Bornholt

Marktüberblick

Bornholt ist eine der kleinsten Gemeinden im Kreis Rendsburg-Eckernförde mit 168 Einwohnern auf 10,93 km² Fläche. Die Gemeinde liegt auf der Heide-Itzehoer Geest und wird vom Nord-Ostsee-Kanal in einen Ost- und Westteil geteilt. Am südlichen Gemeinderand verläuft die A23 mit der Hochbrücke Hohenhörn. Tourismus ist eine wichtige Einnahmequelle. Die Gemeinde gehört zum Amt Mittelholstein mit Sitz in Hohenwestedt.

Der Immobilienmarkt spiegelt die ländliche Struktur wider: Die Angebotsmiete liegt mit 7,41 €/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 9,57 €/m², dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 9,87 €/m² und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m². Auch der Angebotskaufpreis von 2.050 €/m² liegt unter allen Vergleichswerten (Kreis: 2.461 €/m², Schleswig-Holstein: 2.625 €/m², Deutschland: 2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,05 und liegt damit über dem Kreis- (21,66) und Landesdurchschnitt (22,05). Die Bruttomietrendite von 4,34 % liegt im mittleren Drittel der Nachbargemeinden – niedriger als in Bendorf (5,54 %), Schafstedt (5,18 %) und Beldorf (10,42 %), aber höher als in Wennbüttel (3,91 %). Das Muster zeigt, dass Bornholt zwar niedrige absolute Preise hat, die Mieten aber im Verhältnis zu den Kaufpreisen noch nicht hoch genug sind, um auf die regionalen Renditeniveaus zu kommen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise in Bornholt sind seit 2020 stark gestiegen: Von 5,58 €/m² im Jahr 2020 auf 7,60 €/m² im Jahr 2026 entspricht das einem Anstieg von rund 36 %. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 5,28 %. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet und basiert damit auf tatsächlichen Marktdaten.

Der Kaufpreis stieg von 1.600 €/m² (2021) auf 2.050 €/m² (2025), was einem Anstieg von rund 28 % in vier Jahren entspricht. Die Kaufpreis-Zeitreihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet. Der CAGR liegt bei 6,39 %. Die geschätzte Natur der Kaufpreisdaten bedeutet, dass diese Werte mit Vorsicht zu interpretieren sind.

Die Angebotsmiete im aktuellen Marktüberblick beträgt 7,41 €/m², während die Zeitreihe für 2026 einen Wert von 7,60 €/m² ausweist. Dieser leichte Unterschied kann auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte zurückzuführen sein.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft unruhig: Nach einem Anstieg von 160 (2015) auf 181 (2021) fiel die Einwohnerzahl bis 2023 auf 168 und stabilisierte sich dort. Insgesamt liegt die Bevölkerung seit Beginn der Reihe um 5 % höher. Die hohe Zahl von nur 168 Einwohnern bedeutet, dass bereits wenige Zuzüge oder Fortzüge die Statistik spürbar verändern.

Die Arbeitslosenquote weist eine besondere Entwicklung auf: Sie stieg von 2,56 % (2015) im Jahr 2017 sprunghaft auf 9,93 % und blieb in den folgenden Jahren mit Werten zwischen 4,46 % und 9,01 % deutlich über dem Ausgangsniveau. Bis 2023 fiel sie auf 4,46 %. Dieser Anstieg von unter 3 % auf fast 10 % in einem Jahr ist außergewöhnlich und deutet auf eine strukturelle Veränderung in der lokalen Wirtschaftsstruktur hin. Die genaue Ursache ist aus den vorliegenden Daten nicht ableitbar.

Regionale Einordnung

Bornholt liegt in einer Region mit heterogenen Immobilienpreisen. Im Umkreis von 6 km zeigen die Nachbarorte ein breites Spektrum: Die Angebotsmiete reicht von 7,50 €/m² (Wennbüttel) bis 11,74 €/m² (Beldorf), der Kaufpreis von 1.352 €/m² (Beldorf) bis 2.550 €/m² (Besdorf). Bornholt hat mit 7,41 €/m² die niedrigste Angebotsmiete aller Nachbarn, liegt beim Kaufpreis mit 2.050 €/m² jedoch im mittleren Drittel.

Besonders auffällig ist Beldorf: Mit einer Angebotsmiete von 11,74 €/m² und einem Kaufpreis von nur 1.352 €/m² weist es eine Bruttomietrendite von 10,42 % auf – den höchsten Wert im gesamten Vergleich. Dies entspricht einem Muster, das in ländlichen Räumen typisch ist, wo Kaufpreise stark fallen, während die Mieten in bestimmten Segmenten stabil bleiben oder steigen.

Im Kreis Rendsburg-Eckernförde liegt Bornholt mit seiner niedrigen Angebotsmiete unter dem Durchschnitt aller 165 Orte. Der Kaufpreisfaktor von 23,05 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 21,66, was bedeutet, dass die Preise im Verhältnis zu den Mieten höher sind als im regionalen Durchschnitt. Im Landesvergleich Schleswig-Holsteins liegt Bornholt im Perzentilrang 39,1 – das bedeutet, dass etwa 39 % der Orte im Land eine niedrigere Mietrendite aufweisen. Bornholt liegt damit im unteren Drittel der Mietrenditen im Land.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Rendsburg-Eckernförde insgesamt auf Rang 225 von rund 400 deutschen Kreisen – im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen jedoch ein differenziertes Bild: Der Dynamik-Rang (64) liegt im oberen Bereich und deutet auf positive Entwicklungsimpulse hin. Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation (137) liegt knapp außerhalb des oberen Drittels. Im Gegensatz dazu liegen die Ränge in den Bereichen Demografie (324) und Arbeitsmarkt (315) im unteren Quartil, was die demografische Alterung und die strukturellen Arbeitsmarktherausforderungen widerspiegelt. Der Wohlstands-Index (Rang 128) liegt im oberen Drittel, während der Stärke-Index (Rang 264) im unteren Bereich liegt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist eine typische ländliche Siedlung mit den Ortsteilen Großenbornholt, Lütjenbornholt und Töpferberg. Die Lage am Nord-Ostsee-Kanal und an der A23 bietet infrastrukturelle Anbindung an Hamburg und die nordfriesischen Küstenregionen. Der Tourismus, der als wichtige Einnahmequelle genannt wird, ist wahrscheinlich durch die Lage am Kanal und die Naturschutzgebiete (FFH-Gebiet Iselbek) geprägt.

Die Kombination aus niedriger Bevölkerungszahl, unruhiger Bevölkerungsentwicklung und dem sprunghaften Anstieg der Arbeitslosenquote 2017 deutet auf eine Gemeinde hin, die strukturellen Veränderungen unterliegt. Die positive Dynamik im Prognos-Rang steht im Kontrast zu den schwachen Demografie- und Arbeitsmarktwerten.