Ulsnis
Ulsnis (PLZ 24897) liegt im Kreis Schleswig-Flensburg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 698 Einwohner auf 19,8 km², das entspricht 35 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,02 € pro m², der Kaufpreis bei 2.913 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,95 % und ein Kaufpreisfaktor von 20,2 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Ulsnis über dem Renditeniveau von 58 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,10 € auf 14,50 € pro m², im Mittel 7,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,3 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Schleswig-Flensburg Rang 314 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 66, Stärkerang 352). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Steinfeld, Taarstedt und Brodersby-Goltoft an.
Immobilienpreise in Ulsnis im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Ulsnis
Ulsnis ist eine waldreiche Gemeinde im Kreis Schleswig-Flensburg mit rund 700 Einwohnern, die seit 1995 als anerkannter Erholungsort Tourismus als Wirtschaftsfaktor nutzt. Die Immobilienpreise liegen über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was die Bruttomietrendite auf 4,95 Prozent drückt. Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil, die Arbeitslosenquote ist gestiegen. Der Prognos-Zukunftsatlas zeigt für den Kreis eine gute Dynamik, aber schwächere Werte bei Wohlstand und Arbeitsmarkt.
Marktüberblick
Ulsnis ist eine waldreiche Gemeinde im Kreis Schleswig-Flensburg in der Landschaft Angeln am Gunnebyer Noor an der Schlei. Mit 19,81 km² Fläche und rund 700 Einwohnern ist der Ort strukturell ländlich geprägt. Seit 1995 ist Ulsnis anerkannter Erholungsort; Tourismus, Ferienhäuser und zwei Sportboothäfen (in Ulsnis-Strand und Kius) sind wichtige Wirtschaftsfaktoren. Die Gemeinde besteht seit 1974 aus der Zusammenlegung der früheren Gemeinden Ulsnis und Kius. Die Bevölkerungszahl ist seit 2015 relativ stabil zwischen 656 und 709 Einwohnern gelegen, mit einem leichten Anstieg um rund 4 % seit Beginn der Zeitreihe.
Aktuelle Marktlage
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.913 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,02 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen beide Werte über dem Kreis- und Landesdurchschnitt: Im Kreis Schleswig-Flensburg beträgt der durchschnittliche Angebotskaufpreis 2.209 Euro je m², in Schleswig-Holstein 2.625 Euro je m². Die Angebotsmiete liegt im Kreis bei 9,63 Euro je m², im Land bei 9,87 Euro je m². Der Kaufpreisfaktor von 20,19 liegt leicht über dem Kreiswert von 19,21, aber unter dem Landesdurchschnitt von 22,05. Die Bruttomietrendite beträgt 4,95 Prozent und liegt damit unter dem Kreiswert von 5,74 Prozent, aber nahe am Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 57,6 – Ulsnis liegt damit im oberen Mittelfeld der schleswig-holsteinischen Orte.
Preisentwicklung
Die Mietpreisentwicklung zeigt starke Schwankungen: Von 8,10 Euro je m² (2018) stieg die Miete auf 8,89 Euro (2019), fiel dann auf 6,19 Euro (2020), sprang 2022 auf 28,85 Euro je m² und korrigierte sich 2023 auf 7,14 Euro. In den Folgejahren stieg sie wieder auf 13,66 Euro (2025) und 14,50 Euro (2026). Der Wert von 28,85 Euro im Jahr 2022 ist ein deutlicher Ausreißer, der auf eine verzerrte Datenbasis hindeutet – möglicherweise durch wenige sehr teure Inserate in einem kleinen Markt. Die Kaufpreise entwickelten sich stabiler: 2.775 Euro je m² (2022), 3.214 Euro je m² (2024) und 2.969 Euro je m² (2025). Der leichte Rückgang 2025 entspricht dem bundesweiten Trend einer leichten Korrektur nach der Phase steigender Preise.
Regionale Einordnung
Ulsnis liegt bei den Nachbarorten im oberen Preissegment. Der Angebotskaufpreis von 2.913 Euro je m² übertrifft die meisten umliegenden Gemeinden: Steinfeld (2.083 Euro), Taarstedt (1.829 Euro), Twedt (2.158 Euro) und Boren (2.798 Euro). Nur Brodersby-Goltoft (2.608 Euro) und Rieseby (3.759 Euro) liegen in ähnlicher oder höherer Höhe. Bei der Miete liegt Ulsnis mit 12,02 Euro je m² ebenfalls über dem Nachbardurchschnitt, nur Loit (10,48 Euro) und Brodersby-Goltoft (10,90 Euro) kommen heran. Die Bruttomietrendite von 4,95 Prozent ist im regionalen Vergleich mittelmäßig – deutlich unter Loit (11,05 %) und Nottfeld (3,11 %), aber auch unter Steinfeld (5,71 %) und Taarstedt (5,70 %). Das Muster zeigt: Ulsnis ist ein relativ teurer Ort im regionalen Vergleich, was die Rendite drückt.
