Kremperheide

Marktüberblick

Kremperheide ist eine 3,98 km² große Gemeinde im Kreis Steinburg mit 2.293 Einwohnern. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.547 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,43 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,5, die Bruttomietrendite 4,44 Prozent.

Die Rendite liegt unter dem Kreisdurchschnitt (5,22 Prozent) und unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (5,09 Prozent). Dieser Befund ist konsistent: Der Kaufpreisfaktor von 22,5 übertrifft sowohl den Kreiswert (21,35) als auch den Landeswert (22,05). Das bedeutet, dass die Kaufpreise in Kremperheide stärker über dem regionalen und nationalen Mittel liegen als die Mieten. Die niedrige Rendite ist somit primär eine Funktion der überdurchschnittlichen Kaufpreise, nicht der niedrigen Mieten. Tatsächlich liegt die Angebotsmiete von 9,43 Euro pro Quadratmeter über dem Kreiswert (8,43 Euro), wenn auch unter dem Landesdurchschnitt (9,87 Euro).

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die den Charakter eines kleinen Marktes mit wenigen Transaktionen widerspiegelt.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,41 Euro pro Quadratmeter (2020) und 10,24 Euro (2024). Der langfristige Anstieg von 2018 bis 2026 beträgt durchschnittlich 0,37 Prozent pro Jahr – ein moderater Wert, der kaum über der Inflation liegt. Die Kaufpreise zeigen ein anderes Bild: Sie stiegen von 923 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.743 Euro (2025), was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 22,14 Prozent entspricht. Diese Zahl ist jedoch irreführend, da sie die extremen Schwankungen zwischen den Jahren verdeckt. So fielen die Kaufpreise 2022 von fast 3.000 Euro auf 1.500 Euro, stiegen 2024 auf 3.871 Euro und lagen 2025 mit 3.743 Euro nur leicht darunter. Diese Sprünge deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem wenige Angebote oder Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Die Bevölkerungsentwicklung steht in keinem erkennbaren Zusammenhang mit den Kaufpreisschwankungen: Die Einwohnerzahl ging von 2.352 (2015) auf 2.293 (2024) um 2,5 Prozent zurück. Eine schrumpfende Gemeinde mit steigenden Kaufpreisen ist ein Muster, das auf eine Nachfrage durch externe Käufer hindeuten könnte – etwa Pendler, die von der guten Verkehrsanbindung profitieren.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht untersuchten Nachbarorten zeigt Kremperheide ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 9,43 Euro liegt im oberen Mittelfeld – über Heiligenstedtenerkamp (8,54 Euro) und Beidenfleth (7,72 Euro), über Hodorf (9,35 Euro) und unter Bahrenfleth (9,90 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Kremperheide mit 2.547 Euro deutlich über Heiligenstedtenerkamp (1.629 Euro), Beidenfleth (1.505 Euro) und Münsterdorf (1.488 Euro), aber unter Dägeling (3.608 Euro) und Krempermoor (2.814 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,44 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbargemeinden. Mit 14,49 Prozent weist Bahrenfleth die höchste Rendite auf – bei einem Kaufpreis von nur 820 Euro pro Quadratmeter. Dägeling liegt mit 2,81 Prozent noch unter Kremperheide, bei einem Kaufpreis von 3.608 Euro. Die Spannbreite der Renditen in der Nachbarschaft (2,81 bis 14,49 Prozent) verdeutlicht, dass der lokale Markt stark fragmentiert ist und keine einheitliche Preisbildung erkennbar ist.

Auf Ebene des Kreises Steinburg liegt Kremperheide bei der Mietrendite unter dem Durchschnitt, bei den Kaufpreisen darüber. Das Muster entspricht dem des Bundeslandes Schleswig-Holstein insgesamt: Die Renditen liegen landesweit bei 5,09 Prozent, die Kaufpreise bei 2.625 Euro pro Quadratmeter. Kremperheide liegt damit leicht unter dem Landesdurchschnitt bei den Kaufpreisen, aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt bei der Rendite.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsdichte von 576 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe relativ hoch. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 um 2,5 Prozent gesunken, was einem leichten Strukturwandel entspricht.

Die im Tool angegebene Arbeitslosenquote bewegt sich zwischen 35 und 50 – ein Wert, der im bundesweiten Vergleich außergewöhnlich hoch ist und möglicherweise auf eine abweichende Erhebungsmethode oder eine spezifische Definition hinweist. Ohne Vergleichswerte auf Kreisebene kann keine abschließende Bewertung vorgenommen werden.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Steinburg den Gesamtrang 213 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 74 aus – der Kreis gehört damit zu den dynamischsten Regionen Deutschlands. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt er mit Rang 153 im oberen Drittel. Schwächer sind die Indizes für Arbeitsmarkt (247), Demografie (251) und Wohlstand sowie soziale Lage (251), die alle im unteren Drittel liegen. Diese Struktur – hohe Dynamik bei schwächeren sozioökonomischen Grundlagen – ist typisch für ländliche Räume mit Pendlerfunktion zu größeren Städten.

Ein relevanter Standortfaktor ist die Verkehrsanbindung: Kremperheide liegt an der Marschbahn, die stündliche Verbindungen nach Hamburg-Altona und Itzehoe bietet. Die Landesstraße 120 durchquert das Gemeindegebiet. Diese Anbindung könnte mit den überdurchschnittlichen Kaufpreisen im Vergleich zum Kreisdurchschnitt einhergehen und die Nachfrage durch externe Käufer trotz rückläufiger Bevölkerung erklären.