Reinsbüttel

Marktüberblick

Reinsbüttel ist eine kleine Gemeinde im Kreis Dithmarschen an der Westküste Schleswig-Holsteins. Mit 397 Einwohnern auf 6,83 km² handelt es sich um eine ländliche Siedlung, die auf einer historischen Dorfwurt liegt und landwirtschaftlich geprägt ist. Der Ort gehört zum Amt Büsum-Wesselburen und liegt an der Eisenbahnstrecke Büsum–Heide–Neumünster, was eine Anbindung an die Metropolregion Hamburg ermöglicht. Der Kreis Dithmarschen mit rund 133.400 Einwohnern umfasst 116 Gemeinden und ist Teil der Metropolregion Hamburg.

Der Immobilienmarkt in Reinsbüttel zeigt ein für die Region typisches Muster: moderate Kaufpreise bei vergleichsweise niedrigen Mieten. Die Angebotsmiete liegt bei 8,69 Euro pro Quadratmeter, was unter dem Kreisdurchschnitt von 9,19 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro liegt. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.350 Euro pro Quadratmeter und liegt damit knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, aber über dem Kreisdurchschnitt von 2.098 Euro.

Preis- und Mietentwicklung

Die vorliegenden Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf Modellierungen. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 6,80 Euro pro m² im Jahr 2021 auf 8,20 Euro im Jahr 2025, was einem jährlichen Wachstumsfaktor von rund 4,8 % entspricht. Der geschätzte Kaufpreis entwickelte sich von 1.900 Euro pro m² (2021) auf 2.350 Euro (2025), mit einem jährlichen Wachstum von etwa 5,5 %. Im Jahr 2024 lag der Kaufpreis mit 2.400 Euro noch leicht darüber und korrigierte sich 2025 um etwa 2 % nach unten.

Der Kaufpreisfaktor von 22,54 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 19,1 und dem Bundesdurchschnitt von rund 22. Dieser Wert ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zur Jahreskaltmiete. Ein höherer Faktor bei gleichzeitig niedriger Miete signalisiert, dass die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis unterdurchschnittlich sind. Die Bruttomietrendite von 4,44 % bestätigt diese Einschätzung: Sie liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,78 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Das bedeutet, dass Investoren für die gleiche jährliche Miete in Reinsbüttel mehr zahlen müssen als in den meisten anderen Orten des Kreises.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Reinsbüttels ist im Beobachtungszeitraum rückläufig: Von 428 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 397 im Jahr 2024 zurück, ein Verlust von rund 7,2 %. Der stärkste Rückgang trat zwischen 2017 und 2019 auf (von 429 auf 384), wonach sich die Entwicklung zwischen 2020 und 2024 stabilisierte. Die Bevölkerungsdichte beträgt 58 Einwohner pro km² und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 93 Einwohnern pro km².

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,27 %. Mit nur 6 arbeitslosen Personen ist der Arbeitsmarkt klein und überschaubar. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Dithmarschen auf Rang 246 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Auffällig ist die Diskrepanz zwischen dem sehr guten Dynamik-Rang (28 von 400) und dem schwachen Stärke-Rang (314 von 400). Der Prognos-Rang gilt für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Reinsbüttel ein differenziertes Bild. Von den acht untersuchten Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,3 km liegt die Angebotsmiete Reinsbüttels mit 8,69 €/m² an zweiter Stelle der niedrigsten Werte. Nur Wesselburener Deichhausen (7,83 €/m²) weist einen niedrigeren Wert auf. Alle anderen Nachbarorte liegen mit 8,93 €/m² (Wesselburen) oder darüber.

Der Kaufpreis von 2.350 €/m² liegt im Mittelfeld: höher als in Oesterdeichstrich (2.008 €/m²) und Wesselburen (2.186 €/m²), aber niedriger als in Süderdeich (2.502 €/m²), Warwerort (3.189 €/m²) und Westerdeichstrich (3.998 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,44 % liegt damit im unteren Mittelfeld der Nachbarn. Sie übertrifft Wesselburener Deichhausen (3,26 %) und Westerdeichstrich (3,74 %), liegt aber unter Oesterdeichstrich (5,37 %) und Wesselburen (4,90 %). Die niedrige Rendite in Westerdeichstrich und Wesselburener Deichhausen resultiert aus extrem hohen Kaufpreisen, die die Mieten bei weitem übertreffen.

Der Perzentilrang von 42,2 bezieht sich auf die Bruttomietrendite und bedeutet, dass Reinsbüttel bei dieser Kennzahl etwa auf dem mittleren Drittel aller 1.106 Orte Schleswig-Holsteins liegt. Die Lage an der Eisenbahnstrecke nach Heide und Neumünster bietet eine verkehrstechnische Anbindung, die für eine Gemeinde dieser Größe überdurchschnittlich ist.