Ostenfeld (Husum)

Lage und Struktur

Ostenfeld (Husum) liegt im südöstlichen Kreis Nordfriesland auf der Bredstedt-Husumer Geest, rund acht Kilometer südöstlich der Kreisstadt Husum. Die 27,67 km² große Gemeinde hat 1.569 Einwohner (2024) und eine Bevölkerungsdichte von 57 Einwohnern pro Quadratkilometer. Sie gehört zum Amt Nordsee-Treene mit Sitz in Mildstedt. Die Landesstraße 37 durchquert das Gemeindegebiet in Ost-West-Richtung und bindet Ostenfeld an die B5 sowie an Husum an. Die Buslinie OST1 verbindet den Ort mit der Kreisstadt. Mit dem Sandesberg (mindestens 52 m ü. NHN) liegt der höchstgelegene Punkt des Kreises Nordfriesland auf Ostenfelder Gebiet.

Die Gemeinde ist eine typische nordfriesische Landgemeinde mit Kirchdorf, der Häusergruppe Schmöl und den Streusiedlungen Rott und Ostenfeldfeld. Auf dem Gemeindegebiet haben sich Einzelhandels- und Dienstleistungsunternehmen angesiedelt. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Immobilienmarkt: Preise und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.615 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,67 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,98 Prozent, der Kaufpreisfaktor 25,13.

Im bundesweiten Vergleich liegt die Angebotsmiete mit 8,67 Euro unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.615 Euro liegt knapp über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Rendite von 3,98 Prozent liegt jedoch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Diese Diskrepanz entsteht, weil der Kaufpreis stärker über dem Bundesmittel liegt als die Miete: Der Kaufpreis liegt um 8,5 Prozent über dem Bundesdurchschnitt, die Miete liegt 2,8 Prozent darunter. Der Kaufpreisfaktor von 25,13 liegt über dem deutschen Durchschnitt von 22,05. Das bedeutet, Käufer zahlen für die erwirtschaftete Miete einen höheren Aufpreis als im Bundesdurchschnitt.

Im Kreis Nordfriesland fällt Ostenfeld noch deutlicher ab: Der Kreisdurchschnitt liegt bei einer Miete von 10,76 Euro und einem Kaufpreis von 3.415 Euro. Ostenfeld liegt mit beiden Werten unter dem Kreisdurchschnitt. Die Kreisrendite beträgt 4,86 Prozent, der Kreis-Kaufpreisfaktor 24,78. Ostenfeld liegt mit seiner Rendite von 3,98 Prozent deutlich unter dem Kreiswert, sein Kaufpreisfaktor von 25,13 leicht darüber.

In Schleswig-Holstein liegt Ostenfeld mit seiner Rendite im unteren Viertel (Perzentilrang 27,6). Das bedeutet, dass etwa 72 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt extreme Schwankungen: Von 5,28 Euro (2018) über einen Tiefpunkt von 4,70 Euro (2019) stieg sie 2021 auf 14,44 Euro, fiel dann auf 6,88 Euro (2024) und liegt 2026 bei 12,56 Euro. Der Jahreswachstumstrend (CAGR) beträgt 11,44 Prozent.

Die Kaufpreiszeitreihe umfasst nur zwei Datenpunkte: 1.595 Euro (2022) und 3.125 Euro (2026). Das entspricht einem CAGR von 18,31 Prozent und einer Verdopplung in vier Jahren.

Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die extremen Schwankungen bei der Miete – insbesondere der Sprung von 4,70 auf 14,44 Euro zwischen 2019 und 2021 – deuten auf eine sehr kleine Anzahl von Inseraten hin, die den Durchschnitt stark verzerren kann. In einer Gemeinde mit 1.569 Einwohnern ist dies typisch.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.615 Euro liegt zwischen dem 2022-Wert der Zeitreihe (1.595 Euro) und dem 2026-Wert (3.125 Euro). Die aktuelle Angebotsmiete von 8,67 Euro liegt unter dem 2026-Zeitreihenwert von 12,56 Euro, aber über dem 2024-Wert von 6,88 Euro. Diese Diskrepanz zwischen aktuellen Angebotswerten und Zeitreihenwerten könnte auf unterschiedliche Erhebungsmethoden oder auf eine Veränderung des Angebotsmixes zurückzuführen sein.

Regionale Einordnung

In der unmittelbaren Nachbarschaft weist Ostenfeld einen der höchsten Kaufpreise auf. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,1 km Entfernung liegen nur Oldersbek (3.123 Euro), Rantrum (2.959 Euro) und Schwesing (3.144 Euro) höher. Wittbek (1.797 Euro) und Winnert (1.691 Euro) liegen deutlich darunter.

Die Angebotsmiete mit 8,67 Euro liegt im unteren Mittelfeld der Nachbarn. Nur Winnert (7,50 Euro) und Wester-Ohrstedt (8,35 Euro) sind niedriger. Oldersbek (10,22 Euro), Rantrum (10,33 Euro) und Oster-Ohrstedt (9,60 Euro) liegen darüber.

Die Bruttomietrendite von 3,98 Prozent ist eine der niedrigsten in der Nachbarschaft. Nur Hollingstedt (3,89 Prozent) und Schwesing (3,52 Prozent) weisen niedrigere Renditen auf. Wester-Ohrstedt (7,92 Prozent) und Oster-Ohrstedt (6,54 Prozent) liegen deutlich darüber.

Dieses Muster zeigt: Ostenfeld hat einen überdurchschnittlich hohen Kaufpreis bei nur mäßiger Miete, was die Rendite drückt. Die niedrige Rendite ist keine Folge niedriger Mieten, sondern eines relativ hohen Kaufpreises im regionalen Vergleich.

Oldersbek zeigt ein ähnliches Muster mit einem Kaufpreis von 3.123 Euro und einer Rendite von 3,93 Prozent. Auch hier treibt ein hoher Kaufpreis die Rendite in die Tiefe, obwohl die Miete mit 10,22 Euro über der von Ostenfeld liegt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Ostenfelds ist seit 2015 stabil: 1.562 Einwohner (2015) gegenüber 1.569 (2024) entspricht einer Veränderung von 0,45 Prozent. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,76 Prozent (2023) und ist damit deutlich unter dem deutschen Durchschnitt. Im Zeitverlauf sank sie von 4,06 Prozent (2015) auf 2,34 Prozent (2022) und liegt 2023 bei 2,76 Prozent.

Für den Kreis Nordfriesland, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, ergibt sich ein gemischtes Bild: Der Gesamtrang von 342 von rund 400 deutschen Kreisen ist schlecht. Der Stärkerang von 370 ist ebenfalls sehr niedrig. Der Demografiebericht (308) und der Wohlstandsbericht (348) liegen im unteren Drittel. Der Arbeitsmarkt (279) und der Bereich Wettbewerb und Innovation (315) sind ebenfalls unterdurchschnittlich.

Positiv fällt der Dynamikrang mit 62 von 400 aus – der Kreis gehört damit zu den dynamischsten Kreisen Deutschlands. Diese gute Dynamik steht im Kontrast zu den schwachen Werten in den anderen Indizes. Eine Erklärung dafür lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Ostenfeld selbst hat keine Hochschulen. Die nächstgelegene größere Stadt ist Husum mit rund 24.000 Einwohnern, die als Kreisstadt und Zentralort Funktionen für die Region bereitstellt.