Hattstedtermarsch

Der Ort: Kleine Marschgemeinde mit Tourismusbezug

Hattstedtermarsch ist eine Gemeinde im Norden Schleswig-Holsteins im Kreis Nordfriesland. Mit 270 Einwohnern auf 35,29 km² Fläche gehört sie zu den kleinsten Gemeinden der Region und weist eine Bevölkerungsdichte von nur 8 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Die Gemeinde liegt nördlich von Husum im ehemaligen Urstromtal der Arlau und wird von der Bundesstraße 5 sowie der Marschbahn durchquert. Der Beltringharder Koog, der 1987 eingedeicht wurde, bildet einen nördlichen Teil des Gemeindegebiets und ist heute naturschutzfachlich geprägt.

Die wirtschaftliche Struktur hat sich gewandelt: Während die Landwirtschaft früher die Haupteinkommensquelle war, haben sich in den letzten Jahren Kleinunternehmen im Tourismus, im Handwerk und in der Windenergie etabliert. Das Hotel Arlau-Schleuse und zahlreiche private Ferienwohnungen deuten auf eine gewisse touristische Ausrichtung hin.

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, niedrige Renditen

Der aktuelle Angebotsmiete liegt bei 10,10 €/m², der Angebotskaufpreis bei 3.282 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 3,7 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,07.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegt die Angebotsmiete mit 10,10 €/m² deutlich über dem deutschen Mittelwert von 8,92 €/m² (+13 %), der Kaufpreis von 3.282 €/m² über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m² (+36 %). Der Kaufpreisfaktor von 27,07 ist ebenfalls höher als der Bundesdurchschnitt.

Im Kreisvergleich schneidet Hattstedtermarsch leicht unter dem Durchschnitt ab: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 10,76 €/m² Miete und 3.415 €/m² Kaufpreis. Die Bruttomietrendite des Kreises beträgt 4,86 %, liegt also deutlich über den 3,7 % in Hattstedtermarsch. Dies zeigt, dass die Kaufpreise in Hattstedtermarsch im Verhältnis zur Miete höher sind als im Kreisdurchschnitt.

Im Bundesland Schleswig-Holstein liegt Hattstedtermarsch mit einer Angebotsmiete von 10,10 €/m² über dem Landesdurchschnitt von 9,87 €/m², der Kaufpreis von 3.282 €/m² liegt jedoch deutlich über dem Landesdurchschnitt von 2.625 €/m² (+25 %). Die Bruttomietrendite von 3,7 % liegt im unteren Fünftel der schleswig-holsteinischen Orte (Perzentilrang 18,4 %), was bedeutet, dass nur etwa 18 % der Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreis und hohem Kaufpreisfaktor beschreibt denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Der Markt ist durch überproportional hohe Kaufpreise im Verhältnis zur Miete geprägt.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt starke Schwankungen: 2020 lag sie bei 6,00 €/m², stieg 2021 auf 10,69 €/m², fiel 2022 auf 10,00 €/m², stieg 2023 auf 11,27 €/m² und fiel 2024 auf 6,36 €/m². 2025 lag sie bei 8,57 €/m², 2026 bei 10,45 €/m².

Die starken Schwankungen entsprechen dem Muster kleiner Märkte, in denen einzelne Inserate das Angebot stark beeinflussen können. Die Werte von 6,00 €/m² (2020) und 6,36 €/m² (2024) liegen deutlich unter dem aktuellen Wert von 10,10 €/m² und könnten auf ein überrepräsentiertes Angebot von kleineren oder günstigeren Wohnungen in diesen Jahren hindeuten. Die Werte von 10,45 €/m² (2026) und 11,27 €/m² (2023) liegen nahe am aktuellen Niveau.

Für den Kaufpreis liegen nur Daten für 2021 vor (3.282 €/m²). Ein Vergleich mit früheren Jahren ist nicht möglich.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen Rückgang von 290 Einwohnern (2015) auf 270 Einwohnern (2024), was einer Schrumpfung von 6,9 % entspricht. Besonders deutlich war der Rückgang von 2015 (290) auf 2017 (269). Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 270 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,55 % (2023) und ist damit außergewöhnlich niedrig. Im Vergleich dazu lag sie 2016 bei 13,64 %, was auf eine starke Verbesserung des lokalen Arbeitsmarkts hindeutet. Die Arbeitslosenquote von 1,55 % entspricht nur 3 arbeitslosen Personen.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Kreis Nordfriesland erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 342 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Index Dynamik erreicht der Kreis mit Platz 62 ein sehr gutes Ergebnis, während er im Index Arbeitsmarkt auf Platz 279, im Index Demografie auf Platz 308 und im Index Wohlstand und soziale Lage auf Platz 348 liegt.

Der hohe Dynamik-Rang von Platz 62 steht im Kontrast zu den schwächeren Werten in den Teilindizes Demografie, Arbeitsmarkt und Wohlstand. Dies deutet darauf hin, dass der Kreis in Bereichen wie Infrastruktur oder Innovation positive Impulse setzt, während strukturelle Schwächen in der demografischen Entwicklung und beim Wohlstand bestehen.

Die demografische Schrumpfung in Hattstedtermarsch um 6,9 % seit 2015 entspricht dem Muster des Kreises, der im Prognos-Index Demografie auf Platz 308 liegt. Die niedrige Arbeitslosenquote von 1,55 % steht im Gegensatz zum Arbeitsmarkt-Index auf Platz 279, was auf eine sehr unterschiedliche Verteilung der Arbeitslosigkeit innerhalb des Kreises hindeutet.

Die Lage an der Bundesstraße 5 und der Marschbahn bietet eine gute Anbindung an die Region. Die nächsten größeren Orte sind Hattstedt (4,9 km) und Struckum (4,2 km). Bredstedt, die nächstgrößere Stadt, ist 7,3 km entfernt. Husum als Kreisstadt ist etwa 15 km entfernt.

Vergleich mit Nachbarorten

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Hattstedtermarsch ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 10,10 €/m² liegt über der von Almdorf (8,10 €/m²), Ahrenshöft (8,54 €/m²) und Bredstedt (9,38 €/m²), aber unter der von Hattstedt (10,58 €/m²) und Breklum (11,02 €/m²).

Der Kaufpreis von 3.282 €/m² ist der höchste unter allen Nachbarorten. Der nächsthöhere Wert liegt bei Wobbenbüll mit 2.859 €/m², gefolgt von Bohmstedt mit 2.519 €/m². Dies erklärt die niedrige Bruttomietrendite von 3,7 %, die ebenfalls die niedrigste unter allen Nachbarorten ist. Ahrenshöft liegt mit 3,94 % nur knapp darüber, während Hattstedt mit 5,07 % die höchste Rendite aufweist.

Die Kombination aus höchstem Kaufpreis und niedrigster Rendite unter den Nachbarorten zeigt, dass Hattstedtermarsch im lokalen Vergleich ein überbewerteter Markt ist. Die Kaufpreise liegen deutlich über dem Niveau der Nachbargemeinden, während die Mieten sich im mittleren Bereich bewegen.