in Schleswig-Holstein. Auf einer Fläche von 18,24 km² leben 289 Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 16 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Der Ort gehört zur Metropolregion Hamburg.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt liegen die aktuellen Angebotsmieten bei 10,65 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.080 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,15 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,11. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Heidmoor ist durch erhebliche Volatilität gekennzeichnet. Die Angebotsmiete schwankt in den letzten Jahren zwischen 9,64 Euro pro Quadratmeter (2024) und 13,46 Euro pro Quadratmeter (2023) – eine Bandbreite von fast 40 Prozent. Der Jahresdurchschnittswert von 10,65 Euro liegt damit nur schwer als stabiler Marktpreis zu interpretieren.

Beim Kaufpreis ist ein klarer Abwärtstrend erkennbar: Von 3.500 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 sank der Wert auf 3.188,68 Euro (2023) und weiter auf 2.867,92 Euro (2025). Das entspricht einer jährlichen Abnahme von durchschnittlich 6,42 Prozent. Diese Entwicklung entspricht dem bundesweiten Trend der Korrektur von Überbewertungen nach der Zinswende, ist in Heidmoor aber mit einer stärkeren Dynamik verbunden als in vielen anderen ländlichen Regionen.

Die niedrige Bruttomietrendite von 4,15 Prozent resultiert aus dem Zusammenspiel von relativ hohen Kaufpreisen und moderaten Mietniveaus. Der Kaufpreisfaktor von 24,11 bedeutet, dass das 24,11-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist – ein Wert, der über dem Bundesdurchschnitt liegt und eine eher geringe Renditeerwartung signalisiert.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt des Landkreises Segeberg liegt Heidmoor bei der Angebotsmiete mit 10,65 Euro pro Quadratmeter über dem Kreiswert von 9,89 Euro. Auch der Kaufpreis von 3.080 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 2.527 Euro deutlich. Die Bruttomietrendite von 4,15 Prozent liegt damit unter dem Kreiswert von 5,06 Prozent.

Auf Landesebene schneidet Heidmoor ähnlich ab: Die Miete liegt über dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt von 9,87 Euro, der Kaufpreis von 3.080 Euro über dem Landeswert von 2.625 Euro. Die Rendite von 4,15 Prozent liegt im unteren Drittel der schleswig-holsteinischen Orte (Perzentilrang 32,9 von 1.106 Orten).

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7 Kilometern nimmt Heidmoor eine Sonderstellung ein: Mit 10,65 Euro pro Quadratmeter liegt die Miete deutlich über den meisten Nachbarn (Mönkloh: 8,85, Hingstheide: 8,73, Bokel: 9,50 Euro). Der Kaufpreis von 3.080 Euro liegt jedoch im mittleren Bereich – deutlich unter Nützen (3.296 Euro) und Mönkloh (3.311 Euro), aber über den meisten anderen. Die Rendite von 4,15 Prozent liegt damit im unteren Mittelfeld der Nachbarn (Bokel: 6,21 %, Hitzhusen: 5,13 %, Weddelbrook: 5,08 %).

Diese Mischung aus überdurchschnittlicher Miete und überdurchschnittlichem Kaufpreis, aber unterdurchschnittlicher Rendite, kennzeichnet einen Markt, in dem die Preise stärker gestiegen sind als die Mieten – ein Muster, das sich auch in der Zeitreihe widerspiegelt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung in Heidmoor ist rückläufig: Von 302 Einwohnern im Jahr 2015 ist die Zahl auf 289 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von 4,3 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Rückgang von 2017 (320 Einwohner) auf 2023 (289 Einwohner). Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei 289.

Die Arbeitslosigkeit ist mit 1,52 Prozent (3 arbeitslose Personen, Stand 2023) sehr niedrig und liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im Zeitverlauf schwankte die Quote zwischen 1,52 und 3,12 Prozent, ohne einen klaren Trend aufzuweisen. Die niedrige Arbeitslosigkeit steht im Kontrast zur rückläufigen Bevölkerungsentwicklung und deutet darauf hin, dass der Ort zwar keine starke Wirtschaftsanziehungskraft entfaltet, aber die vorhandene Bevölkerung weitgehend beschäftigt ist.

Die Kombination aus rückläufiger Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit ist typisch für ländliche Gemeinden in Schleswig-Holstein: Weniger Zuzug, aber auch keine strukturelle Arbeitslosigkeit.

Standortfaktoren

Der Kreis Segeberg, dem Heidmoor angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 173 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. In den Teilindizes zeigt sich ein gemischtes Bild: Der Dynamik-Index liegt auf Rang 142 (über dem Durchschnitt), während der Stärke-Index mit Rang 180 unter dem Median liegt. Besonders schwach ist der Demografie-Index auf Rang 219, was die rückläufige Bevölkerungsentwicklung auf Kreisebene widerspiegelt. Der Wohlstands- und soziale Lage-Index liegt auf Rang 208, der Arbeitsmarkt-Index auf Rang 176.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Standortattraktivität für Studierende oder wissensbasierte Wirtschaft ist damit gering.

Die Lage im Kreis Segeberg, der zur Metropolregion Hamburg gehört, bietet theoretisch eine Anbindung an den größeren Arbeitsmarkt Hamburgs. Ob diese Funktion für Heidmoor tatsächlich relevant ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.