Welmbüttel

Der Ort

Welmbüttel ist eine Gemeinde im Kreis Dithmarschen in Schleswig-Holstein mit 390 Einwohnern auf einer Fläche von 7,6 km². Mit einer Bevölkerungsdichte von 51 Einwohnern je Quadratkilometer handelt es sich um eine der kleinsten und dünnst besiedelten Gemeinden des ländlichen Norddeutschlands. Die Gemeinde liegt in der Landschaft Heide-Itzehoer-Geest, einem Teil der Schleswig-Holsteinischen Geest. Nördlich des Ortes erstreckt sich das 105 Hektar große FFH-Gebiet Wald bei Welmbüttel, ein geschützter Laubwald auf einer Altmoräne der Saale-Kaltzeit, der bereits auf Karten aus dem Jahr 1652 als Norderwohld verzeichnet ist und dessen höchste Stelle 49 Meter über Normalhöhennull erreicht.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Preisentwicklung und Mietrendite

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.591 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,50 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,41 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 15,6.

Die Kaufpreisentwicklung ist in den letzten Jahren deutlich rückläufig: Von 2.281 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 fiel der Preis auf 1.246 Euro je Quadratmeter im Jahr 2025. Das entspricht einer jährlichen Veränderung von rund minus 18,2 Prozent. Diese Entwicklung ist nicht geschätzt, sondern basiert auf tatsächlichen Marktdaten.

Im Gegensatz dazu steigen die Mieten kontinuierlich. Die Angebotsmiete betrug 2021 noch 7,20 Euro je Quadratmeter und liegt 2025 bei 8,40 Euro je Quadratmeter. Diese Mietreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Der Anstieg entspricht einer jährlichen Rate von knapp 3,9 Prozent.

Die Kombination aus fallenden Kaufpreisen und steigenden Mieten führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite strukturell verbessert hat. Ein Kaufpreisfaktor von 15,6 ist im bundesweiten Vergleich niedrig — der deutsche Durchschnitt liegt bei 22,0 — und signalisiert, dass die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis hoch sind.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Welmbüttel bei der Angebotsmiete mit 8,50 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 9,19 Euro und deutlich unter dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt von 9,87 Euro. Auch beim Kaufpreis mit 1.591 Euro je Quadratmeter liegt Welmbüttel unter dem Kreisdurchschnitt von 2.098 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro.

Die Bruttomietrendite von 6,41 Prozent liegt jedoch über allen Vergleichswerten: Sie übertrifft den Kreiswert von 5,78 Prozent, den Landeswert von 5,09 Prozent und den Bundeswert von 5,10 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 83,9 im Bundesland gehört Welmbüttel zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in Schleswig-Holstein.

Der Kaufpreisfaktor von 15,6 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 19,1 und dem Landesdurchschnitt von 22,0. Das bedeutet, Welmbüttel ist im Verhältnis zu seinen Mieten günstiger als die meisten anderen Orte in der Region.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Die Miete liegt über der von Gaushorn (6,25 Euro) und Immenstedt (7,41 Euro), aber unter der von Schrum (9,54 Euro), Westerborstel (9,59 Euro), Nordhastedt (10,25 Euro) und Tellingstedt (9,09 Euro). Beim Kaufpreis ist Welmbüttel mit 1.591 Euro je Quadratmeter günstiger als alle Nachbarorte, deren Preise zwischen 1.650 Euro (Westerborstel) und 2.490 Euro (Arkebek) liegen. Die Rendite von 6,41 Prozent liegt über der von Schrum (4,74 %), Gaushorn (3,85 %), Tellingstedt (5,36 %), Immenstedt (4,23 %), Arkebek (4,25 %) und Schalkholz (4,67 %), aber unter der von Westerborstel (6,97 %) und Nordhastedt (6,86 %).

Die günstigen Kaufpreise im Vergleich zu den Nachbarorten sind die treibende Kraft für die überdurchschnittliche Rendite. Während die Mieten in Welmbüttel im regionalen Mittelfeld liegen, sind die Kaufpreise deutlich unter dem Niveau der Umgebung.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Welmbüttel ist seit 2015 um 9,1 Prozent gesunken, von 429 auf 390 Einwohner im Jahr 2024. Der Rückgang war nicht linear: Zwischen 2015 und 2016 stieg die Zahl noch auf 436, fiel dann aber kontinuierlich, mit einem deutlichen Einbruch von 419 auf 400 Einwohnern zwischen 2020 und 2021. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 390.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,22 Prozent und entspricht damit etwa dem Niveau von 2019 (5,34 %) und 2018 (5,52 %). Im Vergleich zu 2015 (8,33 %) und 2016 (8,90 %) hat sich der Arbeitsmarkt deutlich verbessert.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Dithmarschen den Gesamtrang 246 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Dynamik mit Rang 28 ab, während der Index Stärke mit Rang 314 schwächer abschneidet. Die Teilindizes liegen im Mittelfeld: Demografie auf Rang 239, Arbeitsmarkt auf Rang 371, Wettbewerb und Innovation auf Rang 77, Wohlstand und soziale Lage auf Rang 265.

Diese Struktur — hohe Dynamik bei gleichzeitig schwacher Stärke — beschreibt einen ländlichen Raum, der in bestimmten Bereichen Impulse setzt, aber strukturelle Herausforderungen in der wirtschaftlichen Stärke hat. Die Bevölkerungsentwicklung und der Arbeitsmarkt-Index auf Rang 371 gehen beide in die Richtung einer schwachen lokalen Nachfrage.