Schafstedt

Marktüberblick: Niedrige Preise im ländlichen Kontext

Schafstedt ist eine Gemeinde im Kreis Dithmarschen in Schleswig-Holstein mit 1.318 Einwohnern auf einer Fläche von 18,16 km². Die Gemeinde liegt an der Bundesautobahn 23, die hier den Nord-Ostsee-Kanal über die Hochbrücke Hohenhörn quert. Damit gehört Schafstedt zur Metropolregion Hamburg und ist über die A 23 direkt an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Die nächstgrößere Stadt Heide liegt etwa 15 Kilometer nordwestlich, Hamburg rund 60 Kilometer südlich.

Der Immobilienmarkt in Schafstedt ist durch deutlich unter dem Landes- und Kreisdurchschnitt liegende Preise geprägt. Die Angebotsmiete beträgt 7,55 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 18 % unter dem Kreisdurchschnitt von 9,19 Euro sowie 23 % unter dem schleswig-holsteinischen Wert von 9,87 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.750 Euro pro Quadratmeter entspricht ebenfalls nur 84 % des Kreiswerts (2.098 Euro) und 67 % des Landeswerts (2.625 Euro). Diese niedrigen Werte sind typisch für ländliche Gemeinden in Schleswig-Holstein außerhalb der größeren Städte.

Der Kaufpreisfaktor von 19,32 liegt unter dem Landesdurchschnitt von 22,05, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedriger ist als im Landesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 5,18 % liegt knapp über dem Landesmittel von 5,09 % und positioniert Schafstedt im 63. Perzentil aller Orte in Schleswig-Holstein – ein Hinweis darauf, dass die Rendite im oberen Drittel der Landesverteilung liegt, obwohl die absoluten Preise niedrig sind.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen bei kleinem Angebot

Die Zeitreihen der Angebotswerte zeigen außergewöhnliche Schwankungen, die auf ein kleines und unregelmäßiges Angebot hindeuten.

Bei der Miete verzeichnete die Zeitreihe 2019 einen Wert von 7,25 Euro, der 2021 auf 9,45 Euro anstieg – ein Sprung von 30 %. Danach folgte ein Einbruch auf 6,39 Euro (2022) und ein Tiefstwert von 4,73 Euro (2023). 2024 erholte sich der Wert auf 8,00 Euro, fiel 2025 wieder auf 6,43 Euro und lag 2026 bei 7,43 Euro. Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt nur 0,35 %, was auf eine weitgehende Stagnation im Durchschnitt hinweist.

Beim Kaufpreis ist die Datenlage noch knapper: 2022 lag der Wert bei 900 Euro pro Quadratmeter, stieg 2024 auf 2.714 Euro und fiel 2025 auf 1.527 Euro. Der CAGR von 19,26 % über diesen kurzen Zeitraum ist statistisch kaum belastbar, da er auf nur drei Datenpunkten basiert. Die enorme Spanne zwischen 900 und 2.714 Euro lässt darauf schließen, dass bereits einzelne Inserate mit hoher Quadratmeterzahl den Durchschnitt stark verzerren können.

Die Kombination aus niedriger durchschnittlicher Miete und extrem schwankenden Kaufpreisen deutet auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Angebote mit untypischen Eigenschaften den Durchschnittswert überproportional beeinflussen. Die Datenreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichem Inseratangebot.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Nachfrage bei dünnem Angebot

Die Bevölkerung von Schafstedt ist seit 2015 um 4,1 % gewachsen – von 1.266 auf 1.318 Einwohner. Die Entwicklung verlief nicht linear: Nach einem Tief von 1.248 Einwohnern (2019) stieg die Zahl kontinuierlich auf 1.318 (2023/2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 73 Einwohner pro Quadratkilometer und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 93 Einwohnern je km².

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,87 % und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Der Tiefpunkt wurde 2021 mit 2,27 % erreicht. Im Vergleich zu 2015 (3,16 %) hat sich der Arbeitsmarkt leicht verbessert. Mit nur 24 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und niedriger Arbeitslosigkeit spricht für eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum. Die steigende Einwohnerzahl bei gleichzeitig geringem Angebot an Immobilien könnte ein Faktor für die starken Preisschwankungen sein: Wenn nur wenige Häuser zum Verkauf stehen, führt bereits ein einzelnes höheres Angebot zu einem sprunghaften Anstieg des Durchschnittspreises.

Standortfaktoren: Dynamik und Autobahn als Treiber

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Dithmarschen insgesamt auf Rang 246 von rund 400 deutschen Kreisen. Das Bild ist dabei widersprüchlich: Der Kreis erreicht im Teilindex Dynamik mit Rang 28 eine herausragende Position, ebenso im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 77. Diese Werte deuten auf eine positive wirtschaftliche Entwicklung und unternehmerische Aktivität hin.

Demgegenüber steht der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 371, der nahezu das Schlusslicht darstellt. Der Wohlstand-Index liegt mit Rang 265 im unteren Drittel. Diese Diskrepanz zwischen Dynamik/Wettbewerb einerseits und Arbeitsmarkt/Wohlstand andererseits ist charakteristisch für ländliche Räume in Schleswig-Holstein: Unternehmen und Innovationen sind vorhanden, aber der allgemeine Arbeitsmarkt bleibt strukturell schwach.

Schafstedt selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Lage an der A 23 und die Einbindung in die Metropolregion Hamburg bieten jedoch Möglichkeiten für Pendler, die in Hamburg oder den umliegenden Städten arbeiten. Die Autobahn-Anbindung ist ein wesentlicher Standortfaktor, der die Attraktivität für Familien und Pendler erhöht.

Für Schafstedt liegen keine Bodenrichtwerte vor, was die Einschätzung von Grundstückspreisen erschwert.