Süderau

Marktüberblick

Süderau ist eine kleine Gemeinde im Kreis Steinburg an der unteren Eider mit 728 Einwohnern auf 8,86 Quadratkilometern. Die Siedlung verfügt über eine historische Struktur, die sich in mehreren Kulturdenkmalen widerspiegelt: die Kirche St. Dionysius Areopagita, eine Kate aus der Mitte des 18. Jahrhunderts und ein Wohn- und Wirtschaftsgebäude. Die Gemeinde liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zu Elskop (1,6 Kilometer entfernt) und bildet mit weiteren kleinen Orten im Umland ein dicht verzweigtes Dorfgefüge.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 7,10 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreis-Durchschnitt von 8,43 Euro und dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.703 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis-Mittel von 2.097 Euro und leicht über dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,15 Prozent, die unter den meisten Nachbarorten im Umkreis liegt und im Bundesland Schleswig-Holstein nur das untere 8,4. Perzentil erreicht.

Preis- und Mietentwicklung

Die verfügbare Zeitreihe zeigt für die Angebotsmiete einen Anstieg von 4,57 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 9,76 Euro im Jahr 2026. Der aktuelle Marktwert von 7,10 Euro liegt deutlich unter dem Endwert der Zeitreihe. Dieser Unterschied lässt sich nicht aus den vorliegenden Daten ableiten – es ist unklar, ob die Zeitreihe einen anderen Berechnungsmaßstab verwendet oder ob der aktuelle Wert eine Korrektur darstellt.

Für den Kaufpreis liegt nur ein einzelner Wert von 2.703 Euro pro Quadratmeter aus dem Jahr 2022 vor, sodass keine Entwicklungslinie abgebildet werden kann.

Der Kaufpreisfaktor von 31,71 ist ein Maß dafür, wie viele Jahre der Jahresmiete in den Kaufpreis einfließen. Mit 31,71 liegt er deutlich über dem Kreis-Durchschnitt von 21,35 und dem Landesdurchschnitt von 22,05. Ein hoher Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig niedriger Miete verstärkt die niedrige Rendite: Der Preis steht in keinem Verhältnis zur erzielbaren Miete.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Süderau durch ein einzigartiges Preis-Miete-Gefälle ab. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,7 Kilometer zeigt keiner diese Kombination aus unterdurchschnittlicher Miete und überdurchschnittlichem Kaufpreis. Blomesche Wildnis (4,4 Kilometer) hat mit 6,22 Euro sogar eine noch niedrigere Miete, aber auch einen niedrigeren Kaufpreis von 2.616 Euro und eine noch niedrigere Rendite von 2,85 Prozent. Krempdorf (3,4 Kilometer) liegt mit 6,82 Euro Miete und 2.550 Euro Kaufpreis nahe an Süderau, erreicht aber mit 3,21 Prozent eine leicht höhere Rendite.

Im Gegensatz dazu weisen Orte wie Krempe (2,2 Kilometer) mit 9,17 Euro Miete und nur 1.520 Euro Kaufpreis eine Rendite von 7,24 Prozent auf, und Grevenkop (2,6 Kilometer) erreicht mit 9,06 Euro Miete bei 1.427 Euro Kaufpreis sogar 7,62 Prozent. Diese Nachbarorte liegen in einer ähnlichen ländlichen Struktur, zeigen aber ein völlig anderes Preis-Miete-Verhältnis. Süderau folgt damit nicht dem regionalen Muster der Nachbarorte, die durch niedrigere Kaufpreise und höhere Mieten gekennzeichnet sind.

Auf Ebene des Kreises Steinburg liegt Süderau bei der Miete 15,8 Prozent unter dem Kreis-Durchschnitt, beim Kaufpreis jedoch 28,9 Prozent darüber. Auf Landesebene beträgt die Abweichung bei der Miete minus 28,1 Prozent, beim Kaufpreis plus 3,0 Prozent.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Süderaus ist relativ stabil: Von 742 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2024 auf 728 zurück, was einem Rückgang von 1,9 Prozent entspricht. Der Rückgang ist moderat und entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden in Schleswig-Holstein. Die Bevölkerungsdichte beträgt 82 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,61 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 2,18 Prozent (2022) und 4,46 Prozent (2020), zeigt aber keine strukturelle Tendenz zu steigender Arbeitslosigkeit.

Der Kreis Steinburg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, erreicht im Gesamtrang 213 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach sind die Indizes für Demografie (Rang 251), Arbeitsmarkt (Rang 247) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 251). Positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 74 aus, ebenso wie Wettbewerb und Innovation mit Rang 153. Diese Mischung aus schwacher demografischer und sozialer Lage bei guter wirtschaftlicher Dynamik beschreibt ein Muster, das für viele ländliche Kreise in Norddeutschland typisch ist: Die Wirtschaft zeigt Impulse, aber die demografische Entwicklung und die soziale Infrastruktur hinken hinterher.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler ausrichtet.

Einordnung und Fazit

Süderau ist eine kleine, historisch gewachsene Gemeinde mit Kulturdenkmalen, die auf eine lange Siedlungstradition verweisen. Die Kirche St. Dionysius Areopagita mit Kirchhof und Grabmalen bis 1870 bildet das historische Zentrum. Die denkmalgeschützte Kate aus der Mitte des 18. Jahrhunderts und das Wohn- und Wirtschaftsgebäude zeugen von der traditionellen Bauweise der Region.

Die Kombination aus hohem Kaufpreisniveau bei gleichzeitig niedrigen Mieten und sehr niedriger Rendite macht Süderau zu einem ungewöhnlichen Fall im regionalen Vergleich. Für Mieter bietet der Ort vergleichsweise günstige Wohnkosten. Für Investoren ist die Rendite von 3,15 Prozent deutlich unter dem landesweiten Durchschnitt und liegt im unteren Perzentil Schleswig-Holsteins. Der hohe Kaufpreisfaktor von 31,71 signalisiert, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten überbewertet erscheinen könnten – oder dass die Mieten strukturell unter dem Potenzial liegen.