Sankt Michaelisdonn

Marktüberblick

Sankt Michaelisdonn ist eine Gemeinde im Kreis Dithmarschen an der Westküste Schleswig-Holsteins. Der Ort liegt auf der Heide-Itzehoer Geest; das Landschaftsmerkmal des Klev von Sankt Michaelisdonn fällt mit einem 40 Meter hohen Abfall auf.

Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine Besonderheit aus, die ihn von den meisten deutschen Orten unterscheidet: Die angebotenen Preise schwanken zwischen den Jahren extrem stark. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.600 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,38 Euro je Quadratmeter. Die daraus resultierende Bruttomietrendite beträgt 7,03 %, der Kaufpreisfaktor 14,22. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Die niedrigen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten führen zu einer der höchsten Bruttomietrenditen im Landesvergleich – ein Muster, das sich auch im regionalen Vergleich bestätigt (siehe Abschnitt Regionale Einordnung).

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der Kauf- und Mietpreise zeigen ein ungewöhnlich volatiles Bild. Die Kaufpreise bewegten sich zwischen 2018 und 2026 zwischen 756 Euro je Quadratmeter (2019) und 2.651 Euro je Quadratmeter (2018). In den Jahren 2022 bis 2026 folgten 1.507, 2.400, 1.085, 2.280 und 1.687 Euro je Quadratmeter.

Auch die Mieten schwanken deutlich: Von 6,35 Euro je Quadratmeter (2018) über 8,84 (2019), 7,44 (2020), 8,46 (2021), 6,62 (2022), 8,85 (2023), 11,04 (2024), 8,64 (2025) bis 9,34 Euro (2026).

Die Schwankungen sind ungewöhnlich hoch und können auf einen dünnen Markt hindeuten, bei dem einzelne Inserate oder Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihe sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Der CAGR für die Miete beträgt 4,94 %, für die Kaufpreise -5,50 % über den verfügbaren Zeitraum – beide Werte sind aufgrund der Volatilität mit großer Vorsicht zu interpretieren.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Sankt Michaelisdonn bei den Kaufpreisen unter dem Durchschnitt ab. Mit 1.600 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.098 Euro je Quadratmeter und auch unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 2.625 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor von 14,22 ist ebenfalls niedriger als der Kreiswert von 19,10 und der Landeswert von 22,05.

Bei den Mieten liegt Sankt Michaelisdonn mit 9,38 Euro je Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt von 9,19 Euro, aber unter dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro.

Die Kombination aus niedrigeren Kaufpreisen und vergleichsweise höheren Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 7,03 %, die deutlich über dem Kreiswert von 5,78 % und dem Landeswert von 5,09 % liegt. Im Bundesland liegt Sankt Michaelisdonn damit im Perzentil von 88,1 % – die Rendite ist höher als bei 88 % der anderen Orte in Schleswig-Holstein.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigen sich große Preisspannen: Windbergen weist mit 1.075 Euro je Quadratmeter den niedrigsten und Barlt mit 2.450 Euro den höchsten Kaufpreis auf. Die Kaufpreise in Sankt Michaelisdonn liegen dazwischen, aber unter denen der meisten Nachbarn. Die Miete von 9,38 Euro je Quadratmeter liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Die Rendite von 7,03 % übertrifft alle aufgeführten Nachbarorte mit Ausnahme von Windbergen (9,12 %), der mit einem noch niedrigeren Kaufpreis von 1.075 Euro je Quadratmeter einen noch extremeren Ausreißer darstellt.

Das Muster ist klar: Sankt Michaelisdonn gehört im regionalen Vergleich zu den Orten mit niedrigeren Kaufpreisen und höheren Mietrenditen.

Standortfaktoren

Der Kreis Dithmarschen, zu dem Sankt Michaelisdonn gehört, liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 246 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders schwach ist der Rang im Teilindex Stärke mit Platz 314, während der Rang im Teilindex Dynamik mit Platz 28 sehr gut ist. Der Arbeitsmarkt-Rang liegt bei 371, der Demografie-Rang bei 239, der Wettbewerb & Innovation-Rang bei 77 und der Wohlstand & Soziale Lage-Rang bei 265.

Die Bevölkerung von Sankt Michaelisdonn ist in den letzten Jahren leicht gewachsen: Von 3.432 Einwohnern (2015) auf 3.533 (2024), ein Plus von knapp 3 %. Besonders deutlich war der Anstieg von 2019 (3.399) auf 2022 (3.541), gefolgt von einer leichten Stabilisierung.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Boden- und Grundstücksdaten (Bodenrichtwert) sind für diesen Ort nicht verfügbar.

Der Kreis Dithmarschen gehört zur Metropolregion Hamburg. Die Bevölkerungsentwicklung des Ortes geht einher mit der Zugehörigkeit zu diesem Ballungsraum, auch wenn der Kreis insgesamt in vielen Zukunftsatlas-Indizes unter dem Median liegt.