Ellhöft

Lage und Struktur

Ellhöft ist eine Gemeinde im Kreis Nordfriesland mit 7,82 km² Fläche und rund 113 Einwohnern (2024). Die Gemeinde liegt direkt an der deutsch-dänischen Grenze, wo die Süderau und die Alte Au den Grenzverlauf markieren. Sie gehört zum Amt Südtondern mit Sitz in Niebüll und ist über die Bundesstraße 5 an das überregionale Straßennetz angebunden. Die B5 verläuft auf etwa einem Kilometer durch das westliche Gemeindegebiet und geht am Grenzübergang Böglum in die dänische Primærrute 11 über.

Die verkehrstechnische Anbindung ist damit auf die individuelle Mobilität ausgerichtet. Es bestehen direkte Verbindungen nach Tønder in Dänemark sowie in den Raum Harrislee und Niebüll. Eine Anbindung an das Schienennetz besteht nicht.

Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Böglum, Struxbüll und Ellhöftfeld. Historisch ist Ellhöft seit der Steinzeit besiedelt, der Ort wurde 1543 erstmals schriftlich erwähnt.

Immobilienmarkt und Preise

Der Immobilienmarkt in Ellhöft weist im bundesweiten und regionalen Vergleich niedrige Preise auf. Die Angebotsmiete liegt bei 8,20 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, deutlich unter dem schleswig-holsteinischen Landesdurchschnitt von 9,87 Euro und unter dem Kreisdurchschnitt von 10,76 Euro im Kreis Nordfriesland.

Der Angebotskaufpreis von 2.150 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), dem Landesdurchschnitt (2.625 Euro) und dem Kreisdurchschnitt (3.415 Euro). Damit gehört Ellhöft zu den preisgünstigeren Orten im ländlichen Nordfriesland.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,85 und liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 22,05. Die Bruttomietrendite von 4,58 % liegt unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %), dem Landesdurchschnitt (5,09 %) und dem Kreisdurchschnitt (4,86 %). Die niedrige Rendite ist eine Folge dessen, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den niedrigen Mieten höher sind als in den Vergleichsregionen.

Vergleicht man Ellhöft mit den acht Nachbarorten im Umkreis, so liegt die Angebotsmiete von 8,20 Euro im mittleren Bereich der Nachbargemeinden (Spannweite 6,65 bis 10,38 Euro). Sie ist höher als in Karlum (6,65 Euro), aber niedriger als in Süderlügum (10,33 Euro) und Ladelund (10,38 Euro). Der Kaufpreis von 2.150 Euro liegt im unteren Mittelfeld der Nachbarorte (Spannweite 1.981 bis 3.299 Euro). Die Rendite von 4,58 % liegt ebenfalls im Mittelfeld der Nachbargemeinden (3,09 bis 6,29 %).

Preisentwicklung und Demografie

Sowohl die Mietpreis- als auch die Kaufpreisentwicklung basieren auf geschätzten Zeitreihen. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 6,80 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 8,00 Euro im Jahr 2025, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,1 % entspricht. Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.700 Euro im Jahr 2021 auf 2.150 Euro im Jahr 2025, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 6,0 % entspricht.

Die Kaufpreise sind damit deutlich stärker gestiegen als die Mieten. Dieser Unterschied von etwa 2 Prozentpunkten pro Jahr führt dazu, dass sich der Kaufpreisfaktor über die Zeit verschlechtert und die Bruttomietrendite schrumpft. Im Jahr 2021 betrug der implizite Kaufpreisfaktor noch rund 20,9 (1.700 Euro geteilt durch die Jahresmiete von 81,60 Euro), im Jahr 2025 liegt er bei 21,85. Dieser Anstieg um fast einen Punkt in vier Jahren zeigt, dass sich der Markt in Richtung Käufermarkt verschiebt – die Preise steigen schneller als die Mieten, was die Rendite von Investoren drückt.

Die Zeitreihe zeigt für 2025 eine Angebotsmiete von 8,00 Euro, während der aktuelle Angebotswert bei 8,20 Euro liegt. Der Kaufpreisfaktor von 21,85 basiert auf dem aktuellen Angebotswert von 8,20 Euro (2.150 geteilt durch 8,20 mal 12). Die Diskrepanz zwischen Zeitreihe und aktuellem Angebot ist gering, unterstreicht aber die geschätzte Natur der Zeitreihendaten.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief in diesem Zeitraum stabil bis leicht positiv. Von 111 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 113 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 1,8 % entspricht. Innerhalb des Zeitraums gab es Schwankungen zwischen 100 (2017) und 113 (2019, 2023, 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 14 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Standortfaktoren und Arbeitsmarkt

Die Arbeitslosenquote in Ellhöft lag im Jahr 2023 bei 3,95 %, was nur 3 arbeitslose Personen entspricht. Im Vergleich zu den Vorjahren zeigt sich ein wechselhafter Verlauf: Von 6,85 % im Jahr 2015 ging die Quote 2019 auf 4,76 % zurück, sank 2020 weiter auf 3,66 %, stieg 2021 jedoch auf 8,11 % an und fiel danach wieder auf 3,95 %. Die niedrige aktuelle Quote liegt deutlich unter dem typischen ländlichen Durchschnitt und deutet auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hin.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Nordfriesland, dem Ellhöft angehört, insgesamt auf Rang 342 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach schneidet der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 348) sowie bei der Wettbewerbs- und Innovationsfähigkeit (Rang 315) ab. Die Demografie liegt mit Rang 308 ebenfalls im unteren Drittel. Positiv hebt sich der Dynamik-Index mit Rang 62 heraus, was auf positive Entwicklungsimpulse in Teilen des Kreises hindeutet. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 279 im unteren Mittelfeld.

Diese Bewertung des Kreises spiegelt die strukturellen Herausforderungen einer Grenzregion mit geringer Bevölkerungsdichte und eingeschränkter wirtschaftlicher Diversifikation wider. Die hohe Dynamik könnte mit dem Ausbau der Erneuerbaren Energien zusammenhängen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Kreis Nordfriesland ist insgesamt nicht als Hochschulstandort bekannt.

Einordnung und Perspektiven

Historisch war Ellhöft durch die Urproduktion geprägt. Im Zuge der Energiewende kam es ab den 1990er Jahren zu einer Sektorenverschiebung: 1995 wurde eine Windparkprojektgesellschaft gegründet, und im Jahr 2000 wurde der Bürgerwindpark Ellhöft eingeweiht. Die Windenergie hat seither einen strukturellen Stellenwert für die Gemeinde.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, stabiler Bevölkerungszahl und niedriger Arbeitslosigkeit macht Ellhöft zu einem der preisgünstigen Orte im Kreis Nordfriesland. Die gestiegenen Kaufpreise seit 2021 überholen jedoch die Mietentwicklung, was die Renditeperspektive für Investoren verschlechtert. Die Lage an der deutsch-dänischen Grenze und die Anbindung an die B5 bieten potenzielle Verbindungen zum dänischen Markt, die jedoch für den lokalen Immobilienmarkt bisher keine nennenswerte Ausstrahlung zeigen.

Die geschätzte Natur der Miet- und Kaufpreiszeitreihen bedeutet, dass die Entwicklungstendenzen mit Unsicherheit behaftet sind. Für eine fundierte Marktbewegung wäre eine längere, nicht-geschätzte Datenreihe erforderlich.