Dägeling

Marktüberblick

Dägeling ist eine Gemeinde im Kreis Steinburg mit 1.052 Einwohnern auf 7,53 km². Der Ort liegt südlich von Itzehoe an der A23, auf der Münsterdorfer Geestinsel am Übergang zur Krempermarsch. Seit 2015 ist die Bevölkerung um 3,14 % auf 1.052 gewachsen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,6 %.

Der Immobilienmarkt fällt durch ein ungewöhnliches Muster auf: Der Angebotskaufpreis von 3.608 € je m² liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.097 € und dem Landesdurchschnitt von 2.625 €. Die Angebotsmiete von 8,44 € je m² liegt hingegen knapp über dem Kreisdurchschnitt (8,43 €) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (9,87 €). Die Kombination aus hohem Kaufpreis und relativ moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von nur 2,81 % – die niedrigste aller Nachbarorte und auf dem 4,43. Perzentil Schleswig-Holsteins. Der Kaufpreisfaktor von 35,61 bedeutet, dass die Bruttomiete mehr als 35 Jahre braucht, um den Kaufpreis zu decken. Im Kreis Steinburg beträgt er 21,35, in Schleswig-Holstein 22,05.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Rückgang in den Jahren 2020 bis 2022: Von 9,47 € je m² (2020) fiel die Angebotsmiete auf 7,14 € (2022), bevor sie 2023 leicht auf 7,81 € anstieg. Der aktuelle Angebotswert von 8,44 € liegt damit wieder über dem Tiefststand von 2022, aber unter dem Niveau von 2020. Der CAGR von -6,22 % bezieht sich auf den Zeitraum 2020 bis 2023.

Beim Kaufpreis liegen nur zwei Datenpunkte vor: 3.861,57 € je m² (2022) und 3.481,75 € je m² (2024). Das entspricht einem Rückgang von rund 10 % in zwei Jahren. Der CAGR von -5,05 % beschreibt diese Entwicklung. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.608 € je m² liegt zwischen diesen beiden Werten.

Die Entwicklung zeigt einen Markt, der sich von den Spitzenwerten 2020/2022 korrigiert, wobei die Mieten sich teilweise erholen, während die Kaufpreise weiter unter Druck stehen.

Regionale Einordnung

Dägeling hebt sich deutlich von der gesamten Umgebung ab. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,2 km Entfernung hat keiner einen Kaufpreis über 2.814 € je m². Münsterdorf (2,8 km) liegt mit 1.488 € je m² auf weniger als der Hälfte, Grevenkop (4,1 km) mit 1.427 € je m² sogar auf knapp der Hälfte des Dägelinger Preises. Die Bruttomietrenditen der Nachbarn liegen zwischen 3,8 % (Krempermoor) und 7,62 % (Grevenkop) – also deutlich über den 2,81 % in Dägeling.

Auch im Vergleich zum Kreis Steinburg und zu Schleswig-Holstein ist Dägeling ein Ausreißer. Der Kaufpreis liegt 72 % über dem Kreisdurchschnitt (2.097 €/m²) und 37 % über dem Landesdurchschnitt (2.625 €/m²). Die Miete liegt nur 0,1 % über dem Kreisdurchschnitt (8,43 €/m²) und 14,5 % unter dem Landesdurchschnitt (9,87 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 35,61 ist 67 % höher als der des Kreises (21,35) und 62 % höher als der Schleswig-Holsteins (22,05).

Das Muster ist eindeutig: Dägeling hat die höchsten Kaufpreise aller Nachbarorte, während die Mieten im regionalen Durchschnitt liegen. Das Ergebnis ist die niedrigste Rendite der Region.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung ist für eine Gemeinde dieser Größe positiv: Von 1.020 Einwohnern (2015) auf 1.052 (2024) entspricht einem Wachstum von 3,14 %. Der Bevölkerungsrückgang 2019 auf 1.012 hat sich nicht fortgesetzt – seit 2022 steigt die Zahl wieder.

Die Arbeitslosenquote lag 2019 bei 2,18 %, stieg 2023 auf 3,6 %. Das entspricht einem Anstieg um 1,42 Prozentpunkte. Dennoch liegt der Wert unter dem Bundesdurchschnitt und ist im regionalen Kontext moderat.

Der Kreis Steinburg liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 213 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Kreis bei den Teilindizes Demografie (Rang 251) und Wohlstand/Soziale Lage (Rang 251). Positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 74 aus. Der Wettbewerbs- und Innovationsindex liegt mit Rang 153 im oberen Mittelfeld. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für Dägeling allein.

Dägeling verfügt über ein 1972 errichtetes Industrie- und Gewerbegebiet und liegt direkt an der A23 zwischen Itzehoe und Elmshorn. Diese verkehrsgünstige Lage könnte ein Erklärungsansatz für den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis sein, auch wenn keine Hochschulen am Ort bestehen.