Krempe, Stadt

Preisniveau und Rendite

Krempe, eine Stadt im Kreis Steinburg an der Kremper Marsch, präsentiert sich auf dem Immobilienmarkt als Ausnahmeort im schleswig-holsteinischen Umland. Mit einem Angebotskaufpreis von 1.520 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.097 Euro, unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro und unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 9,17 Euro pro Quadratmeter über dem Kreiswert von 8,43 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, nur knapp unter dem Schleswig-Holstein-Wert von 9,87 Euro.

Diese Kombination aus niedrigem Kaufpreis und relativ hoher Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 7,24 Prozent. Damit liegt Krempe im oberen Drittel seiner Nachbargemeinden – nur Grevenkop (7,62 %) und Borsfleth (6,97 %) bieten höhere Renditen. Der Kaufpreisfaktor von 13,82 liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 21,35 und dem Landesdurchschnitt von 22,05. In Schleswig-Holstein belegt Krempe mit einem Rendite-Perzentil von 90,1 den zehnthöchsten Wert von über 1.100 untersuchten Orten.

Die hohe Rendite ist also primär eine Funktion des niedrigen Kaufpreises, nicht einer überdurchschnittlichen Miete. Für die Einschätzung des Marktes bedeutet dies: Der Markt preist hier Wohnimmobilien vergleichsweise günstig ein, während die Mieten auf einem für die Region gehobenen Niveau liegen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei Miete und Kaufpreis eine bemerkenswerte Volatilität, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Inseraten hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,28 Euro (2019) und 13,21 Euro (2024) – eine Spanne, die mehr als das Doppelten ausmacht. Der Kaufpreis stieg von 928 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 2.389 Euro (2024), wobei der Anstieg von 2023 auf 2024 mit fast 96 Prozent besonders ausgeprägt ist.

Der CAGR der Miete liegt bei 3,79 Prozent, der des Kaufpreises bei 17,07 Prozent. Letzterer Wert wird jedoch maßgeblich vom extremen Anstieg in den letzten beiden Jahren der Reihe getrieben. Der Kaufpreis von 2023 (1.221 Euro) lag noch deutlich unter dem von 2022 (1.403 Euro), bevor er 2024 sprunghaft anstieg. Diese Sprünge in beide Richtungen – von 12,50 Euro Miete 2021 auf 6,59 Euro 2023 und zurück auf 13,21 Euro 2024 – deuten darauf hin, dass einzelne Inserate das statistische Bild stark verzerren können.

Die Kaufpreisentwicklung folgt damit keinem stabilen Trend, sondern zeigt diskontinuierliche Sprünge. Für die Einschätzung des Marktes bedeutet dies, dass einzelne Jahreswerte mit Vorsicht zu interpretieren sind und die Bandbreite der Angebote größer ist, als ein einzelner Durchschnittswert suggeriert. Die Zeitreihe zum Kaufpreis enthält zudem keine Daten für 2020, was die Lückenhaftigkeit unterstreicht.

Regionale Einordnung und Demografie

Im regionalen Vergleich sticht Krempe durch sein ungewöhnliches Preisprofil heraus. Die Angebotsmiete liegt 8,8 Prozent über dem Kreisdurchschnitt, während der Kaufpreis 27,5 Prozent unter dem Kreiswert liegt. Diese Diskrepanz ist in Schleswig-Holstein selten: In den meisten Orten korrelieren höhere Mieten auch mit höheren Kaufpreisen.

Im Vergleich zu den acht untersuchten Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 4,6 Kilometern liegt Krempe bei der Miete im oberen Mittelfeld (höher als Krempdorf, Süderau, Elskop und Blomesche Wildnis, niedriger als Grevenkop, Neuenbrook, Borsfleth und Krempermoor). Beim Kaufpreis liegt Krempe mit 1.520 Euro knapp über dem niedrigsten Wert im Vergleich – Grevenkop bietet mit 1.427 Euro den günstigeren Preis, liegt aber bei der Miete mit 9,06 Euro nur unwesentlich unter Krempe. Alle anderen Nachbarorte liegen beim Kaufpreis deutlich über 2.000 Euro, bis hin zu 2.814 Euro in Krempermoor.

Die Bevölkerung Krempes entwickelte sich von 2015 bis 2020 leicht rückläufig (von 2.400 auf 2.346 Einwohner), seither stabilisiert sie sich wieder und erreichte 2024 mit 2.429 Einwohnern den höchsten Wert der Reihe. Die Bevölkerungsdichte von 719 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Stadt dieser Größe (3,38 km²) vergleichsweise hoch und spiegelt die kompakte Siedlungsstruktur wider. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,5 Prozent, nach einem Tief von 5,6 Prozent in den Jahren 2019 bis 2021.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Krempe ist ein ländlicher Zentralort in der Kremper Marsch und Verwaltungssitz des Amtes Krempermarsch. Die Wirtschaftsstruktur ist ländlich geprägt, der Handel wird überwiegend von Filialen bestimmt. Ein Stahlbauunternehmen ist als gewerblicher Akteur am Ort ansässig. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Verkehrstechnisch ist Krempe durch den Bahnhof an der Marschbahn angebunden, die Züge der Linien RB 61 und 71 verkehren nach Hamburg Hbf und Hamburg-Altona sowie nach Itzehoe. Die Anbindung an das Bundesfernstraßennetz erfolgt über die Landesstraßen L 119 und L 118; eine Umgehungsstraße für die L 119 wurde 2002 nördlich der Stadt fertiggestellt.

Auf Kreisebene belegt der Steinburg im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 213 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Aufschlüsselung nach Teilindizes zeigt ein gemischtes Bild: Der Index für Dynamik liegt mit Rang 74 im oberen Drittel, während die Indizes für Demografie (251), Arbeitsmarkt (247) und Wohlstand/soziale Lage (251) im unteren Bereich liegen. Der Wettbewerb und die Innovation (Rang 153) liegen im oberen Mittelfeld. Diese Struktur entspricht dem Muster ländlicher Kreise in Schleswig-Holstein, die oft von einer stabilen wirtschaftlichen Basis, aber gleichzeitig von demografischem Wandel und schwächerem Arbeitsmarkt geprägt sind.

Die Kombination aus Hamburg-Nähe über die Marschbahn, der Funktion als Zentralort und dem vergleichsweise niedrigen Immobilienpreisprofil macht Krempe zu einem Ort, der strukturell von der Pendlernachfrage nach Hamburg profitieren kann, ohne die Preisspitzen der größeren Städte zu erreichen.