Borsfleth

Marktüberblick: Hohe Rendite durch niedrige Kaufpreise

Borsfleth ist eine Gemeinde im Kreis Steinburg an der Unterelbe mit 794 Einwohnern auf 15,2 Quadratkilometern. Der Ort liegt in der Kremper Marsch und ist Teil des FFH-Gebiets Schleswig-Holsteinisches Elbästuar. Der Name leitet sich vom niederdeutschen Grundwort -fleth ab, das einen Wasserlauf oder eine Mündung bezeichnet – ein Namensmuster, das in der Region typisch ist.

Der Immobilienmarkt in Borsfleth zeigt ein für die Region ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,56 Euro pro Quadratmeter leicht über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit 1.646 Euro pro Quadratmeter deutlich darunter liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 6,97 Prozent, die über allen Vergleichswerten liegt – im Kreis Steinburg beträgt sie 5,22 Prozent, in Schleswig-Holstein 5,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 14,35 liegt weit unter dem Kreis- (21,35) und Landesdurchschnitt (22,05).

Preisentwicklung: Volatile Mieten, stabile Kaufpreise

Die Mietentwicklung in Borsfleth ist extrem volatil: Die Angebotsmiete schwankt in der Zeitreihe zwischen 4,81 Euro pro Quadratmeter (2023) und 13,48 Euro (2022). Diese enorme Bandbreite von fast dem Dreifachen deutet auf eine sehr kleine Inseratsbasis hin – bei einer Gemeindegröße von unter 800 Einwohnern können einzelne Vermietungen die Durchschnittswerte stark verzerren. Die Kaufpreiszeitreihe ist mit nur zwei Datenpunkten (2019: 1.689 Euro, 2021: 1.625 Euro) kaum aussagekräftig, zeigt aber einen minimalen Rückgang.

Die niedrigen Kaufpreise im Vergleich zu den Nachbarorten sind ein entscheidender Faktor für die hohe Rendite. Während Krempdorf (2 km entfernt) 2.550 Euro pro Quadratmeter verlangt und Blomesche Wildnis 2.616 Euro, liegt Borsfleth mit 1.646 Euro deutlich darunter. Nur Krempe (4,1 km) liegt mit 1.520 Euro noch niedriger, erzielt aber eine niedrigere Miete von 9,17 Euro.

Regionale Einordnung: Ausreißer bei der Rendite

Im regionalen Vergleich hebt sich Borsfleth durch eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 6,97 Prozent ab. Mit einem Perzentilrang von 87,7 im Bundesland liegt Borsfleth bei der Rendite höher als 88 Prozent der 1.106 Orte in Schleswig-Holstein.

Die Nachbargemeinde Krempe mit 7,24 Prozent Rendite teilt dieses Muster aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten. Die meisten anderen Nachbarorte liegen mit Renditen zwischen 2,85 und 4,83 Prozent deutlich niedriger – sie verlangen deutlich höhere Kaufpreise bei vergleichbaren oder niedrigeren Mieten. Bahrenfleth fällt mit 14,49 Prozent Rendite als extremer Ausreißer auf, was auf den sehr niedrigen Kaufpreis von nur 820 Euro pro Quadratmeter zurückzuführen ist.

Die Angebotsmiete von 9,56 Euro liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn und über dem Kreisdurchschnitt von 8,43 Euro. Der Kaufpreis von 1.646 Euro gehört zum unteren Drittel der Nachbarn.

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachsender Ort mit niedrigem Arbeitslosenstand

Die Bevölkerung von Borsfleth ist seit 2015 um 7,3 Prozent von 740 auf 794 Einwohner gewachsen. Der stärkste Zuzug erfolgte zwischen 2021 und 2023, als die Einwohnerzahl von 727 auf 794 stieg. Dieser Anstieg korrespondiert mit der allgemeinen Entwicklung in ländlichen Räumen, die seit der Pandemie von einem Zuzug aus städtischen Gebieten profitieren.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,96 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Mit 16 arbeitslosen Personen bei 794 Einwohnern ist der Arbeitsmarkt lokal sehr stabil. Die Bevölkerungsdichte von 52 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter des Ortes.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Kreis Steinburg mit dem Gesamtrang 213 von 400 Kreisen im Mittelfeld ein. Besonders positiv ist der Dynamik-Rang 74, der auf positive Wachstumsimpulse hindeutet. Der Stärke-Rang 249 liegt dagegen unterdurchschnittlich.