Standortfaktoren
Die Arbeitslosenquote stieg von 1,68 Prozent (2018) auf 3,37 Prozent (2023) – sie hat sich also mehr als verdoppelt, liegt aber mit 3,37 Prozent immer noch im unteren bis mittleren Bereich. Die Bevölkerungsentwicklung war stabil: 671 Einwohner (2015) bis 698 (2024), mit einem kurzen Anstieg auf 709 (2022). Die Bevölkerungsdichte beträgt 35 Einwohner je km², was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Schleswig-Flensburg auf Rang 314 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders gut schneidet der Kreis beim Dynamik-Index mit Rang 66 ab, während der Wohlstand-Index mit Rang 178 und der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 359 schwächer abschneidet. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, geben aber einen Hinweis auf die strukturelle Einordnung der Region.
Fazit
Ulsnis präsentiert sich als ländliche Gemeinde mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen im regionalen Vergleich. Die Lage an der Schlei und der Status als anerkannter Erholungsort tragen zu einer Nachfrage bei, die die Preise über dem Kreis- und Landesdurchschnitt hält. Gleichzeitig drückt diese Preishöhe die Bruttomietrendite auf ein Niveau, das unter dem Kreis-, aber nahe dem Landesdurchschnitt liegt. Die stabile Bevölkerungsentwicklung und die steigende Arbeitslosenquote deuten auf einen ruhigen, aber nicht dynamischen lokalen Markt hin. Die starke Dynamik des Kreises Schleswig-Flensburg im Prognos-Zukunftsatlas (Rang 66) steht im Kontrast zum eher verhaltenden lokalen Bevölkerungswachstum.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Ulsnis entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Ulsnis
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,10 €/m² |
| 2019 | 8,89 €/m² |
| 2020 | 6,19 €/m² |
| 2022 | 28,85 €/m² |
| 2023 | 7,14 €/m² |
| 2025 | 13,66 €/m² |
| 2026 | 14,50 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Ulsnis
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 2.775 €/m² |
| 2024 | 3.214 €/m² |
| 2025 | 2.969 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Ulsnis
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 12,48 % |
| 2025 | 5,52 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Ulsnis
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 671 Einwohner |
| 2016 | 656 Einwohner |
| 2017 | 664 Einwohner |
| 2018 | 658 Einwohner |
| 2019 | 670 Einwohner |
| 2020 | 664 Einwohner |
| 2021 | 671 Einwohner |
| 2022 | 709 Einwohner |
| 2023 | 698 Einwohner |
| 2024 | 698 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Ulsnis
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,81 % |
| 2016 | 1,92 % |
| 2017 | 2,88 % |
| 2018 | 1,68 % |
| 2019 | 1,72 % |
| 2020 | 1,79 % |
| 2021 | 2,04 % |
| 2022 | 2,65 % |
| 2023 | 3,37 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 314 Rang |
| Dynamik | 66,00 Rang |
| Stärke | 352 Rang |
| Demografie | 323 Rang |
| Arbeitsmarkt | 359 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 268 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 178 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Ulsnis liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Ulsnis im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Ulsnis ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Ulsnis ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Ulsnis
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Ulsnis | 12,02 €/m² |
| Boren | 10,97 €/m² |
| Brodersby-Goltoft | 10,90 €/m² |
| Loit | 10,48 €/m² |
| Rieseby | 10,33 €/m² |
| Steinfeld | 9,90 €/m² |
| Tolk | 9,29 €/m² |
| Taarstedt | 8,69 €/m² |
| Twedt | 8,50 €/m² |
| Nottfeld | 6,48 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Ulsnis ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Ulsnis
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Loit | 11,05 % |
| Tolk | 6,23 % |
| Steinfeld | 5,71 % |
| Taarstedt | 5,70 % |
| Brodersby-Goltoft | 5,02 % |
| Ulsnis | 4,95 % |
| Twedt | 4,73 % |
| Boren | 4,71 % |
| Rieseby | 3,30 % |
| Nottfeld | 3,11 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Steinfeld | 3,3 km | 24888 | 9,90 € | 2.083 € | 5,71 % |
| Taarstedt | 3,8 km | 24893 | 8,69 € | 1.829 € | 5,70 % |
| Brodersby-Goltoft | 4,0 km | 24864 | 10,90 € | 2.608 € | 5,02 % |
| Rieseby | 5,2 km | 24354 | 10,33 € | 3.759 € | 3,30 % |
| Twedt | 5,6 km | 24894 | 8,50 € | 2.158 € | 4,73 % |
| Loit | 5,6 km | 24888 | 10,48 € | 1.138 € | 11,05 % |
| Nottfeld | 5,7 km | 24392 | 6,48 € | 2.500 € | 3,11 % |
| Boren | 6,9 km | 24392 | 10,97 € | 2.798 € | 4,71 % |
| Tolk | 7,0 km | 24894 | 9,29 € | 1.788 € | 6,23 % |
Wo liegt Ulsnis?
