Brickeln

Marktüberblick: Niedrige Mieten, durchschnittliche Rendite

Brickeln ist eine kleine Gemeinde im südöstlichen Kreis Dithmarschen mit 6,07 km² Fläche und rund 191 Einwohnern. Das Straßendorf liegt an der Landesstraße 140 zwischen Quickborn und der Kreisstadt Burg (Dithmarschen) im Bereich der Dithmarscher Geest. Die Gemeinde gehört zum Amt Burg-Sankt Michaelisdonn und weist mit 31 Einwohnern je Quadratkilometer eine sehr niedrige Bevölkerungsdichte auf.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreissegment. Die Angebotsmiete liegt mit 8,33 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 9,19 Euro und dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 9,87 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.100 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 2.098 Euro, aber deutlich unter dem Landeswert von 2.625 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 21,02 liegt über dem Kreiswert von 19,10 und ist damit ein Indikator dafür, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten im Kreis Dithmarschen höher sind als in Brickeln – was auf eine relativ schwächere Mietenentwicklung im Vergleich zu den Kaufpreisen hindeutet.

Die Bruttomietrendite von 4,76 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,78 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Brickeln erreicht im Bundesland den 52. Perzentilrang, liegt also im mittleren Drittel aller vergleichbaren Orte in Schleswig-Holstein. Die Rendite ist damit durchschnittlich bis leicht unterdurchschnittlich.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen schneller als Mieten

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ungewöhnlich volatile Entwicklung, die auf den kleinen Markt und die geringe Fallzahl zurückzuführen ist.

Bei den Mieten stieg der Angebotswert von 6,10 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 auf 8,87 Euro im Jahr 2022, fiel dann auf 7,88 Euro im Jahr 2024 und lag 2025 bei 6,18 Euro, bevor er 2026 wieder auf 8,44 Euro anstieg. Diese starken Schwankungen von über 40 Prozent zwischen Tiefst- und Höchstwert sind für einen kleinen ländlichen Markt typisch, wo einzelne Inserate das Angebot stark beeinflussen können. Der aktuelle Angebotsmietwert von 8,33 Euro liegt deutlich über dem Zeitreihenwert für 2025 (6,18 Euro), was auf eine jüngste Aufwärtsbewegung hindeutet.

Beim Kaufpreis ist die Entwicklung stabiler, aber mit einem deutlichen Anstieg in den jüngsten Jahren: Von 1.518 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 über 1.667 Euro im Jahr 2023 und 1.774 Euro im Jahr 2024 stieg der Wert 2025 auf 2.496 Euro. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.100 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert für 2025, was darauf hindeutet, dass sich der Kaufpreismarkt zwischen der Erhebung der Zeitreihe und dem aktuellen Stand wieder etwas entspannt hat.

Der CAGR für die Miete beträgt 4,75 Prozent, für den Kaufpreis 13,24 Prozent. Der Kaufpreis ist also deutlich schneller gestiegen als die Miete, was die Rendite unter Druck setzt. Die Bruttomietrendite von 4,76 Prozent ist eine Folge dieser Entwicklung: Steigende Kaufpreise bei moderatem Mietwachstum drücken die Rendite.

Regionale Einordnung: Im Mittelfeld der Nachbargemeinden

Im regionalen Vergleich zeigt Brickeln ein differenziertes Bild. Der Angebotskaufpreis von 2.100 Euro liegt im Kreis Dithmarschen im unteren Mittelfeld. Die Nachbargemeinden weisen große Unterschiede auf: Quickborn, nur einen Kilometer entfernt, weist mit 3.350 Euro einen um 60 Prozent höheren Kaufpreis auf. Dieser Unterschied korreliert mit der Nähe zur Kreisstadt Heide und der damit verbundenen besseren Infrastruktur. Buchholz, 2,4 Kilometer entfernt, liegt mit 1.172 Euro deutlich unter dem Brickelner Niveau und weist gleichzeitig die höchste Rendite der Nachbarn von 8,25 Prozent aus.

Die Miete von 8,33 Euro liegt im unteren Bereich der Nachbargemeinden. Nur Buchholz (8,06 Euro) und Burg (8,12 Euro) liegen darunter. Quickborn (9,20 Euro) und Hochdonn (9,53 Euro) liegen deutlich darüber.

Die Bruttomietrendite von 4,76 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Sie ist niedriger als die von Buchholz (8,25 %), Süderhastedt (6,15 %), Hochdonn (6,48 %) und Kuden (6,15 %), aber höher als die von Quickborn (3,30 %) und Großenrade (4,24 %). Der niedrige Renditewert bei Quickborn erklärt sich aus dem extrem hohen Kaufpreis von 3.350 Euro bei moderater Miete von 9,20 Euro.

Brickeln liegt mit seinem Kaufpreis und seiner Miete damit in der Mitte des Nachbarrings, ohne extreme Ausreißer zu sein.

Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang bei hoher Dynamik

Die Bevölkerung Brickelns ist seit 2015 rückläufig: Von 204 Einwohnern im Jahr 2015 auf 191 im Jahr 2024, ein Rückgang von 6,4 Prozent. Die jüngste Statistik des Statistikamts Nord nennt 185 Einwohner für Ende 2025, was den Abwärtstrend bestätigt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,42 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im historischen Verlauf fiel sie von 6,67 Prozent im Jahr 2015 auf ein Tief von 2,7 Prozent im Jahr 2019, stieg 2020 auf 4,2 Prozent und stabilisierte sich danach bei 3,42 Prozent.

Der Kreis Dithmarschen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 246 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist die Diskrepanz zwischen dem Dynamik-Index (Rang 28 von 400, also sehr stark) und dem Arbeitsmarkt-Index (Rang 371, also sehr schwach). Der Arbeitsmarkt-Index liegt damit am unteren Ende der Kreiswerte, während der Dynamik-Index zu den besten im Bundesland gehört. Der Wettbewerbs- und Innovationsindex liegt mit Rang 77 im oberen Drittel, während der Demografie-Index (Rang 239) und der Wohlstands-Index (Rang 265) im unteren Mittelfeld liegen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Der Bevölkerungsrückgang geht einher mit der demografischen Schwäche des Kreises. Gleichzeitig deutet der hohe Dynamik-Index auf strukturelle Veränderungen hin, die sich noch nicht vollständig in den Arbeitsmarktzahlen niedergeschlagen haben.