Windbergen
Windbergen (PLZ 25729) liegt im Kreis Dithmarschen in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 747 Einwohner auf 17,3 km², das entspricht 43 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,17 € pro m², der Kaufpreis bei 1.075 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 9,12 % und ein Kaufpreisfaktor von 11,0 — rechnerisch sind das 11 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Windbergen über dem Renditeniveau von 96 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 4,56 € auf 6,21 € pro m², im Mittel 3,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -29,9 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 8,0 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Dithmarschen Rang 246 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 28, Stärkerang 314). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Gudendorf, Wolmersdorf und Frestedt an.
Immobilienpreise in Windbergen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt und Standort Windbergen (Kreis Dithmarschen)
Windbergen ist eine kleine Gemeinde im Kreis Dithmarschen mit extrem niedrigen Kaufpreisen, die zu einer der höchsten Bruttomietrenditen in Schleswig-Holstein führen. Der Kaufpreis ist zwischen 2021 und 2024 um rund 65 % gefallen, während die Bevölkerung seit 2015 um 8 % gesunken ist. Die Arbeitslosenquote liegt mit 3,21 % unter dem Landesdurchschnitt.
Der Ort
Windbergen ist eine Gemeinde im Kreis Dithmarschen in Schleswig-Holstein, südöstlich der Stadt Meldorf auf dem Geestrücken der Heide-Itzehoer Geest gelegen. Das 17,31 km² große Gemeindegebiet umfasst die Ortsteile Windberger Bahnhof, Spersdiek und Schmalbeck. Die Gemeinde wurde am 1. April 1934 als eigenständige Landgemeinde gegründet, nachdem die Kirchspielslandgemeinde Südermeldorf-Geest aufgelöst worden war. Nach Angaben des Statistikamts Nord lebten dort zum 31. Dezember 2025 insgesamt 766 Menschen auf einer Fläche, die einer Bevölkerungsdichte von etwa 44 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde gehört zum Amt Mitteldithmarschen mit Sitz in Meldorf.
Marktüberblick: Extrem niedrige Kaufpreise, hohe Rendite
Der Immobilienmarkt in Windbergen ist durch ein extremes Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.075 Euro je Quadratmeter, was deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.098 Euro und dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt von 2.625 Euro liegt. Die Angebotsmiete von 8,17 Euro je Quadratmeter liegt zwar ebenfalls unter den Vergleichswerten des Kreises (9,19 Euro) und des Landes (9,87 Euro), aber der Rückgang ist weniger ausgeprägt als beim Kaufpreis. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 9,12 Prozent – ein Wert, der im Landesvergleich im 96. Perzentil liegt und damit zu den höchsten in Schleswig-Holstein zählt. Der Kaufpreisfaktor von 10,96 liegt weit unter dem Kreiswert von 19,10 und dem Landeswert von 22,05. Das bedeutet, dass der Kaufpreis in Windbergen nur dem 10,96-fachen der Jahreskaltmiete entspricht, während er im Kreis Dithmarschen durchschnittlich dem 19-fachen und in Schleswig-Holstein dem 22-fachen entspricht. Diese Diskrepanz macht Windbergen zu einem der günstigsten Immobilienmärkte in der Region, gemessen am Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen.
Preisentwicklung: Kaufpreisverfall und volatile Mieten
Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine starke Volatilität. Der Angebotskaufpreis ist zwischen 2021 und 2024 von 1.908 Euro je Quadratmeter auf 658 Euro je Quadratmeter gefallen – ein Rückgang von rund 65 Prozent. Dieser massive Einbruch ist der Hauptgrund für die aktuelle niedrige Kaufpreislage und die hohe Rendite. Die Mietentwicklung verläuft weniger geradlinig: Sie stieg von 4,56 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,15 Euro im Jahr 2023, fiel dann 2024 auf 6,84 Euro, stieg 2025 auf 9,01 Euro und lag 2026 bei 6,21 Euro. Die aktuellen Angebotsmieten von 8,17 Euro je Quadratmeter liegen damit über dem Wert der Zeitreihe für 2026, was auf eine Erholung oder auf unterschiedliche Stichproben hindeuten kann. Die angegebene jährliche Wachstumsrate der Miete beträgt 3,94 Prozent, während die des Kaufpreises bei minus 29,87 Prozent liegt. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die starken Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.
