Brinjahe

Ort und Demografie

Brinjahe ist eine Gemeinde im Kreis Rendsburg-Eckernförde in Schleswig-Holstein mit 102 Einwohnern auf einer Fläche von 4,66 km². Die Gemeinde gehört zum Amt Jevenstedt und liegt im Naturraum Heide-Itzehoer Geest, südsüdwestlich von Jevenstedt im Naturpark Aukrug. Das Gemeindegebiet ist überwiegend landwirtschaftlich strukturiert. Durch Brinjahe verläuft die Bundesstraße 77 in grob nord-südlicher Richtung; nordwestlich verläuft der Nord-Ostsee-Kanal. Die Gemeinde wurde 1538 erstmals als Brunnia erwähnt. Neben dem Kerndorf befinden sich die Wohnplätze Heidberg und Wisbek sowie teilweise Barlohe, Freudenberg und Franzosenberg auf dem Gemeindegebiet.

Die Bevölkerungszahl ist seit 2015 um 17,7 % von 124 auf 102 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 22 Einwohner je km². Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,9 % deutlich unter dem Landesdurchschnitt und entspricht dem Niveau von 2017. Zwei Personen sind arbeitslos gemeldet.

Immobilienmarkt und Mietrendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.400 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,21 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,11 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,36.

Die Bruttomietrendite von 4,11 % liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,16 %, dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 5,09 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Im Perzentilrang der Schleswig-Holsteiner Orte belegt Brinjahe damit Platz 31,5 – die Mietrendite gehört zum unteren Drittel aller verglichenen Orte im Land.

Der Grund für die niedrige Rendite liegt in der Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis: Die Angebotsmiete von 8,21 Euro je m² liegt unter allen Bezugsgrößen – unter dem Kreiswert von 9,57 Euro, dem Landeswert von 9,87 Euro und auch dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.400 Euro je m² liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 2.461 Euro, aber unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 24,36 übersteigt den Kreiswert von 21,7 und den Landeswert von 22,1. Das bedeutet: Die Preise haben sich stärker nach oben bewegt als die Mieten, was die Rendite drückt.

Im regionalen Vergleich zeigen die Nachbargemeinden extreme Unterschiede: Luhnstedt weist mit 750 Euro je m² einen deutlich niedrigeren Kaufpreis und mit 14,64 % eine extrem hohe Rendite auf. Nindorf liegt mit 2.653 Euro je m² über Brinjahe, hat aber mit 5,23 Euro je m² die niedrigste Miete und damit die niedrigste Rendite von 2,37 %. Die Mehrzahl der Nachbarn – Stafstedt (7,14 %), Embühren (6,25 %) und Nienborstel (5,94 %) – liegt mit höherer Rendite als Brinjahe. Zwei Nachbarn, Haale (4,03 %) und Nindorf (2,37 %), liegen darunter.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg: Von 6,53 Euro je m² im Jahr 2021 stieg die Angebotsmiete auf 8,89 Euro im Jahr 2024. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 10,8 %. Diese Reihe ist nicht geschätzt, sondern basiert auf tatsächlichen Marktdaten.

Die Kaufpreise entwickelten sich von 2.000 Euro je m² im Jahr 2021 auf 2.350 Euro im Jahr 2024. Der Wert von 2.400 Euro je m² für 2025 ist geschätzt. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei etwa 4,7 %. Der Anstieg der Mieten übertrifft den der Kaufpreise deutlich – die Mieten sind in drei Jahren um 36,1 % gestiegen, die Kaufpreise um 17,5 %.

Diese Entwicklung steht im Zusammenhang mit dem Bevölkerungsrückgang: Während die Preise steigen, ist die Einwohnerzahl von 124 auf 102 gesunken. Der Markt wird also von einer schrumpfenden Nachfrage getragen, was auf eine Verknappung des Angebots hindeuten könnte – weniger Verkäufer bei gleichbleibender oder steigender Nachfrage nach verfügbaren Immobilien.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich parallel positiv: Von 4,11 % im Jahr 2015 fiel sie auf 2,9 % im Jahr 2023 und 2024. Dieser Rückgang könnte die Kaufkraft der verbliebenen Bevölkerung gestärkt und die Preise unterstützt haben.

Standortfaktoren

Der Kreis Rendsburg-Eckernförde, dem Brinjahe angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 225 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Diese Position liegt im mittleren Drittel und spiegelt eine durchschnittliche Zukunftsfähigkeit wider.

Besonders gut schneidet der Kreis im Index Dynamik mit Platz 64 ab – damit gehört er zu den dynamischsten Kreisen Deutschlands. Dieser Wert korrespondiert mit der positiven Entwicklung der Arbeitslosenquote und dem Rückgang der Mieten, der auf strukturelle Veränderungen im Markt hindeuten könnte. Schwächer ist der Index Stärke mit Platz 264, was auf eine geringere wirtschaftliche Widerstandsfähigkeit des Kreises hinweist.

Die Teilindizes zeigen weitere Muster: Im Index Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis Platz 128, im Index Wettbewerb und Innovation Platz 137. Beide Werte liegen im oberen Drittel und deuten auf eine überdurchschnittliche wirtschaftliche Position hin. Der Demografie-Index mit Platz 324 und der Arbeitsmarkt-Index mit Platz 315 liegen im unteren Drittel – strukturelle Herausforderungen in diesen Bereichen sind erkennbar.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil des ländlichen Raums ohne akademische Infrastruktur.

Die Kombination aus starker Dynamik und schwacher Stärke beschreibt einen Kreis, der sich verändert, aber noch nicht die strukturelle Verankerung hat, um diese Veränderungen nachhaltig zu tragen. Für Brinjahe bedeutet dies: Der Ort profitiert von der positiven Entwicklung im Kreis, ist aber auf die landwirtschaftliche Struktur und die Lage an der B 77 angewiesen.