Neuendorf-Sachsenbande

Ort und Struktur

Neuendorf-Sachsenbande ist eine 19,3 km² große Gemeinde im Kreis Steinburg in der Wilstermarsch, Schleswig-Holstein. Die 1931 Hektar große Gemeinde wurde 2003 aus den vorherigen Gemeinden Neuendorf bei Wilster und Sachsenbande gebildet und gehört zum Amt Wilstermarsch. Sie liegt nordwestlich der Stadt Wilster und ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt, mit 30 kleineren Gewerbebetrieben auf dem Gemeindegebiet. Die Gemeinde weist mit 23 Einwohnern je Quadratkilometer eine sehr niedrige Bevölkerungsdichte auf. Im Ortsteil Neuendorf befindet sich die tiefste natürliche Landstelle Deutschlands auf 3,54 Meter unter Normalnull.

Die Einwohnerzahl ist seit 2015 deutlich gesunken: Von 485 Einwohnern im Jahr 2015 auf 438 im Jahr 2024, einem Rückgang von knapp 10 Prozent. Die jüngste Entwicklung zeigt eine leichte Stabilisierung: Nach dem Tiefststand von 432 Einwohnern im Jahr 2021 stieg die Zahl bis 2023 auf 438 und blieb 2024 unverändert.

Immobilienmarkt und Preise

Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 8,29 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.745 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,7 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 17,54.

Ein auffälliger Befund ist die Diskrepanz zwischen den aktuellen Marktdaten und der historischen Zeitreihe: Die Zeitreihe weist für 2025 einen Angebotskaufpreis von 2.950 Euro je Quadratmeter aus, während der aktuelle Wert bei 1.745 Euro je Quadratmeter liegt – ein Unterschied von über 40 Prozent. Die Angebotsmiete liegt mit 8,29 Euro je Quadratmeter hingegen leicht über dem Zeitreihenwert von 7,80 Euro je Quadratmeter für 2025. Beide Reihen sind als geschätzt gekennzeichnet. Die Abweichung deutet darauf hin, dass sich das aktuelle Angebot am Markt deutlich vom historischen Trend entfernt hat – die Kaufpreise sind im aktuellen Angebot deutlich niedriger als die geschätzte Entwicklung erwarten ließ, während die Mieten leicht darüber liegen.

Die Bruttomietrendite von 5,7 Prozent ist bei einem Kaufpreis von 1.745 Euro je Quadratmeter und einer Miete von 8,29 Euro je Quadratmeter der mathematische Ausdruck dieses Preis-Miete-Verhältnisses. Der Kaufpreisfaktor von 17,54 gibt an, wie viele Jahre der Jahreskaltmiete in den Kaufpreis eingehen.

Regionale Einordnung

Neuendorf-Sachsenbande liegt mit der Angebotsmiete von 8,29 Euro je Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Kreises Steinburg (8,43 Euro), deutlich unter dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt von 9,87 Euro und leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.745 Euro je Quadratmeter liegt unter allen Vergleichswerten: Kreis (2.097 Euro), Bundesland (2.625 Euro) und Deutschland (2.409 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,7 Prozent liegt über allen Vergleichswerten (Kreis: 5,22 %, Schleswig-Holstein: 5,09 %, Deutschland: 5,10 %). Im Perzentilrang der 1.106 Orte in Schleswig-Holstein liegt Neuendorf-Sachsenbande auf Platz 74,1 – die Rendite ist also höher als bei rund drei Vierteln der vergleichbaren Orte im Bundesland.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Miete liegt nahe am Niveau von Vaalermoor (8,61 Euro), Moorhusen (8,40 Euro) und Wilster (8,76 Euro), deutlich über Aebtissinwisch (7,20 Euro) und Nutteln (7,73 Euro). Der Kaufpreis liegt unter Vaalermoor (2.250 Euro), Aebtissinwisch (2.150 Euro), Moorhusen (2.200 Euro) und Nutteln (2.412 Euro), ist aber höher als bei Kleve (1.428 Euro) und Nortorf (964 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 17,54 liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarorte. Nortorf weist mit rund 9,3 den niedrigsten Wert auf, gefolgt von Kleve mit rund 13,5. Wilster liegt mit rund 17,5 fast auf demselben Niveau. Höhere Faktoren finden sich bei Vaalermoor (21,8), Moorhusen (21,8), Aebtissinwisch (24,9), Nutteln (26,0) und Ecklak (34,6). Der Faktor liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 21,35 und dem Landesdurchschnitt von 22,05.

Standortfaktoren und Demografie

Der Kreis Steinburg, zu dem Neuendorf-Sachsenbande gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen den Gesamtrang 213. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 153 deutlich besser als die anderen Bereiche. Die Indizes für Demografie (251), Arbeitsmarkt (247) und Wohlstand sowie soziale Lage (251) liegen hingegen im unteren Drittel. Der Dynamik-Index mit Rang 74 ist der stärkste Bereich des Kreises.

Auf lokaler Ebene ist die Arbeitslosenquote mit 1,68 Prozent im Jahr 2023 sehr niedrig – bei einer Bevölkerung von 438 Einwohnern ergeben sich fünf Arbeitslose. Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 0,67 Prozent (2022) und 2,02 Prozent (2018), bleibt aber insgesamt auf einem niedrigen Niveau.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 rückläufig. Der Rückgang von 485 auf 438 Einwohnern entspricht einem Verlust von 47 Personen in neun Jahren. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl leicht, was auf eine erste Erholung hindeuten könnte. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus niedriger Bevölkerungsdichte, landwirtschaftlicher Prägung und der Lage in der Wilstermarsch bestimmt die Struktur des Ortes. Die tiefste natürliche Landstelle Deutschlands ist eine geografische Besonderheit, die dem Ort eine überregionale Bekanntheit verleiht.