Almdorf

Marktüberblick: Periphere Lage, niedrige Preise

Almdorf ist eine 5,7 km² große Gemeinde im Amt Mittleres Nordfriesland mit rund 520 bis 560 Einwohnern. Der Ort liegt abseits der nordfriesischen Hauptverkehrsachsen, erreichbar über eine Landstraße, die in Struckum von der Bundesstraße 5 abzweigt. Die nächstgelegenen Bahnhöfe befinden sich in Bredstedt (Regionalverkehr) und Husum (Fernverkehr). Diese periphere Lage prägt den lokalen Immobilienmarkt: Angebotsmiete und Angebotskaufpreis liegen in Almdorf unter allen acht gemessenen Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,6 km. Mit 8,10 €/m² Angebotsmiete liegt der Ort auch unter dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt von 9,87 €/m² und dem Kreisdurchschnitt von 10,76 €/m². Der Angebotskaufpreis von 2.229 €/m² liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 3.415 €/m². Die niedrigen Preise korrespondieren mit der geringen Nachfrage, die sich aus der abgelegenen Lage und der fehlenden wirtschaftlichen Anziehungskraft ergibt. Die Wohnfunktion hat in Almdorf die führende Rolle eingenommen; die kleinteilige Wirtschaft mit einzelnen Agrarbetrieben und Handwerksbetrieben generiert kaum lokalen Arbeitsmarkt.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Mieten, steigende Kaufpreise

Die Mietzeitreihe zeigt für Almdorf eine extreme Volatilität: Von 6,09 €/m² (2020) über 11,73 €/m² (2024) fällt der Wert 2026 wieder auf 6,91 €/m². Der aktuelle Angebotsmietwert von 8,10 €/m² liegt zwischen diesen Extremen. Diese Schwankungen sind typisch für kleine Märkte mit wenigen Inseraten, wo einzelne Angebote den Durchschnittswert stark verzerren können. Die Werte sind als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Kaufpreisentwicklung ist als geschätzte Reihe gekennzeichnet und zeigt einen kontinuierlichen Anstieg von 2.100 €/m² (2021) auf 2.650 €/m² (2025). Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.229 €/m² liegt damit unter dem geschätzten Höchstwert der Reihe. Der Kaufpreisfaktor von 22,93 liegt leicht über dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt (22,05), aber unter dem Kreisdurchschnitt (24,78). Die Bruttomietrendite von 4,36 % liegt unter dem Landesdurchschnitt (5,09 %) und dem Kreisdurchschnitt (4,86 %). Im Perzentilrang belegt Almdorf damit Platz 39,8 % innerhalb Schleswig-Holsteins — das untere Drittel der gemessenen Orte. Bei der Rendite liegt Almdorf jedoch über zwei Nachbarorten (Ahrenshöft 3,94 %, Hattstedtermarsch 3,70 %), die noch niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten aufweisen.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang, kleine Arbeitsmarktzahlen

Die Bevölkerung Almdorfs ist seit 2015 um 6,95 % gesunken — von 561 auf 522 Einwohner (2024). Dieser Rückgang ist für eine kleine Gemeinde signifikant und spiegelt den demografischen Wandel in ländlichen Regionen Schleswig-Holsteins wider. Die Arbeitslosenquote bewegte sich zwischen 3,08 % (2019, Tiefstwert) und 5,78 % (2015, Höchstwert) und lag 2023 bei 4,19 %. Mit 14 arbeitslosen Personen ist der absolute Arbeitsmarkt klein. Der Bevölkerungsrückgang geht einher mit dem Strukturwandel der Landwirtschaft, von dem die Gemeinde betroffen ist: Einzelne Agrarbetriebe haben ihre Ställe außerhalb des Siedlungskerns, was auf eine Abwanderung landwirtschaftlicher Arbeitsplätze hindeutet.

Standortfaktoren: Strukturelle Schwäche bei dynamischem Wandel

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Nordfriesland, auf den sich die Ränge beziehen, insgesamt auf Rang 342 von rund 400 deutschen Kreisen. Auffällig ist die Diskrepanz zwischen den Teilindizes: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 62 im oberen Viertel, während der Stärke-Index mit Rang 370 das untere Ende erreicht. Diese Kombination beschreibt eine Region, die sich verändert, aber strukturell schwach ist. Der Wohlstand-Index (Rang 348) und der Demografie-Index (Rang 308) bestätigen die strukturellen Herausforderungen. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Infrastruktur ist eingeschränkt: Der ÖPNV ist nur begrenzt taktgebunden, und die Anbindung an die Bundesstraße 5 erfolgt nur über eine Abzweigung in Struckum. Diese Standortfaktoren erklären, warum Almdorf als Wohnort für Pendler attraktiv sein kann, aber keine eigenständige wirtschaftliche Anziehungskraft entfaltet.