Hochdonn

Marktüberblick

Hochdonn liegt im Westen Schleswig-Holsteins im Kreis Dithmarschen, der zur Metropolregion Hamburg gehört. Die Gemeinde hat 1.068 Einwohner auf einer Fläche von 5,46 km² und weist eine Bevölkerungsdichte von 196 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Damit ist sie deutlich dichter besiedelt als der Kreis Dithmarschen insgesamt, der auf 93 Einwohner je km² kommt.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,53 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (9,19 Euro) und knapp unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.764 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen deutlich unter allen Vergleichswerten — unter dem Kreisdurchschnitt (2.098 Euro), dem Landesdurchschnitt (2.625 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Diese Kombination aus moderaten Kaufpreisen und überdurchschnittlichen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 6,48 Prozent. Damit liegt Hochdonn im Perzentilrang 84,3 in Schleswig-Holstein und erreicht eine höhere Rendite als 84 Prozent der vergleichbaren Orte im Land. Der Kaufpreisfaktor von 15,42 liegt ebenfalls deutlich unter dem Kreis- (19,10) und Landesdurchschnitt (22,05). In der Nachbarschaft hat nur Eggstedt mit 6,34 Prozent eine vergleichbare Rendite; alle anderen Nachbarorte liegen zwischen 4,02 und 6,34 Prozent. Die Angebotsmiete in Hochdonn liegt über dem Durchschnitt der Nachbarorte (ca. 8,57 Euro), ist aber nicht die höchste — Holstenniendorf weist mit 11,02 Euro pro Quadratmeter einen höheren Wert auf.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Hochdonn verläuft deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 4,75 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 auf 8,24 Euro im Jahr 2024 — ein Anstieg von 73,5 Prozent in fünf Jahren. Die aktuelle Angebotsmiete von 9,53 Euro liegt nochmals deutlich darüber. Die Zeitreihe der Mieten ist nicht geschätzt.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen anderen Verlauf: Von 1.600 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Preis auf 1.800 Euro im Jahr 2022, fiel 2023 auf 1.710 Euro und erholte sich 2024 auf 1.880 Euro. Die aktuellen Kaufpreiswerte ab 2024 sind geschätzt und liegen bei 1.960 Euro für 2025. Der Rückgang 2023 entspricht dem bundesweiten Korrekturprozess der letzten Jahre.

Die prognostizierte Miete von 10,34 Euro im Jahr 2026 würde einem weiteren Anstieg von rund 25,5 Prozent seit 2024 entsprechen. Dieser Anstieg steht in keinem direkten Verhältnis zur Bevölkerungsentwicklung, die stabil bei rund 1.068 Einwohnern liegt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Hochdonn ist seit 2015 um 6,9 Prozent von 1.147 auf 1.068 Einwohner gesunken. Der stärkste Rückgang trat zwischen 2016 und 2020 auf, als die Einwohnerzahl von 1.151 auf 1.053 fiel. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl bei 1.068.

Gleichzeitig ist die Arbeitslosigkeit deutlich gesunken: Von 6,46 Prozent im Jahr 2015 auf 3,03 Prozent in 2022 und 2023. Mit 21 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.068 liegt die Quote deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und auch unter dem Landesdurchschnitt. Diese Kombination aus rückläufiger Bevölkerung und sinkender Arbeitslosigkeit ist ein Muster, das in ländlichen Räumen beobachtet wird.

Standortfaktoren

Der Kreis Dithmarschen, zu dem Hochdonn gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 246 von rund 400 deutschen Kreisen. Diese Einordnung ist für die Gemeinde Hochdonn nur bedingt aussagekräftig, da sie den Kreis als Ganzes bewertet.

Besonders auffällig ist die Diskrepanz zwischen dem Dynamik-Rang 28 und dem Stärke-Rang 314. Der Kreis liegt in der Dynamik damit in den oberen sieben Prozent aller Kreise, was auf strukturelle Veränderungs- und Entwicklungspotenziale hindeutet. In der aktuellen wirtschaftlichen Stärke rangiert er jedoch im unteren Segment. Dieser Muster — hohe Dynamik bei niedriger aktueller Stärke — findet sich in vielen ländlichen Räumen, die sich im Wandel befinden.

Im Bereich Wettbewerb und Innovation erreicht der Kreis Rang 77, was im oberen Drittel liegt. Der Arbeitsmarkt-Rang 371 ist der schwächste Wert und spiegelt die strukturellen Herausforderungen wider.

Hochdonn selbst verfügt über keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell anders prägt als in Hochschulstädten.