Albersdorf

Ort und Marktstruktur

Albersdorf ist eine Gemeinde im Osten des Kreises Dithmarschen mit 3.847 Einwohnern auf 17,12 km². Der Ort liegt im Naturraum der Heide-Itzehoer Geest und ist ein staatlich anerkannter Tourismusort. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule, eine Förderschule, eine Gemeinschaftsschule und eine 1906 gegründete Heimvolkshochschule. Auf dem ehemaligen Kasernengelände der Bundeswehr (Dithmarsen-Kaserne, geschlossen 2007) befindet sich seit 2008 der Dithmarsenpark als Gewerbegebiet. Der Steinzeitpark Dithmarschen mit 40 Hektar Parkfläche und Freilichtmuseum ist eine überregionale touristische Attraktion.

Der Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Preisniveau und Rendite

Die Angebotsmiete liegt bei 9,45 Euro pro Quadratmeter und damit über dem Kreisdurchschnitt von 9,19 Euro, knapp unter dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt von 9,87 Euro und über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.199 Euro pro Quadratmeter, ebenfalls über dem Kreiswert von 2.098 Euro, aber unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 19,39 liegt leicht über dem Kreiswert von 19,10, aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 22,05. Die Bruttomietrendite von 5,16 Prozent liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 5,78 Prozent, aber leicht über dem Landes- und Bundesdurchschnitt von jeweils rund 5,1 Prozent.

Diese Kombination aus moderaten Kaufpreisen im Landesvergleich und relativ hohen Mieten führt zu einer Rendite, die im Kreis Dithmarschen im unteren Mittelfeld liegt, auf Landesebene aber dem Durchschnitt entspricht. Im Perzentilrang der Schleswig-Holsteiner Orte belegt Albersdorf mit 62,7 Prozent den oberen Drittel – die Rendite liegt höher als bei rund 63 Prozent der vergleichbaren Orte im Land.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 5,8 Kilometer zeigt sich ein heterogenes Bild: Die Renditen reichen von 3,91 Prozent in Wennbüttel bis 10,42 Prozent in Beldorf. Albersdorf liegt mit 5,16 Prozent im Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen für Albersdorf eine starke Volatilität, die für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen typisch ist.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,20 Euro (2022) und 9,80 Euro (2023) pro Quadratmeter. Der Jahresdurchschnitt 2018 lag bei 6,51 Euro, 2026 bei 8,77 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den Zeitraum beträgt 3,80 Prozent.

Der Angebotskaufpreis zeigt noch ausgeprägtere Schwankungen: Von 1.112 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg er 2019 auf 2.499 Euro, fiel 2021 auf 839 Euro, stieg 2022 auf 1.883 Euro und erreichte 2024 mit 3.197 Euro den höchsten Wert der Reihe. Der Wert für 2026 liegt bei 2.330 Euro. Die CAGR beträgt 9,68 Prozent.

Die extremen Ausschläge – insbesondere der Sprung von 839 Euro (2021) auf 1.883 Euro (2022) und von 1.883 Euro auf 3.197 Euro (2024) – deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder wenige Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die CAGR von 9,68 Prozent für den Kaufpreis ist deutlich höher als die von 3,80 Prozent für die Miete, was auf eine preistreibende Nachfrage nach Eigentum hindeutet, die nicht durch entsprechende Mietnachfrage kompensiert wird.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Albersdorfs wuchs von 3.482 Einwohnern (2015) auf 3.847 (2024) – ein Anstieg von 10,5 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 225 Einwohner pro Quadratkilometer. Das Wachstum verlief nicht linear: Nach einem Rückgang von 3.721 (2016) auf 3.670 (2018) setzte ab 2019 ein kontinuierlicher Aufwärtstrend ein, der 2023–2024 bei 3.847 Einwohnern stabilisierte.

Der Kreis Dithmarschen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 246 von rund 400 deutschen Kreisen. Auffällig ist die starke Polarisation der Teilindizes: Der Dynamikrang von 28 gehört zu den besten Ergebnissen in Deutschland, während der Arbeitsmarktrang mit 371 das untere Viertel markiert. Der Rang im Wettbewerb und Innovation liegt mit 77 ebenfalls im oberen Bereich, während der Wohlstands- und Sozialrang mit 265 und der Demografierang mit 239 im unteren Mittelfeld liegen. Der Stärke-Index mit Rang 314 ist der schwächste Teilindikator.

Diese Mischung aus hoher Dynamik und schwachem Arbeitsmarkt beschreibt ein Muster, das für ländliche Räume typisch ist, die zwar durch Zuzug und neue Infrastruktur an Dynamik gewinnen, aber strukturell mit geringerer Wirtschaftsleistung und weniger Arbeitsplätzen konfrontiert sind. Die Bevölkerungsentwicklung Albersdorfs mit über 10 Prozent Wachstum steht im Einklang mit dem guten Dynamikrang des Kreises.