Vaale

Marktüberblick

Vaale ist eine kleine Gemeinde im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein mit 1.256 Einwohnern auf einer Fläche von 14,91 km². Der Ort liegt in der Metropolregion Hamburg und wurde 1970 aus dem aufgelösten Kreis Rendsburg in den Kreis Steinburg eingegliedert. Der Immobilienmarkt ist durch ein kleines Angebot geprägt, was sich in den extrem schwankenden Zeitreihen widerspiegelt.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 8,98 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.852 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,82 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 17,2. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die historischen Zeitreihen zeigen für Vaale außergewöhnlich starke Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,76 Euro (2026) und 11,69 Euro (2024) pro Quadratmeter. Beim Kaufpreis reichen die Werte von 785 Euro (2021) bis 4.387 Euro (2022) pro Quadratmeter.

Diese extreme Volatilität ist charakteristisch für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen: Einzelne Objekte mit abweichender Größe, Ausstattung oder Lage können die Durchschnittswerte eines Ortes dieser Größe stark nach oben oder unten ziehen. Die berechnete jährliche Veränderungsrate (CAGR) von -4,78 Prozent für die Miete und -6,36 Prozent für den Kaufpreis sind vor diesem Hintergrund kaum aussagekräftig, da sie von einzelnen Ausreißern in den Zeitreihen dominiert werden.

Die Miete lag 2024 mit 11,69 Euro deutlich über dem aktuellen Wert von 8,98 Euro, was auf eine Korrektur nach oben hinweisen könnte. Der Kaufpreis ist von 4.387 Euro (2022) auf 1.628 Euro (2024/2025) gefallen und hat sich damit fast halbiert.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Vaale unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 8,98 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt des Steinburg (8,43 Euro), aber unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.852 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt (2.097 Euro) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (2.625 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,82 Prozent ist die höchste unter allen Nachbarorten und liegt über dem Kreisdurchschnitt (5,22 Prozent), dem Landesdurchschnitt (5,09 Prozent) und dem deutschen Durchschnitt (5,10 Prozent). Vaale belegt damit im Bundesland den 76. Perzentilrang – von 1.106 vergleichbaren Orten liegt Vaale besser als 76 Prozent der Orte. Der Kaufpreisfaktor von 17,2 liegt unter dem des Kreises (21,4), des Landes (22,0) und des deutschen Durchschnitts, was auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu anderen Regionen hindeutet.

Die Nachbarorte zeigen große Unterschiede: Nutteln (1,2 km Entfernung) weist mit 7,73 Euro eine niedrigere Miete, aber mit 2.412 Euro einen höheren Kaufpreis auf als Vaale. Wacken (2,3 km) liegt mit 11,12 Euro Miete und 2.695 Euro Kaufpreis deutlich über Vaale. Kleve (4,1 km) hat mit 7,42 Prozent die höchste Rendite aller Nachbarorte.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Vaales ist von 1.206 (2015) auf 1.256 (2024) gestiegen, was einer Zunahme von 4,15 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2019 und 2021, als die Bevölkerung von 1.230 auf 1.254 wuchs. Seit 2022 ist die Entwicklung weitgehend stabil.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,65 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau. Sie war 2019 mit 2,15 Prozent noch niedriger, stieg aber 2021 und 2022 auf 3,32 bzw. 3,53 Prozent an, bevor sie 2023 wieder auf 2,65 Prozent fiel. Die aktuelle Arbeitslosigkeit betrifft 21 Personen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 84 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die positive Bevölkerungsentwicklung und die niedrige Arbeitslosenquote deuten auf eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum hin.

Standortfaktoren

Der Kreis Steinburg, dem Vaale angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 213 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 74 deutlich besser als der Stärke-Index (Rang 249). Die Teilindizes für Demografie (251), Arbeitsmarkt (247) und Wohlstand (251) liegen im unteren Drittel, während der Index für Wettbewerb und Innovation mit Rang 153 besser abschneidet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedriger Bevölkerungsdichte, stabiler Bevölkerungsentwicklung und der Lage in der Metropolregion Hamburg macht Vaale zu einem typischen ländlichen Wohnort mit Pendlerfunktion zu den größeren Zentren der Region.