Frestedt

Marktüberblick

Frestedt ist eine Gemeinde im Kreis Dithmarschen in Schleswig-Holstein mit 363 Einwohnern auf einer Fläche von 10,33 km². Die Gemeinde liegt auf der süddithmarschen Geest und gehört zum Amt Burg-Sankt Michaelisdonn. Der Ort ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt; einige Landwirte betreiben Photovoltaik, wobei Frestedt in der Saison 2007/08 den zweiten Platz in der Solarbundesliga erreichte und eine der höchsten pro-Kopf-Einspeisequoten deutschlandweit aufwies. Der Kreis Dithmarschen ist Teil der Metropolregion Hamburg, was dem Ort eine gewisse Pendlerorientierung nach Hamburg verleiht.

Der Immobilienmarkt zeigt eine auffällige Struktur: Die Angebotsmiete liegt mit 8,28 € je m² unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m² und auch unter dem schleswig-holsteinischen Wert von 9,87 €/m². Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.291 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 2.098 €/m², aber unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 €/m². Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis drückt die Bruttomietrendite auf 4,34 %, was deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,78 % und dem Landesdurchschnitt von 5,09 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 23,06 liegt leicht über dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt von 22,05 und signalisiert, dass sich ein gekauftes Objekt bei aktuellen Mietwerten erst nach rund 23 Jahren durch die Miete amortisieren würde.

Preis- und Arbeitsmarktentwicklung

Die Mietpreise in Frestedt zeigen eine dynamische Entwicklung. Die Zeitreihe umfasst drei Messpunkte: 2022 lag die Angebotsmiete bei 6,30 €/m², sank 2023 auf 5,79 €/m² und weist für 2026 einen Wert von 10,62 €/m² aus. Der aktuelle Angebotsmietenwert von 8,28 €/m² liegt zwischen dem 2023-Tief und dem 2026-Wert der Reihe. Die Mietreihe ist nicht geschätzt.

Die Kaufpreisentwicklung verlief stabiler. Die Zeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt von 2021 bis 2022 einen Anstieg von 1.380 €/m² auf 1.600 €/m², einen leichten Rückgang 2023 auf 1.520 €/m² sowie eine Erholung auf 1.580 €/m² (2024) und 1.630 €/m² (2025). Der berechnete CAGR von 4,25 % über diesen Zeitraum ist moderat.

Ein signifikanter Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotskaufpreis von 2.291 €/m² und dem letzten Wert der geschätzten Zeitreihe (1.630 €/m² für 2025). Dieser Unterschied von rund 40 % kann nicht allein durch die Zeitentwicklung erklärt werden und deutet auf methodische Unterschiede zwischen den Datenquellen oder eine stärkere aktuelle Preisentwicklung hin, die in der geschätzten Reihe noch nicht vollständig abgebildet ist.

Die Arbeitslosenquote bewegte sich im selben Zeitraum zwischen einem Tief von 1,81 % (2018) und einem Hoch von 3,11 % (2020). Mit 2,5 % im Jahr 2023 liegt sie deutlich unter dem deutschen Durchschnitt und unterstreicht die lokale wirtschaftliche Stabilität trotz der ländlichen Struktur.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich zeigt Frestedt ein heterogenes Bild. Die Angebotsmiete von 8,28 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 9,19 €/m² und deutlich unter dem schleswig-holsteinischen Wert von 9,87 €/m². Der Kaufpreis von 2.291 €/m² liegt über dem Kreisdurchschnitt von 2.098 €/m², aber unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 €/m². Die Bruttomietrendite von 4,34 % liegt im unteren Drittel der schleswig-holsteinischen Verteilung (Perzentilrang 39,1).

Im direkten Umfeld zeigt sich eine große Spannbreite: Quickborn, nur 2,5 km entfernt, weist mit 3.350 €/m² einen um 46 % höheren Kaufpreis und mit 3,3 % eine niedrigere Rendite auf. Windbergen, 4,5 km entfernt, liegt mit 1.075 €/m² mehr als 50 % unter Frestedt und bietet mit 9,12 % die höchste Rendite der Nachbarn. Frestedt positioniert sich damit mittig im Nachbarnetz, ohne sich nach oben oder unten deutlich abzuheben.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Dithmarschen mit dem Gesamtrang 246 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist die Diskrepanz zwischen dem Dynamik-Rang 28 (sehr gut) und dem Stärke-Rang 314 (schwach). Der Kreis zeigt also Zukunftspotenzial in dynamischen Bereichen wie Wettbewerb und Innovation (Rang 77), hat aber gleichzeitig Schwächen in der bestehenden Wirtschaftsstruktur (Stärke-Rang 314) und beim Arbeitsmarkt (Rang 371). Diese Mischung aus dynamischem Potenzial und schwacher Basis prägt auch den Immobilienmarkt: Die Kaufpreise liegen über dem Kreisdurchschnitt, was auf eine gewisse Nachfrageresilienz hindeutet, während die niedrigen Mieten die begrenzte lokale Kaufkraft widerspiegeln.

Fazit

Die Bevölkerungsentwicklung in Frestedt zeigt Schwankungen ohne klaren Trend. Von 2015 (363 Einwohner) bis 2020 sank die Bevölkerung auf 337, erholte sich bis 2023 wieder auf 363 und blieb 2024 stabil. Die Bevölkerungsdichte von 35 Einwohnern je km² ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 93 Einwohnern je km². Die Gemeinde hat keine Hochschulen und ist als kleine ländliche Gemeinde strukturell auf Landwirtschaft und Pendlerorientierung angewiesen.

Zusammenfassend zeigt Frestedt ein Immobilienmarktprofil, das durch niedrige Mieten und moderate Kaufpreise gekennzeichnet ist. Die niedrige Bruttomietrendite von 4,34 % macht den Ort für reine Renditeinvestoren weniger attraktiv, während die stabile Kaufpreisentwicklung und die niedrige Arbeitslosenquote eine gewisse Marktresilienz signalisieren. Die Lage in der Metropolregion Hamburg bietet Pendleroptionen, ohne dass der Ort selbst als begehrter Wohnort wahrgenommen wird.