Timmaspe

Marktüberblick

Timmaspe ist eine Gemeinde im Kreis Rendsburg-Eckernförde mit 15,36 km² Fläche und 1.074 Einwohnern (Stand 2024). Der Ort liegt vier Kilometer südöstlich von Nortorf und etwa acht Kilometer nordwestlich von Neumünster an der Landesstraße 328. Er gehört zum Amt Nortorfer Land und weist eine Bevölkerungsdichte von 70 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Die Gemeinde umfasst neben dem Kernort mehrere Hof- und Höfesiedlungen sowie das Forsthaus Iloo.

Der Immobilienmarkt in Timmaspe zeigt ein auffälliges Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 2.759 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis- (2.461 €/m²) und Landesdurchschnitt (2.625 €/m²), während die Angebotsmiete mit 8,44 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt (9,57 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (9,87 €/m²) liegt. Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,67 Prozent – ein Wert, der nur von Dätgen (3,08 %) übertroffen wird und damit einer der niedrigsten Werte im direkten Umfeld ist. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,26 und übertrifft damit den Kreiswert von 21,66 und den Landeswert von 22,05 deutlich.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Timmaspe verläuft über die letzten Jahre volatil. Von 6,34 €/m² im Jahr 2018 ging die Angebotsmiete 2019 auf 5,56 €/m² zurück, stieg 2020 auf 6,91 €/m², fiel 2021 wieder auf 6,00 €/m² und erreichte 2022 mit 7,88 €/m² einen vorläufigen Höhepunkt. Nach einem Einbruch auf 6,04 €/m² im Jahr 2023 folgt ein deutlicher Anstieg auf 8,06 €/m² in 2024 und 2025, wobei der Wert für 2026 auf 8,16 €/m² prognostiziert wird. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den Zeitraum beträgt 3,2 Prozent.

Der Kaufpreis verzeichnete zwischen 2022 und 2026 einen Anstieg von 2.104 auf 2.992 Euro pro Quadratmeter – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 9,2 Prozent. Die Daten für den Kaufpreis liegen nur für die Jahre 2022, 2025 und 2026 vor. Die starke Kaufpreissteigerung in Kombination mit der moderaten Mietentwicklung erklärt die niedrige Rendite und den hohen Kaufpreisfaktor.

Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 (1.063 Einwohner) und 2024 (1.074 Einwohner) nahezu stabil mit einem Zuwachs von rund einem Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,04 Prozent und damit leicht über dem Wert von 2,17 Prozent im Vorjahr, aber unter dem Niveau von 2015 (3,44 Prozent).

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Timmaspe durch ein auffälliges Preis-Miete-Gefälle ab. Von den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu sechs Kilometern weist Timmaspe mit 3,67 % Rendite einen der niedrigsten Werte auf – nur Dätgen (3,08 %) liegt darunter. Schülp b. Nortorf (2,6 km Entfernung) bietet mit 5,71 % Rendite und einem Kaufpreis von 2.129 €/m² ein deutlich anderes Profil: niedrigere Preise bei höherer Miete. Gnutz (4,4 km) erreicht mit 8,3 % Rendite und nur 1.551 €/m² Kaufpreis ein noch extremeres Muster.

Der Kaufpreis in Timmaspe liegt mit 2.759 €/m² über dem der meisten Nachbarorte – nur Nortorf (2.946 €/m²), Loop (2.900 €/m²) und Borgdorf-Seedorf (2.913 €/m²) sind teurer. Die Miete von 8,44 €/m² liegt jedoch unter allen Orten mit höherem Kaufpreis und nur über Dätgen (7,19 €/m²) und Eisendorf (6,67 €/m²). Dieses Muster deutet darauf hin, dass Timmaspe als Wohnstandort nachgefragt wird, die vermieteten Bestände aber preislich nicht mithalten können.

Auf Landesebene liegt Timmaspe bei der Mietverzinsung im unteren 18. Perzentil aller 1.106 untersuchten Orte in Schleswig-Holstein. Die Miete liegt damit unter dem Landesdurchschnitt, der Kaufpreis darüber.

Standortfaktoren

Der Kreis Rendsburg-Eckernförde erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 225 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei zeigt sich ein gemischtes Bild: Mit Rang 64 in der Dynamik und Rang 137 in Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis im oberen Drittel. Schwächer positioniert sind die Bereiche Demografie (Rang 324) und Arbeitsmarkt (Rang 315). Der Wohlstand liegt mit Rang 128 im oberen Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Timmaspe.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung war zwischen 2015 und 2024 nahezu stabil, was auf eine ausgewogene Struktur hindeutet. Die Arbeitslosenquote von 3,04 Prozent (2023) liegt im unteren Bereich und entspricht der typischen Struktur ländlicher Gemeinden in Schleswig-Holstein.

Historisch ist Timmaspe seit 1320 nachweisbar. Der Ort war geprägt durch Raseneisenerzabbau und -verhüttung, was zur Rodung der Wälder führte. Seit 1981 befindet sich der größte Tierfriedhof Europas in Timmaspe, was dem Ort eine überregionale Bedeutung verleiht. Walter Bartram, von 1950 bis 1951 Ministerpräsident Schleswig-Holsteins, war ab 1947 Inhaber der Kraftfutterfabrik Aspe in Timmaspe.