Gudendorf

Ort und Marktgrundlagen

Gudendorf liegt im Norden Schleswig-Holsteins im Kreis Dithmarschen auf einer Fläche von 6,04 km². Die Gemeinde hat 429 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 71 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Damit ist Gudendorf eine der kleineren Gemeinden der Region.

Der Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die vorliegenden Werte stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Aktuelle Marktkennzahlen

Mit einer Angebotsmiete von 9,80 Euro je Quadratmeter liegt Gudendorf deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 9,19 Euro, knapp unter dem schleswig-holsteinischen Landesdurchschnitt von 9,87 Euro und über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Der Angebotskaufpreis von 2.150 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem Kreisniveau (2.098 Euro), aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Die Kombination aus einer über dem Landesdurchschnitt liegenden Miete bei einem unter dem Landesdurchschnitt liegenden Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 5,47 %. Damit liegt Gudendorf über dem Landesdurchschnitt (5,09 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %), aber unter dem Kreisdurchschnitt von 5,78 %. Der Kaufpreisfaktor von 18,28 liegt unter dem Kreiswert von 19,10 und deutlich unter dem Landeswert von 22,05. Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen starken Anstieg in den vergangenen Jahren. Von 5,56 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2023 auf 9,76 Euro – ein Anstieg um rund 75 Prozent in fünf Jahren. Seit 2024 ist die Miete leicht gesunken und liegt bei 9,22 Euro (2024 und 2025). Die Mietzeitreihe ist nicht geschätzt.

Die Kaufpreisentwicklung basiert auf einer geschätzten Zeitreihe. Von 1.850 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Kaufpreis 2022 auf 2.100 Euro, fiel 2023 leicht auf 2.020 Euro und liegt seitdem wieder leicht steigend bei 2.060 Euro (2024) und 2.120 Euro (2025).

Die starke Mietsteigerung zwischen 2018 und 2023 geht einher mit einem Bevölkerungszuwachs von 9,4 Prozent in diesem Zeitraum. Ob ein kausaler Zusammenhang besteht, lässt sich aus den Daten nicht ableiten.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit acht Nachbarorten im Umkreis bis 6,6 km zeigt sich ein deutliches Preisspektrum. Quickborn, der entfernteste Nachbarort, weist mit 3.350 Euro je Quadratmeter den höchsten Kaufpreis und mit 3,30 Prozent die niedrigste Rendite auf. Windbergen, nur 2,3 km entfernt, hat mit 1.075 Euro den niedrigsten Kaufpreis und mit 9,12 Prozent die höchste Rendite.

Gudendorf liegt mit seinem Kaufpreis von 2.150 Euro und der Rendite von 5,47 Prozent im Mittelfeld der Nachbarn. Die Angebotsmiete von 9,80 Euro ist die zweithöchste im Vergleich – nur Busenwurth (10,18 Euro) liegt darüber. Die hohe Miete bei einem nicht überdurchschnittlichen Kaufpreis erklärt die überdurchschnittliche Rendite im Landesvergleich.

Im Kreis Dithmarschen gibt es 116 vergleichbare Orte. Gudendorf liegt mit seiner Rendite von 5,47 Prozent im 69. Perzentil des Landes – das bedeutet, dass 69 Prozent der schleswig-holsteinischen Orte eine niedrigere oder gleich hohe Rendite aufweisen.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Gudendorf wuchs seit 2015 von 392 auf 429 Einwohner, was einer Zunahme von 9,4 Prozent entspricht. Der stärkste Zuwachs erfolgte zwischen 2019 und 2022, als die Einwohnerzahl von 390 auf 422 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 429.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,14 Prozent, was 11 arbeitslosen Personen entspricht. Im Vergleich dazu lag die Quote 2015 bei 4,76 Prozent und erreichte 2020 mit 2,64 Prozent einen Tiefstand. Die aktuelle Quote entspricht dem Niveau von 2017.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Dithmarschen einen Gesamtrang von 246 von rund 400 deutschen Kreisen. Auffällig ist die starke Diskrepanz zwischen den Teilindizes: Der Dynamik-Rang von 28 gehört zu den besten Ergebnissen nationwide, während der Stärke-Rang mit 314 eher im unteren Drittel liegt. Dies entspricht dem Muster eines Kreises, der in jüngster Zeit Dynamik zeigt, aber in der aktuellen wirtschaftlichen Basis eher schwach aufgestellt ist. Der Wettbewerb und Innovation-Rang von 77 ist der beste Teilindex und hebt sich deutlich vom Gesamtbild ab.