Besdorf

Marktüberblick: Ländliche Gemeinde mit überdurchschnittlichem Preisniveau

Besdorf ist eine Gemeinde im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein mit 7,37 km² Fläche und rund 245 Einwohnern. Die Gemeinde gehört zum Amt Schenefeld und liegt im Naturraum Heide-Itzehoer Geest südlich des Bachlaufs Iselbek. Durch das Gemeindegebiet verläuft die Bundesautobahn 23 zwischen Heide und Itzehoe; die Anschlussstelle Hanerau-Hademarschen (Nr. 6) liegt im Gemeindegebiet und bindet an die Landesstraße 131 an. Die Wirtschaft ist traditionell von der Landwirtschaft geprägt, wobei die Anzahl der Betriebe stark zurückgegangen ist.

Das aktuelle Angebotsmietniveau liegt bei 8,80 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.550 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,14 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,15. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisniveau: Über dem Kreisdurchschnitt, unter dem Landesmittel

Besdorf weist ein gemischtes Bild im regionalen Vergleich auf. Die Angebotsmiete von 8,80 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt des Steinburg (8,43 Euro), aber unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Besdorf mit 2.550 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.097 Euro, knapp unter dem Landesdurchschnitt (2.625 Euro) und über dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Dies führt dazu, dass die Bruttomietrendite mit 4,14 Prozent unter allen Vergleichswerten liegt: dem Kreis (5,22 Prozent), Schleswig-Holstein (5,09 Prozent) und Deutschland (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 24,15 liegt über dem Kreis (21,35), dem Landesdurchschnitt (22,05) und dem rechnerischen Bundesdurchschnitt von rund 22,5.

Im Perzentilrang der Gemeinden Schleswig-Holsteins liegt Besdorf bei rund 32,6 Prozent, also im unteren Drittel. Das bedeutet, dass etwa ein Drittel der Orte im Land niedrigere Immobilienpreise aufweist.

Im unmittelbaren Umfeld zeigt sich ein stark heterogenes Bild: Während Gribbohm (2,7 km) mit 8,54 Euro Miete und 1.892 Euro Kaufpreis näher an Besdorf liegt, weichen Nachbargemeinden deutlich ab. Bokelrehm (2,2 km) weist mit 15,71 Euro Miete und 7,73 Prozent Rendite ein völlig anderes Profil auf, Bokhorst (2,8 km) mit 1.305 Euro Kaufpreis und 8,49 Prozent Rendite ein weiteres. Diese Spanne verdeutlicht, dass selbst auf kleinstem Raum unterschiedliche Marktstrukturen bestehen.

Preisentwicklung: Geschätzte Werte mit moderatem Anstieg

Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 7,70 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 8,70 Euro im Jahr 2025, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3,1 Prozent entspricht. Der geschätzte Kaufpreis entwickelte sich von 2.250 Euro im Jahr 2021 auf 2.500 Euro im Jahr 2025, was einem jährlichen Anstieg von rund 2,7 Prozent entspricht.

Die aktuellen Angebotswerte (Miete 8,80 Euro, Kaufpreis 2.550 Euro) liegen leicht über den geschätzten Zeitreihenwerten für 2025 (Miete 8,70 Euro, Kaufpreis 2.500 Euro). Die Mietentwicklung liegt damit leicht über der Kaufpreisentwicklung, was die Rendite etwas entlastet. Beide Entwicklungen sind jedoch als Schätzwerte zu verstehen und unterliegen einer höheren Unsicherheit als amtlich erhobene Daten.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Stabile Einwohnerzahl, volatile Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Besdorfs entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 von 236 auf 245, was einem Wachstum von rund 3,8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 33 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Höhepunkt von 247 Einwohnern im Jahr 2016 folgte ein Rückgang auf 236 im Jahr 2021, bevor die Zahl wieder auf 245 stieg.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,92 Prozent, was 11 arbeitslosen Personen entspricht. Die Quote entwickelte sich in den vergangenen Jahren stark volatil: Von 2,9 Prozent im Jahr 2015 über 6,9 Prozent im Jahr 2016 und 4,4 Prozent im Jahr 2022 bis hin zu 6,92 Prozent im Jahr 2023. Bei einer so kleinen Zahl von Arbeitslosen ist diese Volatilität statistisch bedingt und lässt keine eindeutigen Trends zu.

Standortfaktoren: Schwache Strukturindikatoren, starke Dynamik

Der Kreis Steinburg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegte 2025 im Gesamt-Ranking von rund 400 deutschen Kreisen Platz 213 und liegt damit im unteren Mittelfeld.

Besonders schwach sind die Indizes für Demografie (Rang 251), Arbeitsmarkt (Rang 247) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 251). Der Wettbewerb und Innovation-Index mit Rang 153 ist der stärkste Einzelbereich. Der Dynamik-Index mit Rang 74 hebt sich deutlich von den anderen Bereichen ab und liegt im oberen Drittel – ein Hinweis auf positive Impulse in Bereichen wie Digitalisierung oder Infrastruktur, die den strukturellen Schwächen entgegenstehen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die A23-Anbindung mit der Anschlussstelle Hanerau-Hademarschen im Gemeindegebiet bietet eine direkte Verbindung nach Heide und Itzehoe.

Einordnung: Kleiner ländlicher Markt mit Preispremium

Besdorf präsentiert sich als kleiner ländlicher Markt mit rund 245 Einwohnern, der im Kreis Steinburg ein überdurchschnittliches Preisniveau aufweist. Die Angebotsmiete liegt über dem Kreisdurchschnitt, der Kaufpreis deutlich darüber. Dies drückt die Bruttomietrendite auf ein Niveau, das unter allen Vergleichswerten liegt.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung (+3,8 Prozent seit 2015) steht im Kontrast zu den strukturellen Schwächen des Kreises Steinburg, die sich in den unteren Rängen bei Demografie, Arbeitsmarkt und Wohlstand im Prognos-Zukunftsatlas niederschlagen. Die volatile Arbeitslosenquote ist bei der geringen Einwohnerzahl statistisch kaum aussagekräftig.

Die A23-Anbindung bietet eine Verbindung in die umliegenden Städte Heide und Itzehoe. Der Kreis Steinburg gehört zur Metropolregion Hamburg. Die geschätzten Preisentwicklungen zeigen moderate Anstiege bei Miete und Kaufpreis, wobei die Schätzwerte mit einer höheren Unsicherheit behaftet sind als amtliche Daten.