Regionale Einordnung: Deutlicher Preisuntergrenzen-Fall
Windbergen liegt bei den Kaufpreisen deutlich unter allen Nachbarorten im Umkreis. Gudendorf (2,3 km) weist einen Angebotskaufpreis von 2.150 Euro je Quadratmeter aus, Wolmersdorf (3,7 km) von 2.345 Euro, Frestedt (4,5 km) von 2.291 Euro. Selbst die vergleichbar günstigeren Orte in der Nähe liegen mit 1.789 Euro (Krumstedt) und 1.895 Euro (Nindorf) mehr als doppelt so hoch wie Windbergen. Bei der Miete liegt Windbergen mit 8,17 Euro je Quadratmeter im unteren Drittel der Nachbargemeinden, die zwischen 7,33 Euro (Krumstedt) und 10,18 Euro (Busenwurth) liegen. Die Bruttomietrendite von 9,12 Prozent übertrifft alle Nachbarorte deutlich, deren Werte zwischen 3,74 Prozent (Barlt) und 5,95 Prozent (Busenwurth) liegen. Windbergen ist damit ein klarer Ausreißer im regionalen Vergleich – ein Ort, in dem die Kaufpreise nicht dem regionalen Muster folgen.
Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang bei niedriger Arbeitslosigkeit
Die Bevölkerung von Windbergen ist seit 2015 kontinuierlich gesunken – von 812 auf 747 Einwohner im Jahr 2024, ein Rückgang von rund 8 Prozent. In den Jahren 2023 und 2024 stabilisierte sich die Zahl bei 747. Die Arbeitslosenquote entwickelte sich dagegen positiv: Sie sank von 5,88 Prozent im Jahr 2015 auf 3,21 Prozent im Jahr 2023 und lag damit deutlich unter dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Dithmarschen, auf den sich die Ränge beziehen, mit dem Gesamtrang 246 von rund 400 deutschen Kreisen. Auffällig ist die Diskrepanz zwischen dem Dynamik-Rang 28, der den Kreis in die Spitzengruppe der deutschen Kreise einordnet, und dem Stärke-Rang 314, der auf eine schwache aktuelle wirtschaftliche Lage hindeutet. Dieser Widerspruch aus guter Dynamik bei gleichzeitig schwacher aktueller Stärke prägt die Lage des Kreises und lässt sich auf die Gemeinde Windbergen nicht direkt übertragen.
Hinweise zu den Daten
Für Windbergen liegen keine Boden- oder Grundstückswerte vor. Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Windbergen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Windbergen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4,56 €/m² |
| 2020 | 5,00 €/m² |
| 2021 | 7,17 €/m² |
| 2022 | 7,56 €/m² |
| 2023 | 8,15 €/m² |
| 2024 | 6,84 €/m² |
| 2025 | 9,01 €/m² |
| 2026 | 6,21 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Windbergen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.908 €/m² |
| 2024 | 658 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Windbergen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 4,51 % |
| 2024 | 12,47 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Windbergen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 812 Einwohner |
| 2016 | 804 Einwohner |
| 2017 | 790 Einwohner |
| 2018 | 781 Einwohner |
| 2019 | 792 Einwohner |
| 2020 | 793 Einwohner |
| 2021 | 785 Einwohner |
| 2022 | 765 Einwohner |
| 2023 | 747 Einwohner |
| 2024 | 747 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Windbergen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 5,88 % |
| 2016 | 5,71 % |
| 2017 | 4,11 % |
| 2018 | 3,72 % |
| 2019 | 3,65 % |
| 2020 | 3,47 % |
| 2021 | 2,87 % |
| 2022 | 2,81 % |
| 2023 | 3,21 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 246 Rang |
| Dynamik | 28,00 Rang |
| Stärke | 314 Rang |
| Demografie | 239 Rang |
| Arbeitsmarkt | 371 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 77,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 265 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Windbergen liegt im Band 9–10 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Windbergen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Windbergen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Windbergen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Windbergen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Busenwurth | 10,18 €/m² |
| Wolmersdorf | 9,82 €/m² |
| Gudendorf | 9,80 €/m² |
| Elpersbüttel | 9,52 €/m² |
| Sankt Michaelisdonn | 9,38 €/m² |
| Nindorf | 8,33 €/m² |
| Frestedt | 8,28 €/m² |
| Windbergen | 8,17 €/m² |
| Barlt | 7,64 €/m² |
| Krumstedt | 7,33 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Windbergen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Windbergen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Windbergen | 9,12 % |
| Sankt Michaelisdonn | 7,03 % |
| Busenwurth | 5,95 % |
| Elpersbüttel | 5,82 % |
| Gudendorf | 5,47 % |
| Nindorf | 5,27 % |
| Wolmersdorf | 5,03 % |
| Krumstedt | 4,92 % |
| Frestedt | 4,34 % |
| Barlt | 3,74 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Gudendorf | 2,3 km | 25693 | 9,80 € | 2.150 € | 5,47 % |
| Wolmersdorf | 3,7 km | 25704 | 9,82 € | 2.345 € | 5,03 % |
| Frestedt | 4,5 km | 25727 | 8,28 € | 2.291 € | 4,34 % |
| Nindorf | 4,6 km | 25704 | 8,33 € | 1.895 € | 5,27 % |
| Krumstedt | 4,7 km | 25727 | 7,33 € | 1.789 € | 4,92 % |
| Busenwurth | 5,0 km | 25719 | 10,18 € | 2.052 € | 5,95 % |
| Barlt | 5,3 km | 25719 | 7,64 € | 2.450 € | 3,74 % |
| Elpersbüttel | 5,6 km | 25704 | 9,52 € | 1.962 € | 5,82 % |
| Sankt Michaelisdonn | 5,6 km | 25693 | 9,38 € | 1.600 € | 7,03 % |
Wo liegt Windbergen?
