Beidenfleth

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Beidenfleth ist eine kleine Gemeinde im Kreis Steinburg an der unteren Elbe mit 839 Einwohnern auf 13,6 km². Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch niedrige Kaufpreise und steigende Mieten aus, was zu einer der höchsten Bruttomietrenditen in Schleswig-Holstein führt.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 7,72 € je m². Damit liegt Beidenfleth unter dem Kreisdurchschnitt von 8,43 €/m², deutlich unter dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt von 9,87 €/m² und auch unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m². Der Angebotskaufpreis von 1.505 €/m² liegt noch stärker unter den Vergleichswerten: Der Kreis Steinburg weist 2.097 €/m² aus, Schleswig-Holstein 2.625 €/m² und Deutschland 2.409 €/m².

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ höheren Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 6,16 %. Das entspricht dem 80. Perzentil in Schleswig-Holstein – Beidenfleth liegt damit in den oberen 20 % aller Orte im Land in dieser Kennzahl. Der Kaufpreisfaktor von 16,24 liegt unter dem Kreiswert von 21,35 und dem Landeswert von 22,05, was die günstige Preisstruktur bestätigt.

Preisentwicklung: Miete steigt, Kaufpreis fällt

Die Preisentwicklung in Beidenfleth zeigt zwei gegenläufige Trends, die sich in den letzten Jahren deutlich beschleunigt haben.

Die Angebotsmiete ist von 5,30 €/m² im Jahr 2018 auf 8,33 €/m² im Jahr 2026 gestiegen – ein Anstieg um 57 %. Der stärkste Schub erfolgte zwischen 2022 und 2024, als die Miete von 6,17 auf 8,49 €/m² sprang. Im Jahresdurchschnitt entspricht das einer Wachstumsrate von 5,81 % pro Jahr.

Gleichzeitig sind die Kaufpreise seit 2022 deutlich gefallen: Von 1.678 €/m² im Jahr 2022 auf 1.259 €/m² im Jahr 2025 – ein Rückgang um 25 %. Das entspricht einer jährlichen Abnahme von 9,13 %. Die Zeitreihe für Kaufpreise beginnt erst 2022, sodass ein längerer Trend nicht abgebildet werden kann.

Diese Entwicklung führt dazu, dass sich Miet- und Kaufpreisniveau annähern. Wo 2022 noch ein Kaufpreis von 1.678 €/m² bei einer Miete von 6,17 €/m² stand, beträgt der Kaufpreis 2025 nur noch 1.259 €/m² bei einer Miete von 8,00 €/m². Die Bruttomietrendite hat sich damit strukturell verbessert.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Beidenfleth ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 846 Einwohnern im Jahr 2015 auf 839 im Jahr 2024, ein Rückgang von 0,83 %. In diesem Zeitraum schwankte die Bevölkerungszahl zwischen 838 und 849, ohne einen klaren Trend aufzuweisen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,17 %. Im Vergleich dazu lag sie 2016 bei 4,1 %, fiel dann aber wieder auf Werte unter 2 %. Die absolute Zahl der Arbeitslosen beträgt 12 Personen. Die Bevölkerungsdichte von 62 Einwohnern je km² unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde.

Standortfaktoren

Beidenfleth liegt im Kreis Steinburg, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Mittelfeld rangiert. Der Kreis belegt den 213. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking.

Besonders auffällig ist die Diskrepanz zwischen den Teilindizes: Der Dynamik-Rang mit Platz 74 ist deutlich besser als der Stärke-Rang mit Platz 247. In der Prognos-Methodik entspricht dies einem Ort, der in Entwicklungsimpulsen besser abschneidet als in der aktuellen wirtschaftlichen Leistung. Der Arbeitsmarkt-Rang liegt bei 247, der Demografie-Rang bei 251, der Wohlstands-Rang ebenfalls bei 251. Der Wettbewerb-und-Innovation-Rang mit 153 ist der beste Teilindex.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Standortfaktoren beziehen sich auf den Kreis Steinburg als Bezugsgröße.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,6 km zeigt Beidenfleth ein gemischtes Bild.

Die Angebotsmiete von 7,72 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Höher sind Bahrenfleth (9,90 €/m²), Hodorf (9,35 €/m²), Kremperheide (9,43 €/m²), Heiligenstedtenerkamp (8,54 €/m²) und Krempermoor (8,90 €/m²). Niedriger sind Dammfleth (6,52 €/m²) und Stördorf (5,63 €/m²).

Beim Kaufpreis von 1.505 €/m² liegt Beidenfleth ebenfalls im unteren Mittelfeld. Deutlich günstiger sind Bahrenfleth (820 €/m²) und Stördorf (936 €/m²). Teurer sind alle anderen Nachbarorte mit Werten zwischen 1.629 €/m² (Heiligenstedtenerkamp) und 2.814 €/m² (Krempermoor).

Die Bruttomietrendite von 6,16 % liegt über Hodorf (4,54 %), Dammfleth (3,56 %), Wewelsfleth (4,78 %), Kremperheide (4,44 %) und Krempermoor (3,8 %), aber unter Bahrenfleth (14,49 %), Stördorf (7,21 %) und Heiligenstedtenerkamp (6,29 %). Bahrenfleth weist mit 14,49 % eine extrem hohe Rendite aus, was auf den sehr niedrigen Kaufpreis bei gleichzeitig hoher Miete zurückzuführen ist. Dammfleth liegt mit 3,56 % am unteren Ende – hier ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete besonders hoch.

Die enorme Bandbreite der Nachbarortwerte – von 3,56 % bis 14,49 % Rendite – zeigt, dass der lokale Immobilienmarkt stark fragmentiert ist und keine einheitliche Preisbildung erkennbar ist.