Lage
Ulsnis auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Ulsnis
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,02 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.913 € |
| Bruttomietrendite | 4,95 % |
| Kaufpreisfaktor | 20,2 |
| Einwohner | 698 |
| Einwohner je km² | 35 |
| Fläche (km²) | 19,8 |
| Arbeitslosenquote | 3,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #314 |
| Prognos Dynamikrang | #66 |
| Prognos Stärkerang | #352 |
| Koordinaten | 54,5692, 9,7475 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Ulsnis
Was kostet eine Wohnung in Ulsnis?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Ulsnis liegt bei 12,02 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 2.913 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Kreises Schleswig-Flensburg (9,63 Euro/m² Miete, 2.209 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro/m² Miete, 2.625 Euro/m² Kaufpreis). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Ulsnis entwickelt?
Die Mietpreise in Ulsnis sind seit 2018 von 8,10 auf 14,50 Euro pro Quadratmeter (2026) gestiegen, wobei die Entwicklung stark volatil war: Im Jahr 2022 wurde mit 28,85 Euro/m² ein extremer Ausreißer verzeichnet, bevor die Preise 2023 auf 7,14 Euro/m² fielen. Der Kaufpreis stieg von 2.775 Euro/m² (2022) auf 2.969 Euro/m² (2025). Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 7,55 % für die Miete und 2,28 % für den Kaufpreis.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Ulsnis?
Die Bruttomietrendite in Ulsnis beträgt 4,95 Prozent. Damit liegt sie unter dem Durchschnitt des Kreises Schleswig-Flensburg (5,74 %) und leicht unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (5,09 %). Der Kaufpreisfaktor von 20,19 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 19,21, was ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Ulsnis?
Die Einwohnerzahl in Ulsnis ist von 671 (2015) auf 698 (2024) gestiegen, was einer Zunahme von rund 4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 35 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung war dabei nicht stetig: Nach einem Tief von 656 Einwohnern (2016) stieg die Zahl bis 2022 auf 709, um 2023 und 2024 wieder auf 698 zu sinken.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Ulsnis?
Die Arbeitslosenquote in Ulsnis lag 2023 bei 3,37 Prozent und war damit höher als 2015 (2,81 %). Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Kreis Schleswig-Flensburg, dem Ulsnis angehört, im Gesamtindex mit Rang 314 von rund 400 deutschen Kreisen ab. Positiv fällt der Dynamik-Rang 66 aus, während der Stärke-Rang mit 352 eher niedrig ist.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Ulsnis?
Für eine Kapitalanlage in Ulsnis stehen eine Angebotsmiete von 12,02 Euro pro Quadratmeter und eine Bruttomietrendite von 4,95 Prozent gegenüber einem Angebotskaufpreis von 2.913 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor von 20,19 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 19,21, was auf ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet. Die Rendite liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Eine pauschale Aussage zur Anlageattraktivität kann nicht getroffen werden.
Woher stammen die Daten zu Ulsnis?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Ulsnis sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Ulsnis führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Schleswig-Flensburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Nübel | 24881 | 9,21 € | 788 € | 14,03 % |
| Ausacker | 24975 | 11,00 € | 997 € | 13,24 % |
| Grödersby | 24376 | 13,21 € | 1.227 € | 12,92 % |
| Nordhackstedt | 24980 | 8,93 € | 926 € | 11,58 % |
| Loit | 24888 | 10,48 € | 1.138 € | 11,05 % |
| Böel | 24401 | 11,48 € | 1.286 € | 10,71 % |
| Hüsby | 24850 | 9,89 € | 1.193 € | 9,94 % |
| Medelby | 24994 | 10,22 € | 1.360 € | 9,02 % |