Breitenburg

Marktüberblick

Breitenburg ist eine 10,47 km² große Gemeinde im Kreis Steinburg an der Stör, rund 3 km südlich der Kreisstadt Itzehoe. Das Schloss Breitenburg, eine der bedeutendsten Renaissance-Anlagen Norddeutschlands, prägt das historische Ansehen des Ortes. Die Gemeinde hat 1286 Einwohner und weist eine Bevölkerungsdichte von 123 Einwohnern pro Quadratkilometer auf.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt eine ungewöhnliche Struktur: Angebotsmieten von 9,57 Euro je Quadratmeter liegen über dem Kreis-Durchschnitt von 8,43 Euro, aber unter dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.838 Euro je Quadratmeter liegt dagegen deutlich unter dem Kreis-Mittel von 2.097 Euro und unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Diese Kombination erzeugt eine Bruttomietrendite von 6,25 Prozent – ein Wert, der im Bundesland nur von 18 Prozent der Orte übertroffen wird (Perzentilrang 81,9). Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,01, was bedeutet, dass das 16-fache des Jahresgrossmietpreises als Kaufpreis zu zahlen ist.

Die hohe Rendite resultiert aus der Kombination moderater Kaufpreise und relativ hoher Mieten. Im Vergleich zu Ballungsräumen, wo Kaufpreise und Mieten beide hoch sind, bietet Breitenburg eine andere Marktstruktur: Die Kaufpreise sind im regionalen Vergleich günstig, während die Mieten auf Kreisniveau über dem Durchschnitt liegen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Breitenburg ist über die letzten Jahre durch starke Schwankungen gekennzeichnet. Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt Werte zwischen 6,35 Euro (2019) und 14,23 Euro (2025), ohne einen klaren linearen Trend. Der berechnete Jahreswachstumssatz (CAGR) liegt bei 2,47 Prozent, was den durchschnittlichen Anstieg über den gesamten Zeitraum beschreibt, jedoch die hohen Schwankungen zwischen einzelnen Jahren nicht abbildet.

Die Kaufpreiszeitreihe ist kürzer und ebenfalls volatil: Von 1.778 Euro je Quadratmeter (2022) fiel der Wert 2023 auf 1.537 Euro, stieg 2025 auf 2.131 Euro und lag 2026 bei 1.845 Euro. Der CAGR von 0,92 Prozent über diesen Zeitraum ist deutlich niedriger als der Miet-CAGR, was darauf hindeutet, dass die Mietentwicklung in den letzten Jahren dynamischer war als die Kaufpreisentwicklung.

Beide Reihen sind als nicht-geschätzt gekennzeichnet. Die hohen Schwankungen in den Angebotswerten sind typisch für kleinere Märkte mit geringer Transaktionszahl, wo einzelne Inserate das Bild stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Breitenburg hebt sich von seinem Umfeld durch eine besondere Preisstruktur ab. Die Angebotsmiete von 9,57 Euro je Quadratmeter liegt über dem Kreis-Durchschnitt von 8,43 Euro und knapp unter dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Der Kaufpreis von 1.838 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem Kreis-Mittel von 2.097 Euro und unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Mit 9,57 Euro je Quadratmeter liegt die Miete im oberen Drittel der Nachbargemeinden. Nur Oelixdorf (9,94 Euro) liegt darüber, Lägerdorf (9,36 Euro) liegt knapp darunter. Der Kaufpreis von 1.838 Euro ist mit Ausnahme von Münsterdorf (1.488 Euro) der niedrigste unter den acht Nachbarorten.

Die Bruttomietrendite von 6,25 Prozent ist die höchste unter den Nachbarorten mit vergleichbarer Miete. Münsterdorf weist mit 7,38 Prozent eine noch höhere Rendite auf, Kronsmoor und Dägeling liegen mit 2,88 bzw. 2,81 Prozent weit darunter. Der Kreis Steinburg erreicht im Durchschnitt 5,22 Prozent, Schleswig-Holstein insgesamt 5,09 Prozent. Breitenburg liegt damit deutlich über dem regionalen Durchschnitt.

Der Kaufpreisfaktor von 16,01 liegt unter dem Kreis-Durchschnitt von 21,35 und dem Landesdurchschnitt von 22,05. Das bedeutet, dass Breitenburg im Verhältnis zur Miete günstiger zu kaufen ist als der regionale Durchschnitt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung von Breitenburg ist durch ein deutliches Wachstum gekennzeichnet: Von 1.023 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 1.286 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von 25,7 Prozent entspricht. Besonders stark war der Anstieg in den Jahren 2015 bis 2022, als die Bevölkerung von 1.023 auf 1.292 wuchs. Seit 2023 ist die Zahl mit 1.286 stabil.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,7 Prozent und damit leicht über dem Wert von 2,55 Prozent im Jahr 2022, aber unter dem Niveau von 2015 (3,92 Prozent). Der Tiefstand wurde 2019 mit 2,15 Prozent erreicht.

Für den Kreis Steinburg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, ergibt sich ein differenziertes Bild: Mit Platz 213 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im oberen Mittelfeld. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Dynamik-Index mit Rang 74, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Im Bereich Wettbewerb und Innovation erreicht der Kreis Rang 153, während die Indizes für Demografie (251), Arbeitsmarkt (247) und Wohlstand sowie soziale Lage (251) im unteren Drittel liegen. Diese Verteilung entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde mit Wachstumsdynamik, die aber strukturelle Schwächen in den Bereichen Demografie und Wohlstand aufweist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Singles ohne Studienbezug konzentriert.