Lage
Windbergen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Windbergen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,17 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.075 € |
| Bruttomietrendite | 9,12 % |
| Kaufpreisfaktor | 11,0 |
| Einwohner | 747 |
| Einwohner je km² | 43 |
| Fläche (km²) | 17,3 |
| Arbeitslosenquote | 3,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #246 |
| Prognos Dynamikrang | #28 |
| Prognos Stärkerang | #314 |
| Koordinaten | 54,0450, 9,1178 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Windbergen
Was kostet eine Wohnung in Windbergen?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 8,17 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 1.075 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Kreises Dithmarschen (9,19 Euro/m² Miete, 2.098 Euro/m² Kauf) und auch unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro/m² Miete, 2.625 Euro/m² Kauf). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Windbergen entwickelt?
Die Mietpreise stiegen von 4,56 Euro/m² im Jahr 2018 auf 8,15 Euro/m² im Jahr 2023, zeigten danach aber starke Schwankungen (6,84 im Jahr 2024, 9,01 im Jahr 2025, 6,21 im Jahr 2026). Die Kaufpreise fielen von 1.908 Euro/m² im Jahr 2021 auf 658 Euro/m² im Jahr 2024. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt. Die jährliche Entwicklung (CAGR) liegt bei 3,94 Prozent für die Miete und bei minus 29,87 Prozent für die Kaufpreise.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Windbergen?
Die Bruttomietrendite beträgt 9,12 Prozent und der Kaufpreisfaktor liegt bei 10,96. Damit hat Windbergen eine deutlich höhere Rendite als der Kreisdurchschnitt (5,78 Prozent) und der Landesdurchschnitt (5,09 Prozent). Der Perzentilrang von 95,84 im Bundesland bedeutet, dass rund 96 Prozent der Orte in Schleswig-Holstein eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen. Die extrem niedrigen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten führen zu dieser hohen Rendite.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Windbergen?
Die Einwohnerzahl ist von 812 im Jahr 2015 auf 747 im Jahr 2024 um rund 8 Prozent gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 43 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt damit einen leichten Rückgangstrend über den gesamten Beobachtungszeitraum.
Wie ist die Arbeitsmarktlage in Windbergen?
Die Arbeitslosenquote lag im Jahr 2023 bei 3,21 Prozent und damit deutlich unter dem deutschen Durchschnitt. Im Jahr 2022 waren 16 Personen arbeitslos gemeldet. Die Arbeitslosenquote ist in den letzten Jahren relativ stabil und niedrig, mit einem Tiefststand von 2,81 Prozent im Jahr 2022.
Woher stammen die Daten zu Windbergen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Windbergen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Windbergen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2024 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2024 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Dithmarschen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Osterrade | 25767 | 9,31 € | 846 € | 13,20 % |
| Epenwöhrden | 25704 | 9,01 € | 878 € | 12,31 % |
| Lieth | 25770 | 8,43 € | 847 € | 11,94 % |
| Neufelderkoog | 25724 | 7,80 € | 888 € | 10,54 % |
| Diekhusen-Fahrstedt | 25709 | 8,11 € | 925 € | 10,53 % |
| Kaiser-Wilhelm-Koog | 25709 | 11,83 € | 1.400 € | 10,14 % |
| Sarzbüttel | 25785 | 8,79 € | 1.060 € | 9,95 % |
| Schülp | 25764 | 11,15 € | 1.401 € | 9,55 % |